Особенности ипотечных жилищных кредитов

Существующая в настоящее время в России программа жилищного строительства не в полной мере решает вопросы, связанные с привлечением инвестиций в жилищную сферу, критерии распределения инвестиций и оценки эффективности их использования не учитывают особенности инвестиционного процесса в жилищной сфере в современных условиях. В результате темпы жилищного строительства стали снижаться, а жилищная проблема продолжает оставаться одной из самых острых социальных проблем .
В связи с этим большой интерес для нашей страны представляет ипотечное жилищное кредитование, главная цель которого - формирование системы обеспечения доступным жильем российских граждан, основанной на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Примерно около 77% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, причем 10% располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье, а общая оценочная емкость ипотечного рынка составляет сегодня не менее 5 млн ипотечных кредитов.
Развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего приостанавливается спад производства в ряде отраслей промышленности, возникает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции. Это, в свою очередь, увеличивает экономический потенциал страны, содействует ее выходу из инвестиционного кризиса. Формирование рынка ипотечного жилищного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе и дифференциации населения в условиях жизни. Следовательно, развитие системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях.
Для удобства изучения и последующего применения экономистами было условно выделено несколько вариантов ипотечного жилищного кредитования. Таким образом, рассматриваемые ниже модели описывают процесс функционирования системы ипотечного жилищного кредитования.
Основными моделями системы ипотечного жилищного кредитования за рубежом являются усеченно-открытая, расширенная открытая и модель сбалансированной автономии. Поскольку выделение данных моделей носит условный характер, в одной стране они могут функционировать одновременно.
Каждая модель организации системы ипотечного жилищного кредитования включает в себя определенный набор основных элементов, характеристики которых различаются в зависимости от модели (табл. 1) .
При сравнении моделей становятся очевидными различия между ними. Проанализируем каждую модель.
Усеченно-открытая модель является достаточно простой, но несовершенной моделью ипотечного жилищного кредитования. Она ограничивается первичным рынком закладных. Банки, получая от клиентов по выданным ссудам закладные, используют их в данной модели лишь в качестве обеспечения части привлекаемых внешних ресурсов. Поэтому число субъектов кредитования (специализированных институтов - участников рынка ипотечных жилищных кредитов) минимально. Это соответствует "усеченной" структуре ипотеки. Объектами кредитования в данной модели являются готовые и строящиеся дома и квартиры.
Таблица 1. Элементы основных моделей ипотечного жилищного кредитования

Элементы        Модели
    усеченно-  
открытая       расширенная 
открытая  
(американская)    сбалансированная
автономия
(немецкая)
Принцип        
функционирования    Рыночный (модель зависит от 
общего состояния финансово- 
кредитного рынка страны)         Ссудно-
сберегательный
(модель автономна)
Объекты        
кредитования        Готовые и    
строящиеся   
дома и       
квартиры          Готовые и    
строящиеся   
дома и       
квартиры для 
одной семьи, 
дома для     
нескольких   
семей             Готовые и
строящиеся дома и
квартиры
Источники      
привлечения    
кредитных      
ресурсов            Собственные и
заемные      
средства     
банков       
(депозитные  
счета,       
межбанковские
кредиты и    
т.п.)             Ипотечные    
ценные бумаги,
обращающиеся 
на вторичном 
рынке, а также
собственные и
заемные      
средства     
банков       
(депозитные  
счета,       
межбанковские
кредиты и    
т.п.)             Жилищные
накопления и
жилищные
контрактные
сбережения будущих
заемщиков, а также
собственные и
заемные средства
банков (депозитные
счета,
межбанковские
кредиты и т.п.)
Основные       
кредиторы           Универсальные
и ипотечные  
банки             Ипотечные и  
сберегательные
банки             Коммерческие,
ипотечные банки,
стройсберкассы,
сберкассы


В данной модели банк на стадии формирования кредитных ресурсов для ипотечных жилищных кредитов теоретически может не использовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы.
Простая организационно-экономическая основа модели позволяет применять ее не только специализированным ипотечным, но и универсальным банкам, имеющим отделы ипотечного кредитования.
В рамках данной модели система ипотечного жилищного кредитования редко ориентируется на какие-либо стандарты, определяющие основные параметры ипотечных кредитов, в том числе их срочность и стоимость.
Ипотечные банки, как правило, сами определяют параметры выдаваемых ими кредитов. Если в стране функционирует только эта модель ипотечного жилищного кредитования и рынок ипотечных жилищных кредитов ограничен, банки искусственно завышают процентные ставки и сокращают сроки кредитования.
Относительная простота организации системы ипотечного жилищного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах с несформированной инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Также эта модель присутствует в некоторых развитых странах (Англия, Франция, Испания, Израиль и др.).
В Восточной Европе основными объектами ипотечного кредитования являются жилищное строительство и покупка частных домов. При этом величина первоначальных взносов собственных средств, условия предоставления и сроки ипотечных кредитов дифференцируются по странам (табл. 2).
Таблица 2. Условия предоставления ипотечных жилищных кредитов в Восточной Европе
Страна         Условия кредитования
    доля кредита в 
стоимости жилья
(%)           срок кредитования
(лет)          процентная
ставка (%)
Болгария            70            30            1 - 2
Польша              70 - 84         30 - 60         2 - 10
Венгрия             88            35            2 - 6
Чехия и Словакия    варьируется       30            2 - 5


В Восточной Европе ипотечные жилищные кредиты относятся к группе потребительских кредитов.
В странах же Западной Европы они получили такое широкое распространение, что образовали отдельную группу - ссуды под недвижимость. Подобное обособление связано с тем, что ипотечные жилищные кредиты выдаются на более длительные сроки и механизм их предоставления значительно отличается от механизма предоставления потребительских кредитов, он предполагает больший объем аналитической и оформительской работы.
Особенности данной модели:
- ресурсы для предоставления ипотечных кредитов могут формироваться банком из различных источников, в том числе за счет собственных и/или привлеченных средств;
- процентные ставки по ипотечным кредитам напрямую зависят от ситуации на финансовом рынке страны. Поэтому активность банков в области ипотечного жилищного кредитования различна в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.