О существовании рынка ипотечного кредитования можно говорить начиная с 1998 г., когда был принят Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). С этого момента идет постоянная работа над усовершенствованием системы ипотечного кредитования и обеспечением ее функционирования .
Ипотечный комплекс России – взаимосвязанная группа предприятий различных отраслей экономики, функционирующих на рынках недвижимости, ипотечного кредитования, страхования, ценных бумаг, а также различных инфраструктурных организаций, действующих в рамках единой цели – обеспечение доступным по стоимости и комфортным жильем российских граждан со средними и низкими доходами, как за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов, так и при поддержке государства.
Формирование и развитие ипотечного комплекса России является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Современная государственная жилищная политика ориентирована на решение жилищных проблем как социально не защищенных групп населения, так работающего населения, располагающего средними и низкими доходами. Основным способом решения жилищной проблемы является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование и различные виды государственной поддержки.
Задачи, которые должны быть решены при реализации концепции развития ипотечного комплекса России:
- создание реальной возможности покупки жилья гражданами России в кредит при гарантии социальной защищенности заемщика;
- создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех субъектов ипотечного комплекса;
- создание финансовой системы деятельности ипотечного комплекса, позволяющей осуществлять его успешное функционирование в нестабильных экономических и финансовых условиях.
Концепция развития ипотечного комплекса России состоит из трех основных разделов:
1. Государственное воздействие на развитие структуры ипотечного комплекса России.
2. Развитие механизмов ипотечного комплекса России.
3. Формирование условий для привлечения финансовых ресурсов в ипотечный комплекс России.
Положение 254-П справедливо стоит на страже устойчивости банковской системы . В декабре 2008 года Центральный банк разрешил послабления банкам в части оценки обслуживания долга, выпустив указание 21-56У. Однако данное положение справедливо не освобождало банк от обязанности ухудшать оценку финансового состояния заемщика. Соответственно, признание банком обращения заемщика, физического лица, за реструктуризацией обязывало банк честно пересмотреть финансовое состояние заемщика, вывести его из портфеля в народный суд и существенно изменить резервирование по его кредиту.
С учетом низкой капитализации банковской системы существенное количество банков скрывают факт проведения реструктуризации кредитов, оформляя данные действия любыми иными сложными способами, лишь бы не увеличивать резервирование. При этом у нас имеется информация, что отдельные банки реструктурировали более 5 процентов своих кредитов, на условиях более мягких, чем АРИЖК.
По нашим оценкам до 40 процентов заемщиков не смогут восстановить свою платежеспособность по истечению 12 месяцев. В таком случае мы столкнемся с проблемой выселения заемщиков, а для этого необходимо обеспечить бесперебойно работающий механизм проведения взыскания, который должен состоять, как минимум, из двух вещей.
Первое – это быстрая процедура принятия судебного решения. Дело в том, что складывающаяся практика не позволяет рассчитывать на взыскание меньше, чем за 6–8 месяцев, а это еще больше усугубляет финансовое положение заемщика. Важно отметить, что столь длительные сроки рассмотрения исков приведут к полной потере доверия со стороны инвесторов к российскому ипотечному рынку, а значит, по окончанию кризиса снизить ставки по ипотеке рыночными способами будет крайне тяжело.
Вторая составляющая для решения данной проблемы это наличие маневренного фонда, соответствующего социальным нормам во всех регионах. В условиях замирания экономики это могло бы стимулировать появление рабочих мест, с одной стороны; обеспечить защиту прав на ипотечном рынке, со второй стороны; и не повышать социальную напряженность при проведении взыскания, с третьей стороны.
Проблема отсутствия маневренного фонда может стать вдвойне актуальной в 2010 году, когда произойдет совпадение во времени проведения взысканий по заемщикам, не восстановившим свою платежеспособность, и нового потока заемщиков, испытывающих трудности с обслуживанием ипотеки и не попавших под программы 2009 года. Сегодня не принято решение о ее расширении, поэтому мы считаем, что она в следующем году будет завершена.
С учетом социальной направленности программы реструктуризации, мы не учитываем прогноз восстановления заемщиком своей платежеспособности, что вступает в сильное противоречие с позицией инвестора. Он лучше чувствует заемщика и лучше понимает, стоит ли откладывать проведение взыскания и выделять ли ему дополнительные средства или нет. Возможным решением данной конфликтной ситуации мог бы быть выкуп одним из специализированных институтов развития проблемных долгов или квартир на свой баланс или дальнейшее содействие развитию такого проекта как МАСИС.
Для решения названных проблем при оказании эффективной помощи заемщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации, на наш взгляд, целесообразно обратить внимание на три следующих составляющих.
Первое – это финансовое состояние их собственных региональных операторов. Промедление с принятием решения о финансовом оздоровлении может привести к банкротству их же собственного механизма развития ипотеки и поддержки заемщика в регионе. Положительный пример в этой части имеется: в Санкт-Петербурге и Новосибирске уже принято решение об увеличении уставного капитала собственных региональных операторов.
Второе – это срочное создание маневренного фонда для минимизации социальной напряженности при возможном проведении взысканий в 2010 году. Создание данного фонда поможет также и созданию новых рабочих мест.
И третье. Попросить содействия по взаимодействию с органами опеки. Непонимание деталей программы реструктуризации существенно замедляет процесс оказания поддержки гражданам. Данные решения затягиваются на долгий срок без каких-либо обоснований, увеличивая проценты, пени, штрафы для заемщиков.
Необходимо рассмотреть возможность выступить с инициативой о внесении уточнений в Налоговый кодекс в части льготы по налогу на доходы физических лиц. Это позволит заемщикам не терять право на льготу по этому налогу при перекредитовке заемщика при проведении реструктуризации. И, второе, рассмотреть возможность выполнения функций налогового агента нашими агентами по реструктуризации, чтобы ускорить прохождение средств при оплате регистрационных действий в федеральной регистрационной службе.
Как уже упоминалось, в конце 2008 года приняли изменения в такой нормативный акт, как указание № 2156-У, в соответствии с которым ЦБ позволил банкам чуть более свободно подходить к вопросам оценки качества ссуд в том случае, если проведена реструктуризация ссуд. И дополнительно к этому позволили кредитным организациям несколько увеличить срок при принятии решения о качестве обслуживания долга.
В настоящее время Банк России проводит работу с кредитными организациями для того, чтобы анализировать и попробовать понять реальную ситуацию с качеством их ссуд. Это важно с точки зрения ближайших перспектив как в вопросах практического надзора, так и в вопросах регулирования, потому что уже неоднократно вставал вопрос о дальнейшем продлении данного документа, может быть, еще на полгода или на год.
Дополнительно к этому в настоящее время рассматривается ряд проектов, которые также могут иметь важное, существенное значение для дальнейшего развития или по крайней мере восстановления объемов ипотеки. Что это за решения? Во-первых, изменения в инструкцию № 110 Банка России, которая регулирует вопросы расчета обязательных нормативов, и это изменение связано с тем, что в целях расчета нормативов Н-1 и Н-6 предполагается понизить коэффициент риска со 100 процентов до 70 процентов по ипотечным жилищным ссудам, удовлетворяющим в совокупности ряду условий.
Что это за условия? Во-первых, это должна быть именно ипотечная жилищная ссуда, выданная физическому лицу. Второе условие заключается в том, что эта ссуда должна банком регулярно переоцениваться, не реже чем один раз в год, а в случае возникновения особых обстоятельств, конечно, в момент возникновения этих обстоятельств. Далее. Должны соблюдаться несколько коэффициентов. Такое соотношение как кредит–залог, оно не должно превышать 70 процентов. Такое соотношение как доход–платеж, должно быть не менее коэффициента три, но, соответственно, если перевернуть платеж–доход, т.е. 33,3 процента. Предмет залога должен быть застрахован, и последнее, ссуда должна быть предоставлена в рублях. Это основные условия, при которых банк сможет понизить коэффициент риска в целях расчета ряда обязательных нормативов.
Следует иметь в виду, что правовое регулирование отношений по поводу закладных отражено в Федеральном законе от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) . В основу названного Закона об ипотеке в этой части было положено еще досоветское регулирование выдачи и передачи так называемого залогового акта. В частности, Закон об ипотеке закрепил нормы, которые также рассчитаны на единичные сделки передачи закладной, предназначенной для упрощения осуществления индивидуальной сделки с ипотечным кредитом.
Принятым 11 ноября 2003 г. Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" предусматривается возможность с помощью эмиссии облигаций с ипотечным покрытием и выдачи сертификатов участия рефинансировать одновременно большую совокупность ипотечных кредитов, в том числе удостоверенных закладными. Для эмиссии облигаций с ипотечным покрытием (выдачи ипотечных сертификатов участия) должно быть осуществлено объединение множества ипотечных кредитов (закладных) в так называемое ипотечное покрытие, которое, как правило, далее передается ипотечному агенту (управляющей компании). При этом такая передача должна быть совершена юридически безопасно и в предельно сжатые сроки.
В то же время существующий порядок передачи закладных не удовлетворяет новым требованиям к обороту закладных, вытекающим из норм Закона об ИЦБ.
С точки зрения эмиссии (выдачи) ипотечных ценных бумаг, формирования и передачи ипотечного покрытия действующий порядок отчуждения закладных обладает следующими недостатками.
Во-первых, для передачи прав по закладной на ней должна быть совершена отметка о новом владельце закладной (ст. 48 Закона об ипотеке). В случае когда речь идет о передаче одной закладной, совершение передаточной надписи никаких заметных расходов и рисков в отношении участников гражданского оборота не предполагает. Однако ситуация в корне меняется в случае одновременной передачи тысяч или десятков тысяч закладных: расходы на совершение передаточных надписей становятся существенными для участников сделки, но, главное, что при этом многократно увеличивается вероятность совершения технических ошибок, которые способны нанести серьезный ущерб, в том числе инвесторам на рынке ценных бумаг.
Во-вторых, согласно существующему порядку для передачи закладных необходима их "физическая" передача (ст. 48 Закона об ипотеке). Недостаток заключается в том, что в связи с физическим перемещением закладных возникают существенные транспортные расходы - для рефинансирования могут использоваться закладные из разных регионов Российской Федерации, они объединяются в единое ипотечное покрытие, которое, как уже отмечалось, передается, как правило, эмитенту ипотечных ценных бумаг (ипотечному агенту, управляющей компании). В связи с "физическим" перемещением закладных от одного лица к другому неминуемо увеличивается риск утраты или повреждения закладных, для устранения которого стороны сделки вынуждены нести дополнительные затраты. |
обратная связь
