Оформление ипотеки в банке - достаточно сложный и долгий процесс . Прежде всего, необходимо выбрать из всех ипотечных предложений на рынке именно то, которое наиболее подходит к вашим требованиям и ограничениям. Если в середине процесса оформления ипотеки вы решите переключиться на другой банк, то, скорее всего, вы потеряет уже потраченное время и деньги (некоторые банки берут комиссию за рассмотрение заявки на ипотечный кредит). Важно решить, на каком рынке вы собираетесь покупать недвижимость. Ипотечные кредиты на новое, строящееся жилье выдаются банками, но являются более дорогими и могут иметь дополнительные ограничения, например, банк кредитует квартиры в домах только определенного застройщика. Квартиры на вторичном рынке - более отработанный продукт, и здесь самое главное, получив подтверждение банка о параметрах ипотеки, убедиться, что продавец жилья готов пойти на оформление сделки по договору купли-продажи-ипотеки.
Важным моментом при оформлении ипотеки является справка, подтверждающая доходы заемщика. Некоторые банки требуют справку по форме № 2-НДФЛ, выданную работодателем. Не все банки предоставляют возможность досрочного погашения ипотеки без штрафных санкций. Эту особенность нужно учитывать, если вы собираетесь погасить ипотечный кредит раньше срока, например, продав собственную квартиру, в которой вы живете сейчас и которую вы решили сменить на новую, взяв ипотечный кредит .
Стоит отметить, что с 1 января 2001 г. действует новый порядок применения налоговых льгот. В соответствии с новым Налоговым кодексом РФ налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации.
Ипотека давно получила широкое распространение во многих странах. В 1998 г. с принятием Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" банки начали предлагать эту услугу и в России. В связи с колоссальным подорожанием жилья в последние годы для многих россиян ипотека стала единственным шансом обзавестись собственной жилплощадью.
Так, что нужно для того, чтобы взять ипотечный кредит? Начать стоит с выбора банка.
В настоящее время кредитные учреждения предлагают различные ипотечные программы. Как правило, банки дают ипотечный кредит на срок от 5 до 20 - 25 лет. Минимальный размер первоначального взноса колеблется в разных банках от 10 до 40% от стоимости жилья в зависимости от программы. Однако ряд банков недавно приступил к выдаче ипотечных кредитов с нулевым первоначальным взносом. Ставки по кредитам составляют от 9% в долларах и от 10,5% в рублях (в зависимости от срока кредита), некоторые банки готовы кредитовать и на более льготных условиях.
При этом надо учесть, что при выборе банка важны не только выгодные условия ипотеки, но и сервисное обслуживание. Перед заключением кредитного договора заемщику необходимо узнать обо всех предстоящих фактических расходах, которые, как правило, составляют 3 - 4% от стоимости квартиры. В эту сумму входит сбор за открытие и обслуживание ссудного счета, услуги по страхованию. Банк может взять комиссию и за рассмотрение заявки, и за выдачу денег наличными, и за конвертацию наличных в случае, если кредит брался в одной валюте, а выплачивается в другой .
В системе ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования применяются многочисленные виды договоров, соглашений . К числу основных договоров, которые заключают субъекты ипотечного жилищного кредитования наряду с договором ипотеки, можно отнести договоры кредитования, купли-продажи жилого помещения (договор купли-продажи квартиры (жилого дома) с оплатой за счет кредита банка), договор участия в долевом строительстве, различные виды страхования, договоры с риелторами, по оказанию ими услуг, залог инвестиционных договоров, договоры уступки требования (цессии) и др. Пакет договоров и их субъектный состав зависят от отношений, которые они устанавливают (упорядочивают), а также от предмета залога - жилища, имеющегося в наличии или которое необходимо построить.
Отношения, связанные с ипотекой, регулируются рядом нормативных правовых актов, основными из которых являются ГК РФ, Федеральные законы от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 30.12.2004 N 216-ФЗ), от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 29.12.2004 N 196-ФЗ) и др.
Во всех схемах жилищного ипотечного кредитования основным договором является договор кредитования. Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. Залогодержателем может выступать также юридическое лицо, предоставившее целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К числу кредиторов или операторов вторичного рынка относятся, например, пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.
По действующему законодательству на первичном рынке по жилищному кредиту (займу) обеспечением может являться только жилая недвижимость, приобретаемая на средства ипотечного кредита (займа). Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банков под дополнительные закладные, под земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.
При использовании автономной модели (т.е. закрытой модели, или модели депозитного института) привлекаются свободные денежные средства населения через целевые накопительные вклады в специализированные кредитные институты с последующим их размещением в качестве целевых кредитов на строительство или приобретение жилища. Технологический процесс разбивается на два взаимосвязанных периода:
накопление личных средств до оговоренного объема, получение кредита вместе с суммой накопленных сбережений;
возвращение полученного ипотечного кредита.
В соответствии с п. 12 Положения о жилищных кредитах, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 10.06.1994 N 1180, в кредитном договоре определяются следующие условия:
цель получения ссуды;
срок и размеры кредита;
порядок выдачи и погашения кредита;
инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения);
обеспечение кредитного обязательства заемщика;
условия страхования ссуды;
способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита;
санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды;
размеры и порядок уплаты штрафов;
порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.
|
обратная связь
