Экономическая сущность и принципы организации банковскогоипотечного кредитования

Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения .
Мировой опыт использования ипотечного кредита в целях решения экономических и социальных задач государства показывает, что он представляет собой более сложную конструкцию в системе кредитных отношений. Несмотря на то, что развитию ипотечного кредитования посвящено достаточное количество научных работ, включая исследования, экономическая сущность ипотечного кредита категориальном в аспекте не нашла достаточного отражения. В этой связи, в качестве цели исследования ставится разработка методологических подходов к изучению сущности ипотечного кредита как экономической категории, а также его места в системе кредитных отношений .
Прежде чем рассматривать сущность ипотечного кредита, представляется целесообразным обратиться к исследованию теории кредита в целом как экономической категории, что позволит выявить специфические особенности ипотечного кредита, определить методологические основы его функционирования и место в системе кредитных отношений.
Изучение подходов различных авторов на вопрос сущности кредита позволяет сделать вывод, что в них можно выделить четко обозначенные две позиции:
1)    Кредит рассматривается как определенный вид общественных отношений по поводу предоставления ссуды.
2)    Кредит определяется как форма движения ссудного капитала. Сюда же можно отнести близкое по значению определение кредита как ссуды в денежной или товарной форме или разновидности сделки, договора о займе.
В определенной степени разделяя позицию ученых,  автор рассматривает сущность кредита в следующей трактовке:
 Кредит – это совокупность общественных отношений по поводу предоставления ссуженной стоимости. При этом, потенциал кредита, как экономической категории, реализуется (воплощается на практике) посредством категории более частного порядка – кредитование.
  Рассматривая категорию кредитования, в рамках которой и возможно существование кредита как экономической категории, необходимо отметить, что она подвержена влиянию субъективной стороны. В этом случае, когда субъективной стороной не соблюдаются методологические основы организации кредитного процесса в виде принципов кредитования, то обратного движения ссуженной стоимости может не происходить, что приводит к нарушению сущностной основы кредита как экономической категории. В этом плане «кредитование» близко по своим функциям к надстроечному элементу, как процессу управления движением ссуженной стоимости.
   В связи с этим предлагается следующее определение категории кредитования:
   Кредитование – это определенная совокупность экономических, организационных и правовых отношений, складывающихся на базе объективного движения ссужаемой стоимости в целях ее эффективного использования, как заемщиком так и кредитором.
   Как уже отмечалось, функция экономической категории – это выражение присущих категории свойств, ее сущности. Следует отметить, что в финансовой науке не выработано общих подходов к определению количества функций кредита. Большинство ученых выделяют две основные функции: перераспределительную  и эмиссионную. Однако выделяются и другие функции, например, ускорения концентрации капитала, ускорения научно-технического прогресса и др.
Автор придерживается аналогичной позиции и считает, что выделяемые отдельными учеными дополнительные функции,  несомненно, отражают важные характеристики кредита, однако функциями его не являются. Так, например, ускорение концентрации капитала, ускорение научно – технического прогресса являются скорее результатом действия перераспределительной функции. Дело в том, что функция проявляет сущность категории и ее место в воспроизводственных процессах. Не может быть функции  осуществляемой без определенной цели, в таком случае она не раскрывает самой категории. Именно перераспределительными процессами достигаются цели развития экономических и социальных процессов государства. В этом плане достаточно убедительным представляется мнение О.И. Лаврушина, раскрывающего основу кредита, как экономической категории. Он утверждает, что у кредита есть экономическая и социальная сторона. Кредит является порождением общественных потребностей. Кредит, как историческая категория «вне зависимости от типа общественно – экономической формации кредит служит их целям .
   По сути, мы подошли к рассмотрению методологической основы функционирования кредита – его принципов, являющихся также объективными, как и сама категория кредита. Международные и отечественные теория и практика предусматривают такие принципы как возвратность, срочность, платность, целевой характер и дифференциированность.
     Несмотря на общепризнанность отмеченных признаков, мы разделяем подход О.И.  Лаврушина к вопросу выделения основы кредита при изучении его сущности: «Основа кредита – это наиболее глубокая часть сущности кредитных отношений, это то, на чем «держится» сущность и чем она определяется» . Основу сущности кредита составляет его возвратность, без чего эта экономическая категория, перестает существовать. Можно сделать вывод, что возвратность есть внутренне присущее, объективное свойство кредита. Возвратность кредита базируется на материальных процессах, на завершении кругооборота стоимости.
Остальные принципы, на наш взгляд, относятся к категории кредитования  и образуют методологическую основу ее функционирования. Ниже представлена схема реализации кредитных отношений (рис.1.1).

                            Экономические категории

                                  реализация сущности
                                         кредита



инструменты возвратного движения ссуженной
стоимости

Рис. 1.1. Взаимосвязь основы кредита как его сущности и принципов кредитования

Кредит, как совокупность экономических отношений, состоит из элементов, находящихся в тесном взаимодействии друг с другом. Такими элементами являются кредитор и заемщик. Объектом кредитных отношений выступает ссужаемая стоимость.
 Отмеченные  три элемента образуют структуру кредита и образуют основу для выделения форм кредита. По субъектам кредитной сделки выделяют следующие формы кредитов: банковский, коммерческий, государственный, международный.  В рамках исследования поставленного вопроса обоснования сущности ипотечного кредита, больший интерес представляет второй критерий классификации кредита – целевые потребности заемщика. С позиции этого критерия кредиты могут носить производительный и потребительский характер и выражать движение капитала или движение денег, соответственно. Производительная форма кредита связана с особенностями использования полученных средств от кредита. Современный кредит имеет преимущественно производительный характер. В этой группе можно выделить кредиты в сферу производства и в сферу обращения.
Рассматривая различные научные подходы к определению признаков потребительского кредита, можно согласиться с мнением О.И. Лаврушина о том, что «чистых форм кредита, изолированных друг от друга не существует»… «банковский кредит, будучи по своему характеру производительным кредитом, на практике приобретает  потребительские черты. В свою очередь гражданский кредит – это далеко не всегда потребительский».
В целях дальнейшего исследования сущности потребительского кредитования автор исходит из следующих посылок.
     1) в качестве классификационного признака рассматривается использование ссуженной стоимости заемщиком;
     2) заемщиком выступает население;
     3) использование ссуды носит непроизводительный характер;
4) источник возврата ссуды не связан с результатами  ее использования, что обуславливает погашение ссуды за счет совокупного дохода.
Являясь формой кредита как экономической категории, потребительский кредит также выражает свою сущность через функции. Можно выделить две функции потребительского кредита: перераспределительную и  повышения платежеспособного спроса (населения).
Перераспределительная функция осуществляет перераспределение временно свободных  средств в целях удовлетворения экономических и социальных потребностей населения. Повышение платежеспособного спроса населения посредством кредита, кроме того, позволяет влиять на воспроизводственные процессы, в первую очередь на увеличение объемов производимой продукции и услуг, а также на распределительные процессы в целях формирования объемов и  качества потребления населения с различным уровнем доходности.
  В соответствии с характером потребностей населения, ссужаемая стоимость может быть предоставлена как на текущие цели, так и цели капитального характера. К первой группе относятся кредиты на приобретение товаров длительного пользования, ко второй группе – кредиты на приобретение, строительство, ремонт жилья, благоустройство дачных участков и др.  Наибольший объем кредитов второй группы занимают ипотечные кредиты.
   В связи с этим перейдем к рассмотрению методологических основ его функционирования, как цели исследования.    Прежде всего, остановимся на критерии отнесения его к определенной форме кредитования.  В зарубежной научной литературе классификация банковских ссуд осуществляется по критерию их использования: ссуды торгово – промышленным предприятиям, ссуды частным лицам, ссуды финансовым организациям и др.
   Кроме того, выделяются ссуды под залог недвижимости. Это означает, что ссуда выданная под залог недвижимости предприятию относится к категории торгово – промышленных ссуд, а ссуда выданная  частному лицу, к примеру, под залог ценных бумаг рассматривается как ссуда частному лицу.
  Таким образом, обеспечение кредита в данном случае в качестве классификационного признака не рассматривается. Исключение составляет ипотечный кредит. Так, в США используют достаточно широко в качестве залога недвижимость, однако под ипотечным кредитом понимается только жилищный кредит. В Германии ипотечный кредит, хотя и не в значительных объемах, используется при, так называемой, судовой ипотеке. В Российском праве понятие ипотеки рассматривается более широко, хотя практика ее применения ограничивается в настоящее время лишь жилищным кредитованием . 
   На наш взгляд, приведенная классификация кредитов по критерию использования ссуженной стоимости, вполне логична. В ипотечном жилищном кредите его критерием является залоговое обеспечение, т.е. ипотека. Представляется, что такая позиция обусловлена той ролью, которую выполняет ипотека в развитии ипотечного жилищного кредитования: она заключается в том, что ипотека является основой формирования долгосрочных финансовых ресурсов, необходимых при долгосрочных кредитах. В связи с этим, автор, придерживаясь указанной позиции, в рамках данного исследования рассматривает ипотечный кредит как жилищный.
 Сущность ипотечного кредитования базируется на обеспеченности ее залогового обеспечения – ипотеки.
Имущественный залог (ипотека) является сложным юридическим и экономическим инструментом, обеспечивающим развитие ипотечного кредитования.  По своему юридическому содержанию, ипотека выступает в качестве обеспечения исполнения основного обязательства залогодателя по кредитному договору и представляет собой обязательственное обременение (ограничение) имущественных прав на объект залога.
Рассматривая ипотеку жилья как инструмент обеспечения обязательства по ипотечному кредиту, следует отметить, что этот предмет ипотеки создает  одну из серьезных проблем ипотечного кредитования. Жилая недвижимость практически никогда не рассматривалась банками в качестве надежного залога. Одной из причин такого положения являлось отсутствие законодательной базы, обеспечивающей возможность обращение взыскания на залог жилья.
Так, ст. 292 Гражданского Кодекса РФ предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ст.78 частично решает эту проблему следующим образом:
Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателем и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что они были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Отсюда, при обращении взыскания на заложенное в ипотеку жилье возможны два варианта правоотношений кредитора и заемщика:
1) возврат заемщику денежных средств в размере, соответствующем доли оплаченной стоимости жилья;
2) представление заемщику жилой площади, соответствующей доли оплаченной стоимости жилья.    
Для заемщика представляется предпочтительным второй вариант. Однако в настоящее время кредиторы, в какой - бы форме они не выступали, не готовы к решению этого вопроса.
В тоже время ипотека обладает рядом особенностей, позволяющих использовать ее как эффективный механизм обеспечения кредита. Только залог недвижимого имущества может снизить риски кредитора при долгосрочном кредитовании, поскольку ни один другой объект залога не способен обеспечить его сохранность на длительном промежутке времени.
  Высокая стоимость заложенного имущества позволяет обеспечивать значительные суммы кредита, необходимые для приобретения недвижимости. Кроме того, необходимо отметить, что в соответствии с общими правилами действующего гражданского законодательства, залогодержатель имеет право, в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
По своему экономическому содержанию ипотека выполняет следующие функции:
- является финансовым механизмом создания и привлечения дополнительных финансовых средств в экономику страны;
- служит дополнительным инструментом обеспечения оборота и перераспределения жилой недвижимости, в результате чего способствует формированию жилищного рынка;
- является финансовым инструментом создания долгосрочного капитала на основе ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.
В целях реализации указанных функций ипотеки, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ввел в гражданский оборот новый вид ценных бумаг – закладную. Закладные, собранные в пулы с определенными стандартными характеристиками, позволяют создать основу для эмиссии  вторичных ипотечных ценных бумаг, основным назначением которых является рефинансирование ипотечных кредитов.
Основываясь на позиции, что ипотечный кредит является разновидностью потребительского кредита и в тоже время имеет свои специфические особенности, перейдем к рассмотрению методологических основ его функционирования.      
Итак, под ипотечным кредитом, как экономической категории, мы понимаем совокупность экономических отношений, складывающихся по поводу движения ссужаемой стоимости населению на цели решения жилищных вопросов, носящей непроизводительный  характер использования и погашаемой за счет совокупного дохода заемщика.
 Как уже отмечалось, сущность экономической категории, ее внутренние содержание и назначение проявляется через функции.
Прежде чем, изложить позицию автора по данному, представляется целесообразным обратить внимание на то, что отдельные авторы относят ипотечный кредит к инвестиционной форме кредита. Очевидно, это позволяет им отдать первостепенную роль инвестиционной функции. При этом прослеживается два направления инвестиционной роли кредита.
Первое направление обосновывается на макроуровне с позиции  соотношения «сбережения – инвестиции». Обосновывая рост сбережений населения на цели решения жилищных вопросов, авторы рассматривают их как источник инвестиций.
Второе направление касается индивидуального заемщика, который получая этот инвестиционный кредит (т.е. ипотечный) «вкладывает» его  в покупку, строительство, ремонт и т.д. жилых помещений. При этом рассматривается и такой вопрос как вложение денег в качестве их сбережения от инфляционных процессов, а также получения дохода от сдачи жилого помещения внаем.
В целях решения поставленных проблем представляется необходимым обратиться к понятию «инвестиция». Термин «инвестиция» происходит от латинского слова «invest», что означает «вкладывать». Используется он, как правило, в коммерческой деятельности. В мировой науке к пониманию инвестиций обращались такие экономисты как Дж. Кейнс, П. Массе, С. Фишер, Н.Г. Менкою, К.Р. Макконели и С.Р. Брю и др.
 Большинство западных экономистов рассматривают инвестиции как ресурсы, с помощью которых можно увеличить капитал или получить доход в процессе воспроизводства. Источником же новых инвестиций является часть полученного дохода, не использованная на текущее потребление.
Аналогичной точки зрения придерживаются отечественный авторы. Рассматривая инвестиции на на микроуровне они определяют их как  вложение капитала с целью его последующего движения. «При этом прирост капитала должен быть достаточным для того, чтобы скомпенсировать инвестору отказ от использования имеющихся средств на потребление в текущем периоде, вознаградить его за риск, возместить потери от инфляции в предстоящем периоде» .
 Федеральный Закон от 25 февраля 1999 г. № 39 - ФЗ  «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемый в форме капитальных вложений» инвестиции определяет как денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижение иного полезного эффекта .
Таким образом, краткий обзор различных подходов к определению сущности категории инвестиций позволяет сделать следующие выводы:
1.    Инвестиции присущи, как правило, предпринимательской деятельности;
2.    Источником инвестиций является,  капитал, целью вложения которого является его увеличение в будущем на микроуровне и рост экономических показателей - на макроуровне.
3.    Результат инвестиционных вложений может быть выражен получением и социального эффекта.
Рассматривая сущность ипотечного кредита применительно к выше проведенному исследованию, можно заметить его существенные отличия от сущности инвестиций. В первую очередь это касается того, что отсутствует вид какой - либо предпринимательской деятельности, т.к. жилье приобретается как товар длительного пользования для собственного потребления. Учитывая, что вложения денежных средств, осуществляемые в основном за счет кредитных ресурсов, направляются в непроизводственные фонды, они не создают источника погашения кредита. Заметим, что движения инвестиций не характеризуется возвратностью, окупаются они за счет результата, получаемого от их использования.
Использование индивидуальным заемщиком ипотечного кредита не сопровождается напрямую увеличением воспроизводственных процессов. Таким образом, родственными чертами ипотечного кредита и инвестиций остаются длительность вложений и капитальный характер.
Следует отметить, что потребительную стоимость жилого помещения можно рассматривать как источник получения дохода при его реализации и вложении средств на первоначальном этапе строительства. Этим же качеством обладает его потребительская стоимость при высоких инфляционных процессах в экономике.

цель


условие

                                                                                                                     рост операций
                                                                                                                 с недвижимостью
трансформация
в инвестиции

эффективность






Рис. 1.2. Формирование функций ипотечного кредитования в последовательности их приоритетности

Однако, чтобы получать этот экономический эффект, требуется реализация, к примеру, построенного жилья.
Неоднократное повторение таких операций, равно как и сдача жилья в наем, классифицируется как предпринимательская деятельность со всеми вытекающими последствиями: постановка на учет в налоговых органах, уплата налогов и т.д. Однако, даже в этом случае, цель вложения населения денежных средств в жилую недвижимость остается потребительской, ибо правовой статус жилых помещений предполагает их использование исключительно в потребительских целях.
Таким образом, с позиции общепризнанного критерия использования ссуды, ипотечный кредит является формой потребительского кредита. На уровне макроэкономики его можно рассматривать как инвестиционно - финансовый механизм формирования инвестиционных ресурсов, однако это не изменит его кредитной основы. Основываясь на результатах исследования, автор выделяет научный подход к формированию функций ипотечного кредита и их приоритетности, что отражено алгоритмом цели функционирования ипотечного кредита. Из представленной схемы можно сформулировать функции ипотечного кредита:
1.    Социальная.
2.    Формирование рынка жилья.
3.    Инвестиционная.
Как видно из схемы все функции тесно взаимосвязаны и взаимообусловлены.
Социальная функция ипотечного кредита в наиболее полной мере отражает его сущность. Ипотечный кредит позволяет решить одну из важнейших социальных проблем государства - обеспечение жильем населения, повышая  платежеспособный спрос и выравниванивая уровни доходом населения. При этом расширение платежеспособного спроса со стороны населения активизирует жилищное строительство, обуславливает разработку новых улучшенных архитектурных проектов, способствует ускоренному развитию смежных отраслей экономики. Обеспечение населения доступным и комфортным жильем во многом определяет социальную стабильность общества.
Функция формирования рынка жилой недвижимости обуславливается ростом платежеспособного спроса населения, в результате чего увеличиваются  сделки купли-продажи жилой недвижимости, как одно из условий функционирования ипотечных кредитных отношений.
Инвестиционная функция ипотечного кредита проявляется через систему сбережений населения. Рост сбережений населения в целях накопления денежных средств для решения жилищных проблем в банковском секторе экономики способствует трансформации их в инвестиции и использованию в развитии экономических процессов в обществе.
Кроме того, отвлечение средств от текущего потребления в сферу сбережений, препятствует росту цен потребительского рынка и  способствует снижению инфляционных процессов. В этом плане инвестиционная функция тесно взаимосвязана с социальной.
Таким образом, основу ипотечного кредита, раскрывающего его сущность, составляет возвратность кредита, т.е. движение ссужаемой стоимости.  Возвратность кредита во многом обеспечивается соблюдением принципов кредитования, образующих методологическую основу кредитования. К принципам кредитования относятся: срочность, платность, обеспеченность, целевой характер и кредита и его дифференцированность. 
Следует отметить, что принципы кредитования, как правило, едины для всех форм кредитных отношений, поэтому автор не ставит перед собой задачу их освещения.
В тоже время следует отметить и принципиальные различия принципов ипотечного кредитования. Так, особое значение в нем уделяется принципу обеспеченности, что обусловленно, в первую очередь, длительными сроками предоставления кредита. Несмотря на консервативность  и сложность залоговой «конструкции», в ипотечном кредитовании не может быть использован иной способ обеспечения возврата кредита. В связи с этим, серьезное внимание должно быть уделено оценке стоимости предмета залога. Российская практика в оценке стоимости залога опирается  на его рыночную стоимость. В тоже время уместно отметить опыт немецкой ипотеки, где залоговая стоимость рассчитывается по принципу максимальной осторожности и ее устойчивости в долгосрочной  перспективе.
Иные черты приобретает  и принцип дифференцированности. Дифференцирование ипотечных кредитов допустимоа в пределах Стандартов Агентства по ипотечного жилищному кредитования, что обусловлено принятой в Российской Федерации двухуровневой   модели ипотечного кредитования. Двухуровневая модель строится на единстве двух функций: предоставление кредитов заемщикам и их рефинансирование. Только стандартизированные кредиты и оформленные на них закладные создают надежную основу для эмиссии ипотечных ценных бумаг и их размещение у инвесторов.
В зависимости от целевых потребностей заемщика кредит является разновидностью потребительского кредита, используемого на цели потребления. Более детальная характеристика формы кредита, определяется как вид кредита. Вид кредитов используется для их классификации. Единых мировых стандартов классификации кредита не существует. В России приняты следующие классификационные признаки:  стадии воспроизводства, обслуживаемые кредитом; отраслевая направленность; объекты кредитования; обеспечение кредита;  срочность кредита;  платность и др.
Не отрицая возможность использования отмеченных признаков классификации, следует отметить, что ипотечный кредит имеет существенные отличия от классических форм кредитования, в связи с чем среди основных признаков необходимо выделить следующие: объект кредитования; схема погашения кредита; способ рефинансирования, вид используемой кредитной ставки. Схема классификации видов ипотечного кредита представлена в Приложении 1.