Важным элементом производственного плана является описание требований предприятия к контролю качества на всех этапах производственного процесса.
2.7.1. Производственная система
Управление объектом недвижимости – это сложный многоплановый процесс, включающий организацию деятельности ГК «Марьинский Парк-1» путем привлечения арендаторов помещений и обеспечение их успешной работы на местах.
Техническая эксплуатация как комплекс взаимосвязанных мероприятий по обеспечению работы в течение всего срока службы, включает в себя:
• техническое обслуживание,
• санитарное содержание, коммунальное обслуживание,
• коммунальное обслуживание,
• планово-предупредительный ремонт.
Ежегодно предполагается проведение ремонтно-предупредительных работ, обеспечивающих поддержание технического состояния на высоком уровне.
2.7.2. Оценка переменных издержек
Операционные переменные затраты на содержание и обслуживание гаражных комплексов примерно составляют 200 руб. за 1 кв.м. Для сравнения, по данным аналитиков в среднем в арендной плате за 1 кв.м. величина операционных переменных затрат (коммунальные платежи, охрана, видеонаблюдение и пр.), закладываемых на содержание объекта недвижимости составляет 150-250 руб./кв.м. Для ГК «Марьинский Парк-1» переменные затрат приняты из расчета на 1 кв.м. общей площади объекта недвижимости по данным управляющей компании (табл. 14).
Таблица 14. Структура переменных затрат ГК «Марьинский Парк-1»
Вид затрат Субподрядная организация Тариф, руб./кв.м.
Электроснабжение и телефонизация 19,73
Пожарно-охранная сигнализация, пожаротушение 5,97
Обслуживание кондиционеров 3,71
Обслуживание узла учета 0,22
Техническое обслуживание подъемников 0,28
Вывоз мусора 9,28
Видеонаблюдение 2,22
Охрана здания 36,75
Услуги УК 119,1
Переменные затраты начисляются на полезную площадь здания, которая составляет 68340 кв.м., так как затраты на обслуживание и техническое поддержание площадей общего пользования ГК «Марьинский Парк-1» заложены в операционные расходы от использования арендопригодных площадей. Исключение составляют затраты на электроснабжение, пожарно-охранную сигнализацию охрану здания, которые начисляются на всю общую площадь здания.
Таблица15. Прямые производственные расходы
ЗАТРАТЫ НА СЫРЬЕ И МАТЕРИАЛЫ 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г. 2015 г. 2016 г. 2017 г. 4мес.2018г.
Пожарно-охранная сигнализация, пожаротушение 0 0 10 469 11 307 12 211 13 188 14 243 15 383 16 614 17 943 6 294
Обслуживание кондиционеров 0 0 3 680 3 975 4 293 4 636 5 007 5 408 5 840 6 308 2 213
Обслуживание узла учета 0 0 224 242 261 282 304 329 355 384 135
Техническое обслуживание подъемников 0 0 274 295 319 345 372 402 434 469 164
Видеонаблюдение 0 0 2 201 2 377 2 567 2 772 2 994 3 234 3 492 3 772 1 323
Охрана здания 0 0 64 420 69 574 75 139 81 151 87 643 94 654 102 226 110 405 38 730
Услуги (клининг, з/п персонала и пр.) 0 0 118 134 127 585 137 792 148 815 160 720 173 578 187 464 202 462 71 025
Вывоз мусора 0 0 9 201 9 937 10 732 11 591 12 518 13 519 14 601 15 769 5 532
Электроснабжение и телефонизация 0 0 34 591 37 358 40 347 43 575 47 061 50 826 54 892 59 283 20 797
Для эксплуатации и управления ГК «Марьинский Парк-1» будет дополнительно привлечено 12 человек на постоянную работу в качестве управляющего персонала, это коммерческий директор, технический директор, 10 администраторов.
Таким образом, дополнительно будет привлечено 12 человек, и общая численность работающих по предприятию после сдачи в эксплуатацию составит 30 чел. Поскольку расчеты осуществляются в текущих ценах, то заработная плата будет ежегодно индексироваться на коэффициент инфляции.
Единый социальный налог, действующий с 1 января 2005 г., принят в размере 26 % от фонда оплаты труда, страховой тариф на обязательное социальное страхование от несчастных случаев принят в размере 1.1%
2.7.3. Оценка постоянных и коммерческих издержек
К постоянным затратам относятся затраты, связанные с существованием объекта недвижимости, к ним относятся затраты на текущий ремонт, на благоустройство, плата за пользование земельным участком.
Таблица 16. Постоянные затраты, связанные с местонахождением объекта недвижимости, тыс.руб.
Постоянные затраты 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г. 2015 г. 2016 г. 2017 г. 4мес.2018г.
Текущий ремонт 0 3 606 3 894 4 206 4 542 4 906 5 298 5 722 6 180 2 168
Ландшафтные работы 0 0 609 658 711 767 829 895 967 1 044 366
Арендная плата за земельный участок 0 0 7 848 7 847 7 847 7 847 7 847 7 847 7 847 7 847 3 923
На поддержание хорошего состояния ГК «Марьинский Парк-1» заложено на проведение ремонтно-предупредительных работ в размере 3000 тыс.руб. в год. Объем выполнения ландшафтных работ не значительный и затраты составляют 500 тыс.руб. в год.
На период строительства земельный участок под ГК «Марьинский Парк-1» будет находиться в безвозмездном срочном пользовании, при вводе объекта в эксплуатацию объекта недвижимости на земельный участок будет оформлено право аренды.
Площадь земельного участка составляет - 6,13га. Ставка арендной платы ориентировочно составляет 960 000 рублей в год за 1 га, вносится поквартально.
Полная себестоимость аренды 1 кв.м. помещения складывается из переменных, постоянных затрат, связанных с объектом недвижимости, фонда оплаты труда управляющего персонала, и прочих расходов. К прочим затратам относятся коммерческие расходы, амортизация. Амортизация начисляется линейным способом по норме 5% в год для здания и 20% в год для оргтехники и офисной мебели – управляющего персонала (Приложение 7).
Коммерческие расходы складываются из затрат на рекламу, затраты на праздничные акции и мероприятия, затраты на маркетинг, на страхование недвижимости. По данным аналитического отдела в среднем затраты на рекламу нового ГК «Марьинский Парк-1» могут составлять 40 тыс.в месяц, на праздничные мероприятия – 200 тыс. в месяц. Кроме того, в составе коммерческих издержек учитываются затраты на страхование недвижимости, по ставке 0,5% от стоимости объекта недвижимости. Страхование осуществляется ежегодно, плата за страхование вносится в начале каждого календарного года.
Полученные результаты себестоимости аренды помещений, подтверждаются данными аналитиков. По их данным, затраты на содержание и эксплуатацию объекта недвижимости, закладываемые в ставку арендной платы за 1кв.м. помещения, в среднем составляют 150-250 руб. в месяц.
По данным Интернет-сайтов www.uktus.ru, http://www.mega-samara.ru/, www.scrussia.ru, www.gmstar.ru, www.premiumgroup.ru операционные расходы определяются на уровне средних значений по аналогичным объектам недвижимости и составляют (табл. 17).
Таблица 17. Операционные расходы
Город Самара Вологда С.-Петербург Москва Оренбург Нижнекамск
Площадь, кв.м. 40000 40000 33108 70500 85000 20000
Величина операционных расходов, руб. на 1 кв.м. общей площади 1200 1500 2425 2500 1875 2000
Величина расходов на содержание и эксплуатацию ГК «Марьинский Парк-1» должна на начало 2009 г. составлять примерно 2500 руб./кв.м. в год. По нашим оценкам, общая величина расходов на дату разработки проекта составляет около 2700 руб. в год. Себестоимость аренды помещений составляет примерно 40-50% от доходов.
2.7.4. Оценка капитальных вложений и потребности в оборотном капитале
Проектом предусмотрено строительство машино-мест ГК «Марьинский Парк-1». Сметные расчеты составлены с учетом необходимости осуществления как надземных так и подземных работ. Согласно расчетам, предоставленным инициатором проекта, стоимости строительства составляет 2 912 038 тыс.рублей (при этом стоимость строительства 1 кв.м. здания составляет примерно 24 000 рублей). Помимо строительства должна быть предусмотрена проектом организация рабочих мест для управляющих и администраторов. На закупку оргтехники предполагается затратить 500тыс.рублей, что в среднем из расчета на человека составит примерно 70 тыс.рублей.
Таким образом, структура капитальных вложений имеет вид:
- 2 912 038 тыс.руб. – затраты на строительство машино-мест
- 500 000 тыс.руб. – затраты на приобретение оргтехники и офисной мебели
Постоянные активы (здания, сооружения и оборудование) будут поставлены на баланс в январе 2010г. Амортизация на здания и сооружения начисляется линейным способом по норме – 5% в год, на оборудование – норма амортизационных отчислений составляет 20%.
Потребность в оборотном капитале проекта возникает с момента сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. Оборотные средства необходимы для расчета с Управляющей компанией, с субподрядными организациями, с бюджетом, с персоналом, а также для формирования резерва денежных средств на непредвиденные форс-мажорные ситуации.
Расчеты с арендаторами будут осуществляться по следующим условиям:
- 50% арендной платы вносится авансом за 5 дней до начала расчетного периода,
- 50% - по окончанию месяца в течение 20 дней.
В расчетах с бюджетом есть особенность, в частности по расчету НДС.
Налог на добавленную стоимость по введенному в эксплуатацию объекту недвижимости будет зачитываться в будущих расчетах вплоть до 2013г. С 2013г. НДС будет выплачиваться компанией в установленном порядке.
Резерв денежных средств создается для немедленного покрытия всех текущих затрат (это так называемая кассовая наличность), для расчета с поставщиками (с УК, и службами обеспечивающими работу ГК «Марьинский Парк-1»).
Потребность в оборотном капитале возрастает лишь при изменениях в производственной деятельности. Итоговая сумма инвестиций в чистый оборотный капитал составляет 235 000 рублей, величина не значительная, что указывает на стабильность деятельности компании (Приложение 8). |
обратная связь
