Основной целью предприятия ГК «Марьинский Парк-1» является получение прибыли, однако добиться этого без продажи товара либо услуги невозможно, поэтому различают потенциал рынка, потенциал продаж, прогноз продаж и квоту продаж.
Существуют субъективные и объективные методы прогнозирования затрат. К субъективным относят: ожидания пользователей, мнение персонала, коллективное мнение ключевых руководителей и метод Дельфи. К объективным методам – рыночный тест, анализ временных рядов и статистический анализ спроса.
Согласно инвестиционному проекту строительство завершится в конце 2009г. и в январе 2010г. планируется его открытие.
Инициатором проекта в настоящее время ведется активный поиск арендаторов. Сдача в аренду помещений будут осуществляться путем заключения краткосрочных (1-3 года) и среднесрочных (3-5 лет) договоров аренды.
Поиск и привлечение арендаторов будет обеспечивать коммерческий директор. В течение 2009г. предполагается активная работа по заключению предварительных соглашений на аренду. Арендная плата будет начисляться с 01.01.2010г. ежемесячно.
Определены следующие условия внесения арендной платы:
- 50% арендной платы вносится авансом за 5 дней до начала расчетного периода (календарного месяца),
- 50% - по окончанию месяца в течение 20 дней.
Арендные ставки будут ежегодно пересматриваться и изменяться с корректировкой на индекс инфляции.
Инфляция учитывается согласно прогнозу роста, рассчитанному на основе анализа ретроспективной информации о динамике роста цен за 1999 – 2007 гг. (рис. 2).
Рис. 2. Показатели инфляции, %
В связи с тем, что ситуация в российской экономике является нестабильной и нет возможности предусмотреть влияние множества экономических и социально-политических факторов в долгосрочной перспективе, осуществление долгосрочных прогнозов роста цен затруднено.
Достоверным можно считать лишь прогноз изменения уровня потребительских цен на ближайшие 3 года. На дальнейший период в расчеты закладывается уровень инфляции последнего прогнозного периода – 2011 года, что позволяет не допустить намеренных завышений показателей роста цен.
Таблица 9. Прогноз изменения темпов инфляции
Год 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Рост стоимости недвижимости, % 10% 9% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8%
Тем не менее, учитываются риски, которые всегда присущи любому объекту недвижимости даже профессионально управляемому, связанные с задержками получения платежей, с потерей времени на поиск новых арендаторов и прочими факторами. Таким образом, объемы реализации помещений в аренду представлены в таблице 10.
Таблица 10. План реализации помещений в аренду ГК «Марьинский Парк-1»
ПЛАН РЕАЛИЗАЦИИ Количество, м2 2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г. 2015 г. 2016 г. 2017 г. 2018 г.
Помещения арендаторов 39 502,7 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Средний коэффициент загрузки производства 97% 97% 97% 97% 97% 97% 97% 97% 97%
Арендные ставки, принимаемые в расчет, определены по результатам анализа рынка недвижимости. Поскольку помещения комплекса будут сдаваться в аренду с начала 2010г., то определенные на дату составления бизнес-плана ставки арендной платы будут скорректированы на прогнозный индекс инфляции, как минимальный уровень роста стоимости недвижимости (табл. 11).
Таблица 11. Показатели стоимости аренды ГК «Марьинский Парк-1»
ЦЕНА РЕАЛИЗАЦИИ (за единицу, с НДС) Арендная ставка, руб./мес. На 01.05.2009г.
Помещения арендаторов 700,00
Помещения вспомогательные и развлекательные 500,00
Арендные ставки приняты на уровне минимальных по рынку и их изменение в зависимости от площади арендуемых помещений в расчете не учитывается.
Доходы от сдачи в аренду помещений по годам, представлены в таблице 12.
Таблица 12. Доходы от реализации в аренду помещений
ДОХОДЫ ОТ ПРОДАЖ 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г. 2015 г. 2016 г. 2017 г. ИТОГО
Помещения арендаторов 0 0 398 740 430 639 465 090 502 297 542 481 585 879 632 749 683 369 4 480 973
Помещения вспомогательные 0 0 58 612 63 301 68 366 73 835 79 742 86 121 93 011 100 451 658 677
|
обратная связь
