Подробнее: |
Введение
Актуальность настоящей работы. Без преувеличения можно сказать, что жилищное право затрагивает интересы каждого гражданина независимо от возраста или имущественного положения. Каждый день, знает об этом человек или нет, его существование регулируется нормами жилищного законодательства. И от того, какие это нормы, каково их наполнение и содержание, в значительной степени зависит его жизнь.
С сожалением приходится констатировать тот факт, что государство долгое время было в долгу у общества не только и не столько за свою строительную политику, сколько за отсутствие четкой, понятной, прозрачной и непротиворечивой системы жилищного законодательства.
До 1 марта 2005 г., т.е. до введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), законодательство, регулирующее жилищные отношения, характеризовалось бессистемностью и большим количеством нормативных актов (акты приняты в разное время, на разном уровне - от инструкций до федеральных законов).
Отсутствие единства правового регулирования жилищных отношений значительно усложняло осуществление государством последовательной жилищной политики, способствовало неопределенности в осуществлении гражданами своих жилищных прав. Кроме того, такое положение давало почву для многочисленных злоупотреблений.
Следует признать, что в Российской Федерации давно назрела необходимость принятия нового Жилищного кодекса, который наконец-таки упорядочил регулирование жилищных отношений.
ЖК РФ был принят 22 декабря 2004 г., одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г., подписан Президентом Российской Федерации 29 декабря 2004 г., опубликован в Российской газете 12 января 2005 г. и, как указывалось выше, вступил в силу с 1 марта 2005 г. Многие юристы , оценивая действующую нормативную базу подчеркивают, что законодательство о договоре найма по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений найма жилья в данных социально-экономических условиях.
Предмет исследования: Центральное место в работе отводится исследованию особенностей регулирования найма и аренды помещений в российском праве.
Объект исследования: институт найма и аренды жилых помещений в российском праве.
Цель работы: исследование особенностей аренды жилых помещений, а также бевозмездного пользования жилым помещением. Задачи работы: руководствуясь вышепоставленной целью, мы ставим перед собой следующие задачи:
1) исследовать договор аренды жилых помещений и его договорное оформление;
2) проанализировать особенности безвозмездного пользования жилыми помещениями;
4) подвести итоги проделанной работы.
Методологические основы работы: Методологической основой работы является общий диалектический метод научного познания и связанные с ним принципы историзма и объективности исследования. Помимо общенаучных методов применяются и специальные (частнонаучные): сравнительно-исторический, конкретно-социологический, системный, структурно-функциональный, формально- логический и др. Использование методов в их сочетании позволило осмыслить и раскрыть предмет исследования в обобщающих закономерностях, в разнообразных деталях и ракурсах, что в конечном итоге дало возможность решить поставленные автором задачи.
Основные источники работы: данное правовое исследование основано на анализе нормативной базы (в частности Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, Основ жилищной политики и т.д.) и правоприменительной практики.
Степень освещения темы в литературе. Изучение научных источников свидетельствует о том, что проблема аренды жилого помещения в России длительное время не исследовалась во всем ее многообразии. Специальные работы по данной теме довольно редки.
Практическое применение: данная работа может быть использована студентами и аспирантами юридических факультетов в качестве учебного материала, и практического пособия - всеми кто интересуется вопросами договорных отношений в части аренды жилых помещений.
Научная и практическая новизна дипломной работы состоит в том, что с современных позиций предпринята попытка комплексного анализа вопросов, связанных с регулированием договорных отношений в части аренды жилых помещений. Данная работа представляет собой попытку рассмотреть отношения, в центре которых находится такой специфический объект, как жилое помещение с позиций его аренды. В работе проведен анализ действующего, преимущественно гражданского и жилищного законодательства, кратко описывается историческое развитие данного института, рассматривается судебная практика Конституционного Суда Российской Федерации, арбитражных судов и судов общей юрисдикции.
Практическая значимость исследования состоит в том, что его результаты, выводы и предложения, научные положения, сформулированные автором, углубляют теорию российского жилищного права и могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых вопросов в целях совершенствования законодательства.
Заключение
Договор аренды входит в группу сделок, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в правовом смысле он оформляет такие от-ношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право поль-зования этой вещью. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновре-менно, не предусматривая при этом права распоряжения им.
Применяя договор аренды, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учрежде-ний, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица по-лучают возможность вести свою деятельность, затрачивая незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т. п. Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и ин-дивидуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели.
Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах.
Согласно современным научным представлениям, «аренда (от лат. arre№dare - отдавать внаем) - предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях, за плату» .
Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.
В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 ГК РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить три основные черты, характерные для данного договора.
Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).
Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ).
По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование.
Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место наем имущества . Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других - «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.
Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. Современное легальное понятие «аренды» содержится в ст.606 Гражданского кодекса РФ. Из него следует, что этот договор является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование).
По договору безвозмездного пользования жилым помещением собственник жилья предоставляет его гражданину во временное пользование без взимания платы. Данное право предусмотрено в ч. 2 ст. 30 ЖК РФ.
В соответствии со ст. 109 ЖК РФ государство и муниципальные органы предоставляют - по договору безвозмездного пользования - жилье тем гражданам, которые нуждаются в социальной защите.
Договор безвозмездного пользования с родственниками обычно применяется для постоянной регистрации (прописки) родственников, а также посторонних лиц на жилплощадь, находящуюся в собственности граждан, при условии, что иным законным путем регистрацию оформить не представляется возможным (например, не соблюдаются нормы проживания).
Также указанная разновидность используется при вступлении одного из членов семьи в брак. Целью в данном случае является лишение при разводе бывшего супруга прав пользования помещением (жильем), так как, если заключен договор безвозмездного пользования жилым помещением, это значительно легче сделать.
Договор безвозмездного пользования жилым помещением с родственниками может быть как срочным, так и бессрочным. Он во многом повторяет вышеуказанный договор, но в нем необходимо сделать акцент на правах членов семьи того, кто пользуется жилым помещением. Дело в том, что закон не предусматривает какие-либо особые права для указанных лиц при заключении договора безвозмездного пользования — указаны права членов семьи, в том числе бывших, только при заключении договора социального найма и договора коммерческого найма. По этим соглашениям в случае развода бывшие члены семьи собственника или нанимателя имеют определенные права пользования помещением, что, безусловно, является очень неприятным обременением для первоначальных владельцев. Тогда как договор безвозмездного пользования может предусматривать, что собственник жилого помещения передает своему близкому родственнику жилплощадь в пользование без возникновения прав третьих лиц на эту жилплощадь. Такой статус жилого помещения гарантирует, что, например, зять или невестка после расторжения брака не задержатся в этой квартире и не смогут требовать признания своих прав по закону. Заключив договор безвозмездного пользования с «ребенком» и предоставив ему для семенной жизни свою собственность, многие папы и мамы могут не бояться, что в случае развода из их большой семьи будет «оторван» или обременен чужими правами определенный объект собственности. Да и количество корыстных браков, возможно, сократиться, если будущие супруги изначально будут знать, что проживать со своим супругом или супругой в квартире или комнате они смогут только с согласия собственника, то есть в случае благополучных семейных отношений.
Когда «новоиспеченные» родители хотят, чтобы вместе с ними в квартире, которой они пользуются по договору безвозмездного пользования, был прописан ребенок, это как будто бы вступает в противоречие с Семейным кодексом РФ. Но и здесь можно предусмотреть защиту интересов собственника от прав несовершеннолетних детей. Ведь второй родитель зарегистрирован по иному адресу, значит, и ребенок может быть зарегистрирован по месту жительства другого супруга — родителя, не являющегося пользователем чужой собственности.
Список источников и литературы
I. Нормативно - правовые акты
1. Конституция РФ (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. - 25 декабря 1993 г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 18.12.2006, с изм. от 29.12.2006) (с изм. и доп., вступившими в силу с 08.01.2007)// Собрание за-конодательства РФ. - 5 декабря 1994 г. - № 32. - Ст. 3301
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 30.12.2006) // Со-брание законодательства РФ. - 29 января 1996 г. - №5. - Ст. 410.
4. Гражданско-процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 года // Российская газета. – 2002. – №220.
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 26 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4147.
6. Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ (ред. от 17.07.2009) Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в госу-дарственной собственности субъектов Российской Федерации или в муници-пальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего пред-принимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации// Российская газета, № 158, 25.07.2008
7. Федеральный закон от 14 ноября 2002 №161 -ФЗ «О государст-венных и муниципальных унитарных предприятиях» // Российская газета. – 3 декабря 2002. - №229
8. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государст-венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Соб-рание законодательства РФ. - 28 июля 1997 г. - №30. - Ст. 3594
9. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»// СЗ РФ. 03.08.1998. № 31. Ст. 3813.
10. Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансо-вой аренде (лизинге)» // Собрание законодательства РФ. - 2 ноября 1998 г. - №44. - Ст. 5394.
11. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»// СЗ РФ. 03.08.1998. № 31. Ст. 3813.
12. Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» // Соб-рание законодательства Российской Федерации. -29 января 1996 г. - №5. - Ст. 411.
13. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государст-венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Соб-рание законодательства Российской Федерации. - 28 июля 1997 г. - №30. - Ст. 3594.
14. Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. № 16-ФЗ «О присоедине-нии Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном фи-нансовом лизинге» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 16 февраля 1998 г. - №7. - Ст. 787.
15. Указ Президента РФ от 24 сентября 2007 г. № 1274 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти»// Собрание законо-дательства РФ, 01.10.2007, № 40, ст. 4717.
16. Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 Об основ-ных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Пра-вилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сро-ков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Россий-ской Федерации// Анализ Соборное Уложение 1649 г. глава VII и VIII
17. Постановление Правительства РФ от 18.12.2008 № 961 О предель-ных значениях и сроке рассрочки оплаты находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собст-венности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, применяемых при реализации ими преимущественного права на приобретение такого имущества// Собрание законодательства РФ, 22.12.2008, № 51, ст. 6182
18. Положение о федеральном агентстве по управлению государст-венным имуществом// утверждено Постановлением Правительства от 5 июня 2008 г. № 432 (в ред. Постановлений Правительства РФ от от 30.04.2009 № 385// Собрание законодательства РФ, 09.06.2008, № 23, ст. 2721.
19. Письмо Минфина России от 17.02.2006 № 03-03-04/3/3// Москов-ский налоговый курьер, 2008, № 7-8
20. Основы Гражданского Законодательство Союза ССР и республик (утв. ВС СССР 31 мая 1991 г. № 2211-I) // Ведомости ВС СССР. - 26 июня 1991 г. - №26. - Ст. 733
II. Учебники, монографии, брошюры
1. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник. 1998. № 1
2. Амелина А.Н. Особенности аренды зданий и сооружений//новый правовед, 2008, № 12
3. Амиров А.Е. Сравнительное правоведение. – М.: Литера, 2006
4. Беляев А.С. Гражданское право РФ. – М.:Юридическая литерату-ра, 2007
5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вто-рая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000.
6. Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений // Фин. Россия. 1997. № 18 (май).
7. Виноградов С.А. Договорное право: договор аренды. – М.: Литера, 2007
8. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999
9. Гаврилов С.Н. Исследование правовой конструкции договора аренды//Экспертиза, 2009, № 2
10. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Экспертиза, 2008, № 12
11. Гражданское право России. Часть вторая: Курс лекций / Под ред. М.И. Брагинского, Н.И. Клейна. М.: БЕК, 1997
12. Гришаев С.П. Все о недвижимости: Учеб. пособие. М., 1999
13. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяй-ство и право. 1999. № 5
14. Дмитриева О.К. Договорное право. Курс лекций. – М.: Смарт, 2005
15. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. 2002. № 7.
16. Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения: Дис. на соискание к.ю.н. Рязань, 2002.
17. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10.
18. Кабалкин А., Санникова Л. Договор проката // Российская юсти-ция. – 2000. - № 6
19. Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государственного земельного кадастра РФ в условиях рынка // Государство и право. 1998. № 3
20. Карпов М.С. Применение мер оперативного воздействия при на-рушении арендных обязательства / Комментарий судебно-арбитражной прак-тики. Вып. 9. – М.: Юрид. лит., 2005.
21. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1996
22. Королькова С.В. Комментарии части второй ГК РФ. – М.: Ману-скрипт, 2007
23. Л. Жюллио де ла Морандьер. Гражданское право Франции. В 3-х томах. Т. 3. М.: Изд-во иностранной лит., 1961.
24. Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений // Адвокат. 1997. № 3
25. Макарьева В.И. Владимирова А.А. О практике разрешения споров, связанных с арендой // Налоговый вестник. - №4. - апрель 2002 г.
26. Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х частях). Ч. 2. По испр. и доп. 8-му изд. 1902. М.: Статут (В серии «Классика российской циви-листики»), 1997
27. Новицкий Н.Б. Римское право. Изд. 4-е, стереотип. М., 1993
28. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М.: Азбуковник, 1997
29. Попова Л.А. Анализ основных видов договора арен-ды//Экспертиза, 2008, № 11
30. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, соору-жений, нежилых помещений). М.: Ось-89, 1998
31. Смирнова А.Н. Современное договорное право РФ. – М.: Юриди-ческая литература, 2009
32. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8
33. Тимофеева И.А. История развития договора аренды. – М.: Олма-пресс, 2005
34. Философский энциклопедический словарь. М.: Советская энцик-лопедия, 1983
35. Чемарев Е.Н. Лизинговый бизнес. – М.: Смарт, 2005
36. Шагова В.В. Условия договора аренды по российскому праву / В сб.: Российское и зарубежное обязательственное право. (Проблемы теории и практики). М., 2000.
37. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Ре-принт. изд. 1907 г. М.: СПАРК, 1995
38. Яковлев П.А. Аренда и закон. – М.: Смарт, 2005
39. http://www.buhi.ru/text/75646-5.html
40. http: //www.allpravo.ru/diploma/doc21p1/instrum124/pri№t942.html
|
обратная связь
