Оценка качества системы ипотечного кредитования осуществлялась с позиций соблюдения сформулированных принципов организации и функционирования систем, а также дополнительных критериев: оценки сложности системы и связей её с внешней средой, оценки совершенства методологии целеполагания и условий нормального функционирования системы. В результате был сделан вывод о несовершенстве действующей ныне в России системы банковского ипотечного кредитования.
В частности, отмечено, что нарушен принцип надежности в связи с несинхронным усложнением управляющей системы (инструментов управления) вслед за усложнением управляемой системы - интенсивным развитием жилищной ипотеки в 2006 году. Не обеспечена целостность системы, так как отдельно функционируют производственная, земельная и жилищная ипотека, что не обеспечивает синхронное развитие разных видов ипотек. В теоретическом плане следует отметить взаимосвязь всех ипотек. В качестве предмета ипотеки выступает земля вместе с недвижимостью. Поэтому имеется связь производственной ипотеки с земельной и земельной ипотеки с жилищной. Это может служить основанием для обоснования необходимости формирования единой системы банковского ипотечного кредитования, объединяющей все типы ипотек и функционирующей на базе единых принципов, характерных для систем, но с учетом специфики каждой из ипотек.
Построение банковской системы ипотечного кредитования не завершено по субъектному составу. Практика вызывает необходимость функционирования новых институтов, в том числе институтов рефинансирования и секьюритизации, ипотечных агентств и брокеров, выполняющих контрольно - посреднические функции.
Имеются нарушения принципа совместимости, в том числе отмечается противоречивость целей развития разных моделей ипотек, неслаженность действий банков и инфраструктурных организаций.
Оценка уровня стандартизации показала, что стандарты АИЖК и банковские стандарты управления ипотечным кредитом не учитывают разнообразия ситуаций, особенности управления на разных стадиях жизненного цикла организации. Поэтому банки оказываются не в состоянии управлять ипотечным кредитом в условиях кризиса. В связи с этим представляется необходимым предложить АИЖК разработать стандарты жилищного кредитования, дифференцированные в зависимости от деловой активности в стране и применительно к разным стадиям жизненного цикла кредитной организации.
С целью стимулирующего воздействия на развитие ипотеки в целом или отдельных его видов Банк России мог бы установить особые нормы регулирования по банкам, занимающимся ипотечным кредитованием, так как, имеющихся для регулирования деятельности таких банков норм недостаточно. Есть только особые нормативы по банкам, выпускающим ипотечные облигации. Но этот инструментарий используется очень редко. Банк России также мог бы воспользоваться своим правом, предусмотренный законом "О центральном банке РФ (Банке России)" дифференцировать нормы отчисления в фонд обязательного резервирования по разным банкам. Учитывая, что ипотека расценивается как важное направление инновационной экономики, можно было бы снизить нормы обязательного резервирования по банкам, активно занимающимся ипотечным кредитованием, но эти меры можно реализовывать только после выхода банков из кризиса.
В связи с выявленными выше недостатками сейчас нужно взять на вооружение принцип совершенствования, который касается разных направлений и аспектов ипотечного кредитования. Это относится и к стимулированию. В условиях современного кризиса следует усилить государственное стимулирование развития ипотеки с помощью финансовой поддержки. Она должна быть, как минимум, двухъярусной. На первом ярусе ресурсы бюджета и суверенных фондов, в том числе фонда национального благосостояния, следует направлять для подкрепления ресурсов госкорпорации - Банка развития. На втором ярусе через Банк развития средства целесообразно направлять тем банкам, избранным направлением которых является реализация ипотечных программ. Для стимулирования развития ипотеки, главным образом, земельной, можно было бы таким банкам снизить налог с прибыли.
С целью дальнейшего совершенствования системы банковского ипотечного кредитования следует решить дополнительно следующие проблемы.
Первая проблема. Затратность для банка некоторых операций по ипотечному кредитованию. По мнению автора, эффективность ипотечного кредитования может быть повышена за счет передачи на условиях аутсорсинга ряда затратных операций сторонним организациям.
В частности, первичный андеррайтинг заемщика можно поручить ипотечным брокерам. Получив результаты первичной оценки кредитоспособности заемщика со всеми прилагающимися к ипотечной сделке документами, банк только организует их проверку. В этом случае сокращаются сроки принятия решения о кредитовании, снижаются затраты банка, так как не нужно формировать и содержать крупную по численности службу по оценке кредитоспособности заемщика.
На аутсорсинговую основу можно перевести и взимание проблемных долгов, используя для этого услуги коллекторских агентств. Это особенно важно в условиях кризиса, когда наблюдается рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам. Но и в других условиях банкам целесообразно привлекать к работе с проблемными кредитами коллекторские агентства по следующим причинам:
- высокие процентные ставки по ипотечным кредитам не только снижают спрос на кредит, но в экстремальной ситуации вызывают рост невозврата ссуд. Так случилось в США: поскольку сначала уплачивают проценты, а потом - основной долг, то при возникшем ипотечном кризисе заемщики оказались не в состоянии возвратить именно основной долг;
- суммы и сроки ипотечного кредита велики, а, следовательно, велики и размеры ставших проблемными ссуд. Для банков слишком затратно по времени и усилиям "бороться" с проблемными кредитами. К тому же, это отвлекает внимание от работы с обычными кредитами, повышая кредитный риск по ним;
- имеются сложности с реализацией недвижимого имущества с целью возвращения долга. Эта процедура длительная по времени. Такую работу может выполнять коллекторское агентство. Это менее затратно для банков, так как они платят коллекторскому агентству только в случае получения полезного результата.
Вторая проблема. Недостаточность информации о кредитной истории заемщиков - физических и юридических лиц. Не вся информация подобного рода поступает в региональные кредитные бюро. В Центральном каталоге кредитных историй (ЦККИ) Банка России сейчас накоплены титульные части кредитных историй, в сущности, только по физическим лицам, и то не по всем заемщикам. Но у банков при развитии производственного и земельного ипотечного кредитования возникает потребность в информации о конкретной истории юридических лиц. Представляется целесообразным применять единый подход к формированию каталога кредитных историй по физическим и юридическим лицам. Этот процесс следует ускорить, особенно в условиях современного финансового кризиса, который требует тщательного отбора клиентов для кредитования с позиций их надежности.
Третья проблема. Затруднения с оценкой предмета залога недвижимости. Реальная оценка залога важна для банков как для правильного определения размера кредита, так и для выявления объема обеспечения, создания резерва на возможные потери по ипотечным ссудам.
Российские стандарты оценки определяют, что оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке (на выбор) .С целью повышения достоверности информации, используемой банком при андеррайтинге заемщика, автором видится необходимым обязательное применение сразу всех или хотя бы не менее двух методов оценки залога, переходящего в ипотеку, и отражения этого в отчете независимого оценщика. Одновременное применение нескольких подходов при оценке залога, во-первых, позволит более точно определить реальную рыночную стоимость объекта, во-вторых, повысит самостоятельность банка в принятии решения о кредитовании на основе выбранной им оценки.
Но для применения на практике нескольких подходов к оценке недвижимости потребуется внесение поправок в Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", касающихся как увеличения числа методик, используемых при оценке недвижимости, так и отражения результатов их применения в акте об оценке .
Четвертая проблема связана с неразвитостью земельного ипотечного кредита, несинхронностью его развития с жилищной ипотекой. Для решения этой проблемы нужно:
- создать законодательную базу по земельной ипотеке;
- адаптировать позитивный опыт по жилищной ипотеке к земельной ипотеке, а именно сформировать Федеральное земельное ипотечное агентство, подобно Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, которое в разумных пределах будет рефинансировать банки на основе выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспеченных закладными листами на землю;
- на крупные страховые компании возложить функции страхования сельхозпроизводителей - заемщиков земельных ипотечных кредитов;
- использовать институт ипотечных брокеров, которые специализировались бы на поиске подходящих для клиента земельных ипотечных программ;
- организовать рынок ипотечных закладных на землю и встроить его в более сложный рынок ценных бумаг;
- усовершенствовать оценку земли.
Автор является сторонником комплексной оценки земли, основанной на использовании комплекса методов оценки (имущественного, доходного, затратного и сравнительного). Имущественный метод позволяет установить, является заемщик собственником или арендатором земли; доходный оценивает степень доходности земли, передаваемой в залог. Затратный показывает требуемый объем капитальных вложений для приведения земель в оптимальное для использования состояние. А сравнительный метод позволяет сравнивать рыночную стоимость разных земельных участков, но его распространение возможно только при соответствующем уровне развития земельного рынка.
Автор полагает, что реализация изложенных в работе рекомендаций и предложений позволит повысить результативность функционирования системы банковского ипотечного кредитования.
Определяющим для развития ипотечного комплекса России является решение задачи привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов, что определяет важность отработки надежных механизмов финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынки ипотечного комплекса.
Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного комплекса осуществляется из следующих источников:
- рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов;
- введение ЦБ РФ ипотечной ставки рефинансирования;
- выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке;
- привлечение денежных средств населения в системе строительных сбережений;
- рефинансирование через банковские долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости (облигации);
- предоставление субсидий и субвенций из бюджетов различных уровней в рамках субсидированной системы ипотечного жилищного кредитования;
- средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями, паевыми инвестиционными фондами и др.);
- рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему Общих фондов банковского управления (ОФБУ);
- кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными организациями;
- средства от продажи целевых облигационных займов;
- выпуск муниципальных облигаций.
|
обратная связь
