До вступления в силу ч.2 ГК РФ договор аренды жилого помещения распространялся на отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилищем как гражданами, так и юридическими лицами. В настоящее время законодатель изменил основания классификации договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями.
Главным разграничением договоров найма и аренды в жилищной сфере выступает субъект – пользователь жилого помещения. Законодатель, не рассматривая в данном контексте иные различия соглашений, устанавливает четкий принцип деления договоров «если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо, - то договор аренды». Соответственно в первом случае применяется 35-я, а во втором 34-я глава ГК РФ.
Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является субъект возмездного владения и пользования.
Правовая регламентация арендных отношений в жилищной сфере содержится как в 34-й главе ГК, в части, касающейся юридических лиц. Собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды.
По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование. Передача жилых помещений по договору аренды осуществляется по приемо-сдаточному документу. При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных: складских и тому подобных целей.
Единственная возможность использования жилища арендатором – сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ в ст.615 указывает на необходимость получения согласия арендатора на заключение договора поднайма, думается, что такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.
Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме и, в отличие от договора найма, подлежит обязательной государственной регистрации.
Как следует из ст.610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон, если же срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.
Так же как и при регламентации договора коммерческого найма, ГК устанавливает преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст.621). Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключит договор на тех же или иных условиях.
Если арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Поскольку любое жилище непосредственно связано с землей, закон предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение), даже при переходе права собственности на участок.
Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы.
При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом).
Нельзя утверждать, что с принятием нового ГК РФ получила единое и непротиворечивое гражданское законодательство, свободное от многочисленных наслоений, присущих законодательству советского периода. «В связи с неоднозначностью трактовки нормативных документов по аренде и арендным обязательствам возникают многочисленные разногласия между налогоплательщиками и налоговыми органами, арендодателями и арендаторами» . Если обратиться к нормативным актам, регулирующим арендные правоотношения, то в их числе, наряду с собственно законодательными актами, окажутся документы многочисленных исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Более того, законотворчество продолжается - на уровне, как Федерации, так и ее субъектов.
В конце XX века исследуемый вид договора широко использовался как один из способов, позволяющих усилить самостоятельность хозяйствующих субъектов. В правоприменительной практике договор аренды в настоящее время стал одним из самых распространенных.
Анализ опыта решения жилищной проблемы в некоторых экономически развитых странах показал, что на эффективность реализации жилищной политики большое влияние оказывают конкретные административно-правовые и финансово-экономические условия каждой страны. Именно этим обстоятельством объясняется то, что в разных странах в разные периоды жилищная политика характеризуется различной эффективностью. Выявлено, что в ряде стран социальным категориям заемщиков государство субсидирует процентные ставки по ипотечным кредитам, а также предусматриваются налоговые льготы в случае приобретения жилья. Как правило, такие субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными программами для различных категорий заемщиков.
Обоснована недопустимость «слепого» копирования и применения в отечественной практике управления национальной экономикой эффективных на Западе и в Америке подходов. Безусловно, в целях развития отечественного рынка ИЖ необходимо использовать достижения передовой мировой экономической мысли. Однако осуществлять это следует с обязательным учетом своих национальных особенностей, менталитета, обычаев и образа жизни: то, что было разработано учеными-экономистами и успешно реализовано во времена Великой Депрессии в США и в период восстановления послевоенной Германии, не может и не должно «один-в-один» применяться в современных российских условиях, поскольку национальные особенности, уклад жизни многих народов зарубежных государств и россиян несопоставимы.
В целях возрождения и развития строительства и последующей эксплуатации в России доходных домов обоснована целесообразность использования современного опыта США по воспроизводству жилищного фонда фирмами-бильдерами, которые ведут жилищное строительство по собственным проектам на собственных земельных участках для сдачи готового дома в аренду. Как правило, эти фирмы принадлежат крупным промышленным, банковским или торговым корпорациям; сдача в аренду жилых помещений в США является довольно выгодным бизнесом.
В настоящее время многие решают жилищную проблему, однако все стремятся решить ее через институт собственности. Люди хотят иметь хоть что-то в собственности, чтобы передать это по наследству, при этом в настоящее время готовы лишить себя полноценной жизни, проживая в аварийном или ветхом фонде. При этом в настоящее время рынок аренды жилых помещений нельзя назвать открытым и цивилизованным. Вполне понятно, что эта причина и отталкивает многих граждан прибегать к услугам арендодателей. Кроме того, арендатор в настоящее время не всегда имеет юридически оформленных гарантий аренды жилья на определенный период.
Безусловно, все эти факторы не способствуют цивилизованному развитию рынка аренды жилых помещений.
Также вызывает нарекание правовое регулирование регистрации договора аренды. Отсутствие законодательно установленных сроков, в течение которых субъекту правоотношений необходимо осуществить госрегистрацию долгосрочного договора аренды, фактически означает, что субъект правоотношений может подать документы на госрегистрацию в пределах срока действия данного договора. Представляется тем не менее, что после истечения срока действия договора стороны арендных правоотношений теоретически можно было бы привлечь к ответственности по указанной выше статье КоАП РФ, поскольку за время действия договора они не провели обязательную госрегистрацию договора аренды и не подали соответствующие документы в регистрирующий орган.
|
обратная связь
