До начала ХХ в. отечественное законодательство не содержало специальных систематизированных положений о договоре аренды жилого помещения. На отношения, связанные с арендой жилья, в полной мере распространялись нормы, регулирующие наем имущества . После революции основным собственником жилищного фонда стало государство, в связи с чем жилищная потребность граждан, как правило, удовлетворялась за счет государственного жилищного фонда. До 80-х г.г. XX в. отношения владения и пользования жилыми помещениями регулировались нормами гражданского законодательства о договоре имущественного найма, который формально являлся возмездным и срочным. Фактически предоставление жилых помещений публичной формы собственности осуществлялось на основании распорядительных актов органов исполнительной власти. Договор должен был лишь оформлять уже возникшее право пользования жилым помещением. С принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г. и Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. отношения владения и пользования жилыми помещениями в основном стали регулироваться актами жилищного законодательства. Договор найма жилого помещения был выделен в качестве самостоятельного вида бессрочного гражданско-правового договора, но указанный договор на практике в большинстве случаев не заключался. Единственным основанием для вселения в жилое помещение публичной формы собственности являлся ордер, выдаваемый органами исполнительной власти.
Постепенное выделение из данного обязательства найма жилого помещения началось после Октябрьской революции 1917 г., когда государство регламентировало процесс перераспределения жилищного фонда от «богатых» слоев населения - «бедным» , право собственности на жилье заменялось жилищным наймом. Как указывалось в программе, принятой в 1919 г. VIII съездом РКП(б), «советская власть экспроприировала полностью все дома капиталистических домовладельцев и передала их городским Советам; произвела массовое вселение рабочих из окраины в буржуазные дома; передала лучшие из них рабочим организациям, приняв содержание этих зданий на счет государства...» . Очень быстро основная часть жилищного фонда стала государственной, государство сдавало ее гражданам по договору найма. Нормативное регулирование соответственно все больше стало выделять указанный договор, придавая ему больше социальных функций и, следовательно, перемещая по существу договор имущественного найма по поводу одного объекта - жилья - на границу частного и публичного права.
Однако в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. нормы о договоре найма жилого помещения все еще расположены в главе «Имущественный наем». В соответствии со ст. 152 по договору имущественного найма одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования. При этом в ст. 156 прямо выделялась специфика имущественного найма, если объектом договора выступали жилые помещения, а субъектами - определенные категории граждан: «В тех случаях, когда нанимателями являются... наемные рабочие и служащие, учащиеся государственных учебных заведений, состоящие на иждивении красноармейцев члены их семейств, инвалиды труда и войны, договор найма жилого помещения автоматически возобновляется на тех же условиях на неограниченный срок независимо от согласия наймодателя». Устанавливались пределы платы за нанимаемое жилое помещение (ст. 166). Кроме того, предусматривались случаи расторжения договора найма жилого помещения, если наниматель жилого помещения своим поведением делал невозможным совместное проживание либо не уплачивал квартирную плату (ст. 171).
В Инструкции о выселении граждан из занимаемых ими помещений, утвержденной 9 января 1924 г. Всероссийским Центральным Исполнительным Комитетом (далее - ВЦИК) и Советом Народных Комиссаров (далее - СНК) , указывалось на то, что дела о выселении граждан рассматриваются в суде по предъявлении соответствующего иска. Наряду с общими основаниями, предусмотренными для расторжения договора имущественного найма, а также для договора найма жилого помещения, Инструкция указывала на такое основание, как «хищническое отношение к жилищу». При этом таковым признавалось действие, влекущее за собой порчу жилища, пользование помещением и общими частями дома вопреки их назначению и с нарушением установленных правил (колка дров в помещении, загрязнение канализационных труб). В некоторых случаях предусматривалось внесудебное - административное - выселение.
14 июня 1926 г. ВЦИК и СНК РСФСР было принято Постановление, название которого говорит о сути данного документа: «Об условиях и порядке административного выселения граждан из занимаемых ими помещений» . Вместе с тем через два месяца был принят документ, значительно сужающий пределы вмешательства государства в жилищные права граждан. Принятием Постановления ВЦИК и СНК РСФСР «Об ограничении принудительных уплотнений и переселений в квартирах» 16 августа 1926 г. по существу был закончен период «великого» передела жилищного фонда.
Интересно, что в 1923 - 1930 гг. предпринималась попытка подготовки Жилищного кодекса, однако она закончилась неудачей .
Постановлением ЦИК и СНК СССР «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» от 17 октября 1937 г. было значительно расширено применение договора найма жилого помещения и систематизированы нормы, касающиеся данного соглашения. Часть жилищного фонда, находящегося в управлении кооперативов, была передана в ведение местных Советов. Документом предписывалась обязательная письменная форма договора найма, в котором указывались основные права и обязанности сторон, а также их ответственность в случае нарушения соглашения.
В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. содержалась гл. 28 «Договор найма жилого помещения» (ст. 295 - 341), впервые законодательно устанавливающая системную, последовательную регламентацию соответствующих отношений. В частности, предусматривались: понятие договора найма жилого помещения, регламентация предоставления жилья, права и обязанности нанимателей и наймодателей, изменение и прекращение договора.
С принятием Жилищного кодекса РСФСР 24 июня 1983 г. гл. 28 ГК РСФСР утратила свое действие. В ЖК РСФСР наряду с общими положениями содержалось более 70 статей (из 158), непосредственно посвященных договору найма жилого помещения. Постепенное выделение правовых норм из договора имущественного найма договора, где объектом выступает жилье, не только оформляется в виде отдельного специального закона, но и происходит кодификация норм, прежде содержавшихся в Гражданском кодексе РСФСР и подзаконных актах, например в Постановлении Совета Министров РСФСР «Об упорядочении распределения жилой площади и учета граждан, нуждающихся в жилье» от 9 мая 1963 г.
Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» 1992 г. также содержал ряд норм, посвященных договору найма жилого помещения. Кроме общих положений это нормы ст. 11 «Порядок определения социальной нормы площади жилья», ст. 12 «Жилищный фонд социального использования», ст. 13 «Предоставление жилого помещения по договору найма», ст. 15 «Оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма», а также ст. 16 «Пользование коммунальными квартирами». Несмотря на очевидную переходность положений названного акта, закон во многом стал источником для подготовки соответствующих положений современных ГК и ЖК.
Глава 35 ГК РФ, думается, стала первым шагом к новой кодификации как правовых норм, связанных с договором найма жилого помещения, так и в целом жилищного законодательства.
В новом ЖК РФ разд. III полностью посвящен договору социального найма.
|
обратная связь
