В связи с необходимостью повышения уровня экономического состояния России и решения важнейших социальных задач все большую актуальность в последние годы приобретало развитие системы ипотечного кредитования, становление которой началось в России с 1998 г., с принятием Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
С этого времени ипотека в России, в том числе осуществляемая через банковский сектор, последовательно набирала темпы. Но развитие различных видов ипотек (производственной, земельной, жилищной) шло несинхронно. Не получила должного развития производственная ипотека, не отработаны отраслевые подходы в ее функционировании. Земельная ипотека находится в стадии становления в связи с несовершенством законодательного обеспечения, неразвитостью рынков (земельного, земельно-ипотечного кредитования, земельно-ипотечных ценных бумаг), отсутствием субъектов рыночной инфраструктуры, обеспечивающих рефинансирование земельно-ипотечных ссуд, и др.
Интенсифицировалась в последние годы только жилищная ипотека. По данным Банка России , ипотека выросла в 2005 г. в 3,1 раза, в 2006 г. - в 4,8 раза. Но в связи с начавшимся мировым ипотечным и финансовым кризисом, который в 2007 - 2008 гг. инфицировал и российскую экономику, рост ипотеки в России остановился, увеличившись в 2007 г. лишь в 2,1 раза. В 2008 г. происходит резкое снижение ипотеки по сравнению с 2007 годом.
Неопределенность и риск на ипотечном поле определили поведение банков, предоставляющих ипотечный жилищный кредит. Многие из них закрыли ипотечные программы. Это обусловлено, с одной стороны, ростом рисков по ипотечным кредитам из-за их невозврата. К концу 2008 г. прогнозируется значительное увеличение просроченной задолженности по портфелям ипотечных кредитов. С другой стороны, у банков сократилась ресурсная база для такого кредитования: в условиях мирового экономического кризиса закрыты зарубежные источники ресурсов, сократилось межбанковское кредитование, усилился отток средств клиентов из банков, в связи с кризисом на рынке ценных бумаг стали невозможными выпуск ипотечных ценных бумаг и секьюритизация ипотечных активов. А подпитка банков ресурсами за счет средств бюджета и государственных корпораций в условиях кризиса осуществляется частично и только по ограниченному кругу системообразующих банков. У большинства же банков, особенно региональных, происходит ресурсное сжатие, что грозит сжатием ипотеки как экономического института.
В сложившихся условиях необходимо менять стратегию в части банковских активов. Без банковских вложений невозможно обеспечить восстановление и развитие экономики. Но вложения нужно проводить по избирательным направлениям при государственной финансовой поддержке. В силу важности ипотеки в решении социальных и экономических проблем, она может быть одним из таких избранных направлений. Однако развитие ипотеки может успешно происходить только при совершенствовании управления ею.
В структуру механизмов ипотечного комплекса России входят:
1. Рыночная система ипотечного жилищного кредитования, действует на всех рынках ипотечного комплекса России, включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, учитывает применяемые в мировой практике модели и формы взаимодействия участников первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов.
Рыночная система ипотечного жилищного кредитования уже получила свое развитие в России, сюда необходимо отнести ипотечное кредитование АИЖК и ипотечное кредитование коммерческих банков.
Рыночная система ипотечного кредитования состоит из:
- одноуровневой модели ипотечного кредитования в которой участвуют заемщики и коммерческие банки, которая характеризуется организационной простотой и распространяется на первичный рынок ипотечных кредитов на уровне «банк - заемщик», при этом закладные не выходят за пределы первичного рынка;
- двухуровневой модели ипотечного кредитования, действующей в России, и реализуемой АИЖК, основанной на взаимодействии с региональными администрациями и региональными операторами, рефинансирование закладных осуществляется на вторичном рынке ипотечных кредитов;
- системы строительных сбережений, основанной на накоплении заемщиками собственного капитала с последующим правом на получение ипотечного кредита с низкой процентной ставкой. Источниками ресурсов ипотечного кредитования данной модели являются вклады и платежи в погашение ипотечных кредитов, а также бюджетные средства в качестве субсидий.
Все участники рыночной системы ипотечного кредитования в той или иной мере уже сегодня действуют на рынках ипотечного комплекса России.
2. Субсидированная система ипотечного жилищного кредитования, действует на рынках недвижимости, первичном рынке ипотечных кредитов и страхования, в которой государство прямым или косвенным образом оказывает содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.
Субсидированная система ипотечного жилищного кредитования состоит из федеральных, региональных и муниципальных программ ипотечного жилищного кредитования с субсидированием приобретения жилья семьями со средними и низкими доходами и включает:
- поддержание платежеспособного спроса населения на жилье посредством выделения бюджетных средств, предназначенных для целевой адресной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий;
- предоставление финансирования из бюджетов различных уровней муниципалитетам на строительство жилья и ипотеку;
- субсидии гражданам, на первоначальный взнос и/или субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту;
- полное или частичное государственное страхование ипотечных кредитов;
- применение более гибких правил предоставления ипотечного кредита;
- повышение доступности ипотечных кредитов путем установления гибких стандартов андеррайтинга;
- продажа квартир по цене строительства, с введением ограничений на минимальный срок проживания для последующей продажи квартиры.
- создание специальных организаций, реализующих отдельные программы жилищного финансирования граждан с низкими доходами;
- развитие малоэтажного строительства, за счет предоставления в долгосрочную аренду земельных участков с коммуникациями и предоставления льготных ипотечных кредитов на строительство домов (коттеджей).
Темпы и масштабы развития субсидированной системы ипотечного жилищного кредитования должны определяться объективной экономической ситуацией в регионах, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием необходимых региональных нормативно-правовой базы и инфраструктуры.
Резкое снижение объема предоставляемых ипотечных кредитов с одновременным ускорением роста доли плохих долгов - таковы негативные последствия значительного падения курса рубля и начавшейся в российской экономике рецессии. Сложившаяся ситуация ставит перед банками задачу конвертирования валютных кредитов в рублевые, но во многих случаях эта процедура может лишь ухудшить платежеспособность заемщика .
В течение 2006 - 2007 гг. российский рынок ипотечного кредитования демонстрировал высокие темпы роста (от 24 до 56% в квартал), однако минувший 2008 г. прошел под знаком их постепенного затухания (табл. 1). Впрочем, в первые девять месяцев прошлого года, несмотря на уже начавшиеся проблемы с заимствованием на внешних рынках, российские банки продолжали довольно энергично наращивать свой ипотечный портфель (как по кредитам в иностранной валюте, так и в рублях), ежеквартально увеличивая его на 15 - 18%.
Таблица 2.1.
Рост задолженности по ипотечным жилищным кредитам в рублях и иностранной валюте
Дата Рост задолженности,млн руб. Темпы прироста,% Прогноз, млн руб. Темпы ростапо прогнозу,% Разница,млн руб.
1 2 3 4 5 6
01.01.2006 52 831 - 32 155 - 20 676
01.04.2006 66 726 26,3 72 392 125,1 -5 666
01.07.2006 104 528 56,7 120 712 66,7 -16 184
01.10.2006 160 410 53,5 177 113 46,7 -16 703
01.01.2007 233 897 45,8 241 597 36,4 -7 700
01.04.2007 289 288 23,7 314 162 30 -24 874
01.07.2007 374 440 29,4 394 810 25,7 -20 370
01.10.2007 486 223 29,9 483 540 22,5 2 683
01.01.2008 611 222 25,7 580 352 20 30 870
01.04.2008 704 970 15,3 685 246 18,1 19 724
01.07.2008 825 041 17,0 798 222 16,5 26 819
01.10.2008 974 506 18,1 919 280 15,2 55 226
01.01.2009 995 194 2,1 1 048 421 14 -53 227
01.02.2009 1 068 772 7,4 1 093 218 4,3 -24 446
В графе "Разница" цифры со знаком "минус" свидетельствуют об отставании фактической задолженности от их трендового значения: Разница = Рост задолженности - Прогноз.
Причем самым удачным с точки зрения темпов роста в 2008 г. оказался III квартал, после чего рост в последние три месяца прошлого года резко замедлился, упав до 2,1%. Ипотечный рынок в своем развитии прошел три стадии роста. Так, на первом этапе (с начала 2006 до середины 2007 г.), который можно назвать этапом бурного роста, фактическая задолженность в абсолютных цифрах отставала от трендовых значений (за исключением I квартала 2006 г.), но при этом рынок развивался высокими темпами. В таблице 1 в разделе "Разница" можно посмотреть динамику отставания фактической задолженности от ее трендовых значений. На втором этапе, который можно назвать этапом стабильного роста (с середины 2007 по III квартал 2008 г.), фактическая задолженность в абсолютных цифрах росла быстрее тренда, однако темпы роста начали снижаться.
Третий этап, начавшийся в IV квартале 2008 г., можно назвать этапом затухающего роста. При этом фактическая задолженность по ипотечным кредитам в абсолютных цифрах вновь стала отставать от своего тренда, а темпы роста резко замедлились.
Насколько длительным окажется последний этап, а также перерастет ли он на фоне глобального финансового кризиса в настоящий спад, когда объем ипотечного портфеля начнет снижаться в абсолютных цифрах, - эта проблема сегодня волнует многих участников рынка.
При этом первый этап - этап бурного роста - на этом рынке оказался более продолжительным и закончился лишь в III квартале 2007 г. В этот период задолженность по рублевым ипотечным кредитам росла быстрее общей задолженности по ипотечным кредитам в рублях и иностранной валюте. Причем рост задолженности по рублевым ипотечным кредитам в этот период был выше аналогичного показателя по ипотечным кредитам в рублях и иностранной валюте в среднем в квартал на 10,9 п. п. Как и в случае со всеми ипотечными кредитами, трендовые значения на этом этапе существенно опережали фактическую задолженность по рублевым кредитам (табл. 2.2).
Таблица 2.2.
Рост задолженности по ипотечным жилищным кредитам в рублях
Дата Рост задолженности,млн руб. Темпы прироста,% Прогноз, млн руб. Разница,млн руб. Доля во всехипотечныхкредитах, %
1 2 3 4 5 6
01.01.2006 22 223 - 14 933 7 290 42,1
01.04.2006 29 739 33,8 37 852 -8 113 44,6
01.07.2006 51 594 73,5 68 758 -17 164 49,4
01.10.2006 86 252 67,2 107 652 -21 400 53,8
01.01.2007 144 806 67,9 154 532 -9 726 61,9
01.04.2007 187 263 29,3 209 399 -22 136 64,7
01.07.2007 250 681 33,9 272 254 -21 573 66,9
01.10.2007 340 464 35,8 343 095 -2 631 70,0
01.01.2008 446 291 31,1 421 923 24 368 73,0
01.04.2008 536 991 20,3 508 738 28 253 76,2
01.07.2008 648 718 20,8 603 540 45 178 78,6
01.10.2008 768 663 18,5 706 329 62 334 78,9
01.01.2009 776 503 1,0 817 105 -40 602 78,0
01.02.2009 801 804 3,3 855 766 -53 962 75,0
Второй этап - этап стабильного роста - начался в рублевом сегменте ипотечного кредитования несколько позже и длился с IV квартала 2007 г. по III квартал 2008 г. При этом фактическая задолженность в абсолютных цифрах росла быстрее тренда, но темпы роста начали снижаться, хотя среднеквартальные темпы роста по рублевым кредитам оставались на 3,7 п. п. выше, чем в целом по всем ипотечным кредитам.
Этап затухающего роста на рынке рублевых ипотечных кредитов оказался более резко выраженным. Так, по сравнению с III кварталом прошлого года темпы прироста объема кредитов упали в последние три месяца 2008 г. с 18 до 1%. При этом фактическая задолженность по рублевым ипотечным кредитам в абсолютных цифрах стала существенно отставать от своего тренда.
При этом первый этап, который мы ранее назвали этапом бурного роста, на рынке валютных ипотечных кредитов оказался менее продолжительным и закончился к середине 2007 г. К тому же и темпы роста задолженности по кредитам, номинированным в иностранной валюте, в этот период существенно отставали от темпов роста задолженности по рублевым кредитам. Как и в случае с рублевыми ипотечными кредитами, трендовые значения по валютным кредитам в целом за этот период продемонстрировали свое отставание от фактической задолженности (сумма отклонений по всем кварталам первого этапа равна 6816 млн. руб.), но это отставание оказалось гораздо менее ярко выражено (табл. 2.3).
Таблица 2.3.
Рост задолженности по ипотечным кредитам в иностранной валюте
Дата Рост задолженности,млн руб. Темпы прироста,% Прогноз, млн руб. Разница,млн руб. Доля во всехипотечныхкредитах, %
01.01.2006 30 608 - 24 214 6 394 57,9
01.04.2006 36 987 20,8 40 883 -3 896 55,4
01.07.2006 52 934 43,1 57 461 -4 527 50,6
01.10.2006 74 158 40,1 73 949 209 46,2
01.01.2007 89 091 20,1 90 347 -1 256 38,1
01.04.2007 102 025 14,5 106 654 -4 629 35,3
01.07.2007 123 759 21,3 122 870 889 33,1
01.10.2007 145 759 17,8 138 997 6 762 30,0
01.01.2008 164 931 13,2 155 033 9 898 27,0
01.04.2008 167 979 1,8 170 978 -2 999 23,8
01.07.2008 176 323 5 186 833 -10 510 21,4
01.10.2008 205 843 16,7 202 598 3 245 21,1
01.01.2009 218 691 6,2 218 272 419 22,0
01.02.2009 266 968 22,1 222 957 44 011 25,0
Второй этап - этап стабильного роста - начался в валютном сегменте ипотечного кредитования несколько раньше и длился недолго: с середины 2007 по конец 2008 г. При этом фактическая задолженность в абсолютных цифрах росла быстрее тренда, но темпы роста начали снижаться.
Этап затухающего роста на рынке валютных ипотечных кредитов наступил уже в I квартале 2008 г., что во многом было связано с трудностями, возникшими в результате ухудшения ситуации на мировых финансовых рынках. Это привело к тому, что российские банки стали больше выдавать ипотечных кредитов в рублях.
На первый взгляд оказывается не совсем понятным довольно существенное повышение темпов роста задолженности в иностранной валюте по итогам III квартала прошлого года и, особенно, по итогам января 2009 г. Причиной этого аномального роста, произошедшего на фоне общего падения объема выдаваемых ипотечных кредитов, стало резкое удорожание доллара и евро по отношению к рублю, что привело к повышению рублевой стоимости кредитов, номинированных в этих валютах. Для того чтобы оценить роль валютной составляющей в этом росте, построим уравнение регрессии, в которое в качестве объясняющих переменных включим два фактора - время и стоимость бивалютной корзины. В результате у нас получится следующее уравнение регрессии:
y = 16 148,4x + 3488,6x - 96 189,6 (в млн руб.),
1 2
где y - задолженность по ипотечным кредитам в иностранной валюте;
x - порядковый номер квартала (IV кв. 2005 г. = 1);
1
x - стоимость бивалютной корзины в рублях.
2
2
Коэффициент детерминации этого уравнения R равен 0,989, или объясняет 98,9% всех колебаний фактических данных.
Содержательная интерпретация этого уравнения следующая: объем задолженности по ипотечным кредитам при исходном уровне -96 189,6 ежеквартально рос на 16 148,4 млн. руб., увеличиваясь на 3488,6 млн руб. при повышении стоимости бивалютной корзины на один рубль. При этом число -96 189,6 - свободный член уравнения - не имеет четкой содержательной интерпретации, однако является необходимым для более точной "подгонки" тренда к фактическим данным. Знак "минус" при свободном члене также означает, что рост трендового значения начинается с более низких уровней.
Подставив вместо объясняющих переменных x1 и x2 соответствующие фактические значения, построим таблицу 2.4, показывающую вклад различных факторов в рост задолженности по ипотечным кредитам в иностранной валюте. При этом раздел "Трендовые значения" таблицы 2.4 у нас получился путем суммирования цифр из трех разделов: "Изначальный уровень", "Время" и "Бивалютная корзина".
Таблица 2.4.
Вклад различных факторов в рост задолженности
по ипотечным кредитам в иностранной валюте, млн. руб.
Дата Изначальныйуровень Время Бивалютнаякорзина Трендовыезначения Разница Фактическиеданные,млн руб.
01.01.2006 -96 190 16 148 108 896 28 854 1 754 30 608
01.04.2006 -96 190 32 297 105 808 41 915 -4 928 36 987
01.07.2006 -96 190 48 445 105 304 57 560 -4 626 52 934
01.10.2006 -96 190 64 593 104 728 73 132 1 026 74 158
01.01.2007 -96 190 80 742 104 995 89 548 -457 89 091
01.04.2007 -96 190 96 890 104 366 105 066 -3 041 102 025
01.07.2007 -96 190 113 039 104 048 120 897 2 862 123 759
01.10.2007 -96 190 129 187 103 368 136 365 9 394 145 759
01.01.2008 -96 190 145 335 103 511 152 657 12 274 164 931
01.04.2008 -96 190 161 484 103 324 168 618 -639 167 979
01.07.2008 -96 190 177 632 102 958 184 400 -8 077 176 323
01.10.2008 -96 190 193 780 105 545 203 136 2 707 205 843
01.01.2009 -96 190 209 929 121 428 235 168 -16 477 218 691
01.02.2009 -96 190 215 306 139 623 258 740 8 228 266 968
Анализируя вклад изменяющейся бивалютной корзины в рост задолженности по ипотечным кредитам в иностранной валюте, можно сделать следующие выводы. В период с 1 января 2006 г. по 1 июля 2008 г. снижение стоимости корзины на 96 коп. привело к снижению ее вклада в рост задолженности по валютным ипотечным кредитам на 5938 млн руб. В свою очередь, повышение стоимости бивалютной корзины в III (на 74 коп.) и IV кварталах (на 4 руб. 55 коп.) прошлого года, а также в январе текущего года (на 5 руб. 22 коп.) привело к увеличению общего объема задолженности по валютным ипотечным кредитам соответственно на 2587 млн руб., 15 883 млн руб. и 18 195 млн руб. При этом рост или снижение стоимости бивалютной корзины на 1 п. п. способствовали росту задолженности по ипотечным кредитам в иностранной валюте в пределах от 1030 млн руб. до 1214 млн руб.
Следует заметить, что трендовые значения по росту плохих долгов были выше фактических показателей лишь в период с III квартала 2006 г. по III квартал 2007 г. (табл. 2.5). После чего темпы роста фактических объемов просрочки были выше тренда (за исключением данных за январь 2009 г.), причем с каждым кварталом превышение факта над трендом нарастало, что свидетельствует об ухудшении ситуации со сбором задолженности.
Таблица 2.5.
Рост просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам в рублях
Дата Рост просрочки,млн руб. Темпы прироста, % Прогноз,млн руб. Разница, млн руб. Доляпросрочки, %
01.01.2006 6,0 - 3,8 2,2 0,03
01.04.2006 15,0 150,0 6,8 8,2 0,05
01.07.2006 14,0 -6,7 12,2 1,8 0,03
01.10.2006 15,0 7,1 21,9 -6,9 0,02
01.01.2007 22,0 46,7 39,4 -17,4 0,02
01.04.2007 32,0 45,5 70,9 -38,9 0,02
01.07.2007 92,0 187,5 127,6 -35,6 0,04
01.10.2007 160,0 73,9 229,7 -69,7 0,05
01.01.2008 435,0 171,9 413,2 21,8 0,10
01.04.2008 931,0 114,0 743,5 187,5 0,17
01.07.2008 1849,0 98,6 1337,8 511,2 0,29
01.10.2008 2784,0 50,6 2407 377,0 0,36
01.01.2009 5846,0 110,0 4331 1515,0 0,75
01.02.2009 6241,0 6,8 5257,3 983,7 0,78
Стоит заметить, что относительная доля просрочки по ипотечным рублевым кредитам, по официальным данным, пока еще невелика. Обычно критичной для портфеля банка считается 10-процентная доля плохих кредитов. Согласно последним данным Банка России, объем просроченной задолженности на 1 марта т.г. в целом по всем кредитам, выданным юрлицам, не превышал 3,1%, а по кредитам для физлиц - 4,1%. Даже на фоне этих относительно низких цифр просрочка по рублевым ипотечным кредитам в размере 0,78% кажется небольшой.
Впрочем, многие аналитики полагают, что на самом деле уровень просрочки у банков по всему кредитному портфелю сегодня гораздо выше. Так, министр финансов, вице-премьер Алексей Кудрин на встрече с банкирами заявил: "Положение в банковской сфере намного хуже, чем то, что отражает официальная статистика". По мнению главы Минфина России, просрочены не 3 - 4% выданных банками кредитов, о чем свидетельствуют данные Центробанка РФ, а около 10%, и ситуация продолжает ухудшаться. У главы Агентства по страхованию вкладов Александра Турбанова на этот счет несколько иная, более оптимистичная оценка: "Объемы просроченной задолженности по кредитам в России к концу 2009 г. могут вырасти до 10 - 15%". С ним фактически солидарен глава департамента банковского регулирования и надзора Банка России Алексей Симановский, заявивший, что уровень просроченной задолженности по банковскому сектору, по оценке его ведомства, будет на уровне 10% лишь к концу текущего года.
По нашим расчетам, если неблагоприятная динамика IV квартала 2008 г. (незначительный прирост кредитного портфеля при высоких темпах роста просрочки) будет сохраняться в течение всего текущего года, то к началу 2010 г. доля плохих долгов по ипотечным рублевым кредитам может вырасти до 14%. Таким образом, при неблагоприятном сценарии развития 10-процентный рубеж по просроченной задолженности может быть преодолен рынком где-то в середине IV квартала текущего года.
На фоне пока еще относительно небольшой просрочки по ипотечным кредитам в рублях ситуация с просроченной задолженностью по ипотечным кредитам в иностранной валюте по итогам прошлого года представляется гораздо более тревожной. Правда, валютные плохие долги с начала 2006 до середины 2008 г. росли, как правило, гораздо более низкими темпами, чем рублевые. Объясняется это тем, по кредитам в иностранной валюте обычно устанавливаются более низкие ставки, да и к тому же в тот период рубль по отношению к доллару и евро дорожал, что облегчало заемщику выплаты по кредитам, номинированным в иностранной валюте. Однако в III и IV кварталах 2008 г., а также в январе 2009 г. темпы роста просрочки по валютным ипотечным кредитам в результате падения курса рубля оказались соответственно в 2,14, 1,37 и 1,16 раза выше, чем по рублевым ипотечным кредитам.
Его экономическая интерпретация следующая: просроченная задолженность по валютным ипотечным кредитам в период с января 2006 г. по 2008 г. при исходном уровне 31,91 млн руб. в среднем росла с ежеквартальным ускорением в 4,9% с одновременным равномерным ежеквартальным снижением на 21,4%. Судя по уравнению тренда, можно сделать вывод, что изначальный уровень просрочки по кредитам в иностранной валюте был выше, чем просрочка по кредитам в рублях.
В целом за 2006 г. ежеквартальная динамика роста просроченной задолженности по валютным кредитам оказалась в среднем на 30 п. п. ниже аналогичного показателя по росту объема выдаваемых ипотечных валютных кредитов. В результате доля просроченной задолженности по валютным кредитам в течение 2006 г. снизилась с 0,15 до 0,03%, то есть стала совсем незначительной (табл. 2.6). Однако в 2007 и 2008 гг. ежеквартальные темпы роста просроченной задолженности существенно опередили рост объемов валютного ипотечного кредитования - соответственно в среднем на 82 и 116 п. п. Поэтому к концу 2007 г. просрочка выросла до 0,22%, а к концу 2008 г. - до 2,86%.
Таблица 2.6.
Рост просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам в иностранной валюте
Дата Рост просрочки,млн руб. Темпы прироста, % Прогноз,млн руб. Разница, млн руб. Доляпросрочки, %
1 2 3 4 5 6
01.01.2006 47 - 26 21 0,15
01.04.2006 18 -61,7 24 -6 0,05
01.07.2006 15 -16,7 24 -9 0,03
01.10.2006 28 86,7 27 1 0,04
01.01.2007 26 -7,1 33 -7 0,03
01.04.2007 37 42,3 45 -8 0,04
01.07.2007 82 121,6 67 15 0,07
01.10.2007 135 64,6 110 25 0,09
01.01.2008 361 167,4 201 160 0,22
01.04.2008 376 4,2 404 -28 0,22
01.07.2008 671 78,5 899 -228 0,38
01.10.2008 2167 223,0 2205 -38 1,05
01.01.2009 6256 188,7 5976 280 2,86
01.02.2009 7739 23,7 8486 -747 2,90
Стоит заметить, что трендовые значения по росту ипотечных валютных плохих долгов отклонялись от фактических показателей с гораздо большей волатильностью (по сравнению с аналогичной динамикой рублевой просрочки), что связано как с характером этого тренда, так и с влиянием на величину фактической просрочки по валютным кредитам курсовой стоимости рубля. Например, максимальное превышение фактических значений над трендом было достигнуто по итогам IV квартала прошлого года, что можно объяснить значительным повышением стоимости валютных плохих долгов, обусловленным резким падением курса рубля.
Мы попробовали дать оценку того, как курс доллара и евро повлиял на стоимость ипотечных валютных кредитов в рублях. С этой целью нами были проиндексированы фактические данные по просроченной задолженности, с тем чтобы получить их величину без учета последовавшей после изменения курса валют переоценки. В качестве индекса использовалась стоимость бивалютной корзины.
Правда, к полученным результатам следует отнестись как к весьма приблизительной оценке. Дело в том, что индексация могла бы дать нам точную оценку влияния валютного фактора только в том случае, если бы доля плохих ипотечных долгов, номинированных в долларах, была бы равна 55%, а в евро - 45%, то есть полностью соответствовала бы структуре бивалютной корзины.
Тем не менее таблица 2.7 дает довольно наглядное представление о влиянии курса доллара и евро на величину просрочки по ипотечным валютным кредитам. В разделе "Разница" этой таблицы можно увидеть, что в 2006 - 2007 гг. стоимость проиндексированной просрочки (то есть без учета курсовой переоценки) отклонялась от фактической просрочки по валютным кредитам в пределах от -0,9 млн до 0,5 млн руб., что объяснялось довольно устойчивым курсом российской валюты. А вот в 2008 г. валютная переоценка плохих долгов приобрела масштабный характер. Так, по итогам II квартала прошлого года (когда стоимость бивалютной корзины уменьшилась на 0,35%) величина просрочки снизилась до 2,4 млн руб., а по итогам III и IV кварталов (стоимость корзины выросла на 2,5 и 15,0%), напротив, наблюдался колоссальный рост - соответственно на 53,1 млн и 818,3 млн руб. Однако наиболее астрономических масштабов переоценка валютных плохих долгов достигла по итогам января текущего года, в результате чего их стоимость выросла на 1008,5 млн руб. при росте бивалютной корзины почти на 15%.
Таблица 2.7.
Влияние стоимости бивалютной корзины на величину просроченной задолженности по ипотечным кредитам в иностранной валюте
Дата Рост просрочки, млн руб. Темпы прироста,% Рост проиндексированнойпросрочки, млн руб. Темпы прироста,% Разница,млн руб.
01.01.2006 47,0 - 47,0 - -
01.04.2006 18,0 -61,7 18,5 -60,6 -0,5
01.07.2006 15,0 -16,7 15,1 -18,4 -0,1
01.10.2006 28,0 86,7 28,2 86,8 -0,2
01.01.2007 26,0 -7,1 25,9 -8,2 0,1
01.04.2007 37,0 42,3 37,2 43,6 -0,2
01.07.2007 82,0 121,6 82,3 121,2 -0,3
01.10.2007 135,0 64,6 135,9 65,1 -0,9
01.01.2008 361,0 167,4 360,5 165,3 0,5
01.04.2008 376,0 4,2 376,7 4,5 -0,7
01.07.2008 671,0 78,5 673,4 78,8 -2,4
01.10.2008 2167,0 223 2113,9 213,9 53,1
01.01.2009 6256,0 188,7 5437,7 157,2 818,3
01.02.2009 7739,0 23,7 6730,5 23,8 1008,5
Следует заметить, что по мере роста портфеля плохих долгов (как из-за роста неплатежей, так и из-за падения курса рубля) вырастает чувствительность просроченной задолженности к колебанию бивалютной корзины. Так, если в I квартале 2006 г. падение или рост стоимости бивалютной корзины на один процентный пункт означали переоценку плохих долгов всего лишь на 0,2 млн руб., то к IV кварталу 2006 г. эта цифра выросла до 0,4 млн руб., а в IV квартале 2007 г. - до 3,6 млн руб. На порядок вырос этот показатель в последние месяцы: если по итогам I квартала 2008 г. изменение стоимости корзины на один процентный пункт вело к переоценке просрочки на 3,9 млн руб., то по итогам IV квартала - на 54,4 млн руб., а по итогам января 2009 г. эта цифра достигла колоссальной величины - 67,3 млн руб. Таким образом, дальнейшая девальвация рубля может привести к еще большему нарастанию просрочки по валютным ипотечным кредитам, что ставит перед банками задачу по конвертированию в рубли кредитов в иностранной валюте.
Кстати, еще в декабре прошлого года одним из первых о своем решении провести конверсию валютных кредитов в рублевые объявил Сбербанк. Более того, перевод кредита из одной валюты в другую будет проходить на безвозмездной основе, то есть без уплаты комиссии. При этом его примеру последовали и ряд других банков, желающих избежать проблем, связанных с ростом просроченной задолженности.
Однако темпы даже проиндексированного (без курсовой переоценки) прироста плохих валютных долгов, например по итогам IV квартала 2008 г., оказались почти в полтора раза выше темпов роста аналогичных рублевых долгов. Для того чтобы понять, в чем причина, необходимо проанализировать, какие ипотечные кредиты - номинированные в рублях или иностранной валюте - лучше погашаются российскими клиентами.
С этой целью мы построили таблицу 8, из которой следует, что по состоянию на 1 января 2006 г. доля плохих долгов в иностранной валюте в общей задолженности по ипотечным кредитам достигала 88,7%. При этом индекс погашаемости по валютным кредитам (равен доле валютных кредитов во всех ипотечных кредитах, деленной на долю валютных кредитов в общей просрочке x 100%) в тот момент оказался в 5,7 раза ниже индекса погашаемости по рублевым кредитам (равен доле рублевых кредитов во всех ипотечных кредитах, деленной на долю рублевых кредитов в общей просрочке x 100%).
Это объясняется как тем, что в начале 2006 г. доля валютных кредитов в совокупном ипотечном портфеле банков существенно превышала долю рублевых кредитов, так и тем, что ипотечная задолженность по валютным кредитам по своей возрастной структуре гораздо старше. Как известно, российские банки, хеджируя свои валютные и инфляционные риски, первоначально выдавали ипотечные кредиты только в долларах. Соответственно по более старым долгам, как правило, более высок риск возникновения просроченной задолженности, что на практике и происходит.
Таблица 2.8.
Индекс погашаемости по ипотечным кредитам, номинированным в рублях и иностранной валюте
Дата Доля в общей просрочкевалютныхкредитов,% Доля валютныхкредитовво всех ипотечныхкредитах,% Индекс погашаемостипо валютнымкредитам, % Доля в общей просрочкерублевыхкредитов,% Доля рублевыхкредитовво всех ипотечныхкредитах,% Индекспогашаемостипо рублевымкредитам, %
01.01.2006 88,7 57,9 65,3 11,3 42,1 372,6
01.04.2006 54,5 55,4 101,7 45,5 44,6 98,0
01.07.2006 51,7 50,6 97,9 48,3 49,4 102,3
01.10.2006 65,1 46,2 71,0 34,9 53,8 154,2
01.01.2007 54,2 38,1 70,3 45,8 61,9 135,2
01.04.2007 53,6 35,3 65,9 46,4 64,7 139,4
01.07.2007 47,1 33,1 70,3 52,9 66,9 126,5
01.10.2007 45,8 30,0 65,5 54,2 70,0 129,2
01.01.2008 45,4 27,0 59,5 54,6 73,0 133,7
01.04.2008 28,8 23,8 82,6 71,2 76,2 107,0
01.07.2008 26,6 21,4 80,5 73,4 78,6 107,1
01.10.2008 43,8 21,1 48,2 56,2 78,9 140,4
01.01.2009 51,7 22,0 42,6 48,3 78,0 161,5
01.02.2009 55,4 25,0 45,1 44,6 75,0 168,2
Несмотря на то что с 2006 г. и вплоть до III квартала 2008 г. доля валютных кредитов в общей задолженности по ипотечным кредитам имела ярко выраженную тенденцию к снижению, параллельное с этим уменьшение доли плохих валютных кредитов в общей просрочке происходило с некоторым отставанием. Единственное отклонение от этого тренда - I квартал 2006 г., когда после аномально высокого списания плохих валютных долгов (табл. 7) индекс погашаемости по состоянию на 1 апреля 2006 г. оказался выше, чем по рублевым кредитам. В целом же 2006 - 2007 гг. прошли под знаком постепенного уменьшения разницы между индексами погашаемости по валютным и рублевым кредитам, пока она не достигла своего минимума к 1 апреля 2008 г. После чего разница между индексами погашаемости опять стала нарастать в пользу рублевых кредитов, достигнув своего нового максимума (42,6% к 161,5%, то есть в 4 раза) в конце 2008 г. Очевидно, одной из главных причин этого стала так называемая плавная девальвация рубля. Кстати, на наш взгляд, индексы погашаемости вполне могут быть использованы и при анализе ипотечного портфеля конкретного банка, чтобы сравнить ситуацию с погашаемостью кредитов в этой кредитной организации с ситуацией в целом по стране.
|
обратная связь
