Сегодня, например, в Москве выдача ипотечного кредита доступна семьям с официальным доходом свыше 4,5 - 5 тыс. долл., семьи с доходом от 3,5 тыс. до 4,5 тыс. долл. могут получить ипотечный кредит только при большом первоначальном взносе, семьи с доходом в диапазоне от 2,5 тыс. до 3,5 тыс. долл. могут брать ипотечные кредиты только на покупку жилья в Подмосковье. Семьи с доходом от 1,5 до 2,5 тыс. долл. могут претендовать только на улучшение жилищных условий, а с доходами до 1,5 тыс. долл. ипотеку на приобретение жилья в Москве получить невозможно .
Сопоставив эти данные с уровнем доходов домохозяйств, легко увидеть, что семьи с доходами до 2,5 тыс. долл. оставляют 73%, в то время как семьи с доходами от 4,5 - 5 тыс. долл. и выше - всего 5%. Таким образом, низкие доходы большинства населения сужают базу потенциальных ипотечных заемщиков.
Анализ рынка ипотечных программ, предлагаемых ведущими банками, убедительно свидетельствует, что мировой финансовый кризис вызвал неуклонный рост ставок по кредитам в течение 2008 г. Вслед за средними растут и минимальные ипотечные ставки. Даже индекс ФОСБОРН - средневзвешенный показатель оптимальных предложений по ипотеке - с июня 2008 г. снова начал расти. За июль и август рост составил 0,18 процентных пункта по рублевым кредитам и 0,06 пункта по валютным.
В 2008 году рынок ипотеки переживал постоянный рост ставок
По прогнозам аналитиков ожидается дальнейший рост ставок по ипотеке: до конца года ставки прибавят еще 0,8% и в первом квартале 2009 г. рост составит до 0,5%. Таким образом, ставки начала 2009 г. сравняются с уровнем ставок 2002 г. Ужесточение требований к заемщикам и условий по кредитам повышает актуальность услуг кредитных брокеров, поскольку в условиях повышения ставок задача заемщика найти оптимальную и выгодную ипотечную программу становится трудно реализуемой. Разница в уровне ставок может достигать 1,5% и более.
Услуги кредитных брокеров, которые проводят детальный анализ предложений и выбирают лучшие, становятся еще более востребованными. А на нестабильном рынке брокеры превращаются в распорядителей дефицита. Доля сделок, сопровождаемых профессиональными брокерами, растет. Если в 2007 г. 20% всей ипотеки выдавалось через кредитных брокеров, то в 2008 - доля сопровождаемых кредитов составит 30%.
Зарубежный опыт и российские реалии свидетельствуют о том, что наибольший процент ипотечных сделок проходит через брокеров: на рынке США по различным данным в зависимости от сегмента рынка число сделок, заключенных через кредитных брокеров, составляет от 60 до 85%. В Западной Европе это соотношение составляет порядка 50 - 60%. В России, по оценкам экспертов, на конец 2007 г. эта цифра составила порядка 20%, причем доля сделок, заключенных через брокеров, существенно возросла. По сравнению с началом 2005 г. она увеличилась на 15%.
Одной из тенденций развития кредитных брокерских услуг является разделение брокеров на онлайн-брокеров и брокеров с розничной сетью. Постепенно электронные брокеры развиваются в направлении lead generation, а брокеры с физическим присутствием - в сторону брокеров полного цикла. Наиболее выигрышная структура, по мнению докладчика, это сочетание онлайн- и физического присутствия. К преимуществам онлайн-брокеров относятся их технологичность, экономичность, низкие издержки, не требующие создания и содержания тяжелой инфраструктуры. Вместе с тем отсутствие личного общения с клиентами снижает качество сервиса и уровень доверия, а технологическая платформа накладывает ограничения на расширение спектра услуг.
Брокеры с физическим присутствием предоставляют более широкий спектр услуг, сопровождают клиента в течение всего процесса, создают большую добавленную стоимость (за счет формирования досье клиента). Однако при этом требуется создание и содержание дорогостоящей инфраструктуры.
Сегодня перед многими кредитными брокерами стоит задача наращивания своего регионального присутствия.
Существуют несколько подходов к региональному развитию: построение собственной сети, продажи франшиз и построение агентской сети из партнеров. Многое остается общим для всего финансового ритейла, но кредитные брокеры имеют свои особенности. Несмотря на то что в тактическом плане развитие франшизы оправданно, долгосрочная стратегия все же не может обойтись без собственных филиалов. С собственными филиалами целесообразно выходить в ключевые города региона, создавая "опорные пункты" и затем охватывая остальной регион.
Следует отметить, что целевые регионы сильно зависят от продуктового профиля компании, что далеко не всегда совпадает с хрестоматийным перечнем городов-миллионников.
Проводя сравнение между развитием через собственные сети, франшизы и партнеров, очевидно, что собственная сеть позволяет повысить капитализацию компании, поддерживать стандарты качества. Минусами собственной сети являются значительные затраты на создание инфраструктуры, незнание местной специфики. Развитие через модель франшизы позволяет опираться на знание локального рынка, подразумевает легкость развертывания и возможность быстрого покрытия большого количества регионов. Вместе с тем при этом труднее контролировать качество. Определенные проблемы возникают и с выбором регионов: в желаемых регионах может не быть франшизы.
Партнерские модели также позволяют опираться на знание локального рынка и легки в развертывании. Однако они невыгодны с точки зрения развития и капитализации бренда. Так же как в модели с работой через франшизы, трудно контролировать качество, проводить продуктовую и сервисную политику.
В текущих условиях развитие кредитных брокерских услуг сталкивается с рядом трудностей: проблемами финансирования у банков, повышением ставок, ужесточением требований к заемщикам.
Но в этих условиях возрастает востребованность кредитных брокеров, помогающих клиентам найти наиболее выгодные предложения у надежных банков-партнеров.
Развитие рынка ипотечного кредитования является важной составляющей приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» . С помощью ипотечного кредитования большинство граждан должно решить свою жилищную проблему в долгосрочной перспективе. Именно поэтому так необходимо обеспечение устойчивого развития ипотечного рынка в нашей стране.
За первый квартал 2009 года, по официальным данным Банка России, населению выдано 18,6 тысяч ипотечных жилищных кредитов на 24,4 млрд. руб. Для сравнения: в I квартале 2008 года объем выдачи ипотечных кредитов составил 150 млрд. руб. Таким образом, объем рынка ипотеки уменьшился более чем в 6 раз. Оперативные данные подтверждают данную тенденцию и во II квартале 2009 года и свидетельствуют о приостановке программ выдачи ипотечных кредитов большей частью кредиторов - новые кредиты выдавали не более 37 банков из 50 крупнейших участников ипотечного рынка. На 1 мая 2009 года ипотечные кредиты на своем балансе имели 562 банка, что на 35 банков меньше, чем в начале года.
При этом, по данным АИЖК, основной объем выдачи новых ипотечных кредитов в настоящее время поддерживается преимущественно за счет крупных банков с государственным участием в капитале, имеющих доступ к средствам государственной поддержки или более дешевому фондированию.
Начиная со IV квартала 2008 года, наблюдается устойчивое снижение объема выданных ипотечных кредитов. Основные причины этого состоят в следующем:
- отсутствие «длинных» денег;
- высокая процентная ставка;
- снижение доходов населения;
- ужесточение требований к заемщикам со стороны банков;
- неуверенность населения в завтрашнем дне.
Проблемы ипотечного кредитования в России заключаются в следующем:
- ухудшение благосостояния заёмщиков и, как следствие, существенный рост просроченной задолженности по ипотеке;
- отсутствие внутреннего рынка долгосрочных пассивов и, как следствие, дисбаланс долгосрочных активов и краткосрочных пассивов банков;
- нестабильность рынка недвижимости и, как следствие, дефолты застройщиков, обесценение предмета залога – квартир.
Фактически рынок ипотеки в настоящее время по своим параметрам находится на уровне 2006 года – начале реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». В сложившейся сложной экономической ситуации необходимо вновь запустить рыночные механизмы с учетом использования накопленного опыта по развитию ипотечного кредитования.
Для восстановления ипотеки необходимо, в первую очередь, создать базу для роста:
- благоприятный деловой климат;
- снижение стоимости денег;
- восстановление и рост внутреннего спроса.
Меры по поддержке ипотеки можно разбить на следующие четыре основных блока:
1. Заёмщики и спрос на жильё
- Поддержка заёмщиков:
расширение программы АРИЖК по реструктуризации кредитов для заёмщиков, потерявших возможность обслуживать ипотечный кредит;
- Стимулирование потенциальных заёмщиков:
снижение процентных ставок за счёт целевого финансирования банков под ипотеку (прямое или через систему гарантий и ценных бумаг с ипотечным покрытием);
компенсация части процентной ставки по кредитам на жильё эконом-класса;
обеспечение исполнения обязательств заемщиками на базе страховых инструментов или поручительств АРИЖК в случае дефолта по кредиту;
- Стимулирование потребительского спроса на жильё:
расширение налоговых льгот;
стимулирование индивидуального жилищного строительства
2. Банки и финансовый рынок
- Стимулирование банков:
создание эффективной системы рефинансирования ипотечных кредитов;
предоставление государственных гарантий по ипотечным бумагам;
расширение возможностей кредитных организаций по кредитованию в ЦБ РФ под залог ипотечных ценных бумаг;
рефинансирование реструктурированных кредитов;
отмена начисления повышенных резервов при реструктуризации кредитов через АРИЖК;
- Поддержка финансового рынка:
совершенствование механизмов секьюритизации;
3. Жилищное строительство
- Стимулирование жилищного строительства:
выделение строительных площадок с готовыми объектами коммунальной и социальной инфраструктуры, построенными за счёт средств региональных/ муниципальных бюджетов;
- Поддержка строителей и девелоперов:
стимулирование финансирования застройщиков через систему государственных гарантий по банковским кредитам;
создание системы госзаказа на строительство социального жилья;
4. Госрегулирование и рынок жилья
совершенствование государственного регулирования рынка жилья и регистрации недвижимого имущества;
совершенствование механизма урегулирования вопросов защиты прав инвестора/ кредитора и заёмщика при взыскании задолженности по кредиту и при переходе прав собственности на предмет залога;
создание манёвренного фонда для обеспечения жильём выселяемых заёмщиков;
совершенствование регулирования оценочной и коллекторской деятельности.
Для возобновления процесса выдачи ипотеки кредитными организациями ОАО «АИЖК» начало заключать долгосрочные договоры на рефинансирование ипотечных кредитов. Для обеспечения устойчивости функционирования региональных рынков ипотеки необходимо предусмотреть четкие гарантии и размеры государственной поддержки ОАО «АИЖК» до 2012 года. Кроме того, в условиях отсутствия спроса на долгосрочные долговые инструменты следует предусмотреть гарантированный спрос на ипотечные ценные бумаги, которые могут выпускать Агентство и банки, со стороны квазибюджетных фондов, в первую очередь средств пенсионных накоплений, находящихся в управлении у государственной управляющей компании.
Дальнейшее развитие должна получить поддержка программы реструктуризации ипотечных кредитов для граждан, у которых существенно ухудшилось финансовое положение. Основная задача – создать инфраструктуру, которая позволит любому нуждающемуся обратиться за господдержкой, и создать стандарт реструктуризации, на который будут ориентироваться банки при реализации собственных программ реструктуризации.
Необходимо также обеспечить эффективный механизм обращения взыскания на жилье при дефолте заемщика. Если заемщик соответствует критериям оказания ему государственной поддержки – такая помощь должна быть оказана, если нет, либо если он не восстановил платежеспособность после оказания государственной поддержки – система обращения взыскания должна работать быстро и эффективно в интересах и кредитора и заемщика.
В связи с отсутствием в достаточном количестве маневренного фонда жилья в регионах следует предусмотреть выкуп жилья при обращении взыскания (выкуп ипотечных кредитов) одним из институтов развития. Это позволит не допустить массовых продаж жилья и будет являться механизмом социальной защиты заемщиков. При обращении взыскания жилье будет предоставлено заемщику на условиях найма, а в будущем заемщик сможет выкупить его, если восстановит платежеспособность либо будет переселен в маневренный фонд. Также следует рассмотреть вопрос о передаче в будущем приобретенного институтом развития жилья региональным органом власти с целью создания полноценного маневренного фонда.
Формирование внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг является принципиальным фактором устойчивого развития ипотеки в Российской Федерации. С помощью данного инструмента создается механизм перетока долгосрочных ресурсов с финансового рынка на рынок ипотечного жилищного кредитования, в том числе ресурсов отечественных накопительных систем, в первую очередь пенсионной системы, и иных институциональных инвесторов.
Развитие ипотечных ценных бумаг в России сдерживается отсутствием ряда законодательных решений. С целью развития данного рынка необходимо снять законодательные ограничения на инвестирование в ипотечные ценные бумаги средств институциональных инвесторов, в первую очередь средств пенсионных накоплений.
Также необходимо совершенствовать регулирование выпуска облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия, в том числе повысить уровень защищенности от банкротства ипотечных агентов, принять решения по повышению уровня ликвидности рынка ипотечных ценных бумаг, в том числе путем снижения требований по формированию резервов под обесценение данных ценных бумаг. Однако эти меры должны быть приняты после стабилизации банковской системы России. |
обратная связь
