Подробнее: |
Введение
Глобальный финансовый кризис не мог не отразиться на российском рынке ипотечных кредитов. Лишь около 10 крупных государственных и специализированных российских банков реально сохранили ипотечное кредитование. А большая часть - либо заморозили, либо закрыли эти программы, поскольку на их балансах находится почти 1 трлн руб. ипотечных активов, превратившихся в неликвидные.
С целью оказать помощь банкам в преодолении кризиса с ликвидностью Правительство РФ увеличило капитал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на 60 млрд руб., в результате чего появилась возможность расширить спектр инструментов для рефинансирования (секьюритизации) кредитов . Уже с ноября т.г. АИЖК увеличило месячную норму выкупа закладных с 3 до 5 млрд руб., а с декабря наряду с закладными начало выкупать у банков ипотечные облигации, ипотечные сертификаты участия и будущие закладные, т.е. заключать договоры о покупке закладных, которые банк планирует выпустить.
Кроме того, Агентство намерено выступить поручителем по ипотечным облигациям на сумму 500 млрд руб.
Решение о выделении 200 млрд руб. АИЖК кредитным организациям, несомненно, своевременно, тем более под поручительство самого Агентства. Появился свежий инструмент реструктурирования - "перегрузка платежей".
Предлагаемая схема секьюритизации (рефинансирования) ипотечных кредитов через эмитирование ипотечных облигаций с последующим "волевым" выкупом и оплатой ипотечных сертификатов ЦБ РФ несомненно повысит ликвидность банков, реструктурирует поручительства Агентства по отложенным договорам ипотеки. Правда, основным условием успешных действий госрегулятора является именно целевое использование средств на жилищное кредитование.
Оптимизм внушает и то, что за небольшой срок существования ипотечного кредитования в России ссуды под залог банки выдавали первоклассным заемщикам с высоким кредитным качеством.
Делая курс рубля более подвижным, а стоимость денег более высокой, ЦБ РФ одновременно расширяет возможность для пополнения ликвидности банков. В ЦБ должны увеличить срок предоставления кредитов под залог активов. В конечном итоге эти меры позволят нарастить ликвидность и увеличить объемы ипотечного кредитования, продолжить развитие рынка ипотечного кредитования, оказывающего большой положительный внешний эффект на национальную экономику.
Однако ключевая характеристика инвестиционных рынков - работа в условиях неопределенности. Необходимость в сложных моделях для оценки стоимости и поведения ипотечных ценных бумаг возникает потому, что многие из них несут высокие риски, несмотря на уникальность своей природы (имеют встроенные опционы, ключевым содержанием которых является право заемщика на досрочный возврат долга).
Проблема ипотечного жилищного кредитования исследовалась в последние годы достаточно широко в разных аспектах. Вопросами формирования, развития и регулирования рынка ипотечных кредитов и инфраструктуры рынка занимались, Бабич А.М., Лимаренко В.И.,
Никулин И.М., Просолова Е.Н., Смирнов Е.Б., Соловова О.Н., Хотинская Г.И. и др. Большой вклад и исследование ипотечного жилищного кредитования как системы внесли работы Вороненковой О.В., Косаревой Н.Б., Куклиной Е.В., Лазаровой Л.Б., Разумовой И.А. и др.
Вместе с тем до настоящего времени никем специально не исследовались проблемы, связанные с системным регулированием ипотечного жилищного кредитования.
Целью дипломной работы является изучение практических и методических рекомендаций в области регулирования системы ипотечного жилищного кредитования в России.
Основные задачи, решение которых необходимо для достижения поставленной цели:
рассмотреть особенности спроса на жилье и формирования рынка доступного жилья в России;
исследовать теоретические аспекты регулирования системы ипотечного жилищного кредитования;
исследовать мировой опыт регулирования системы ипотечного жилищного кредитования;
выявить и исследовать основные структуры, осуществляющие регулирование ипотечного жилищного кредитования в России;
дать оценку процессу регулирования рынка ипотечного жилищного кредитования в России;
выявить основные проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России;
дать предложения по совершенствованию процесса регулирования системы ипотечного жилищного кредитования в России и уточнению функций отдельных участников данного процесса;
рассмотреть основные направления совершенствования ипотечного жилищного кредитования в России.
В качестве объекта дипломной работы выступают структуры, осуществляющие регулирование системы ипотечного жилищного кредитования в России.
Предметом дипломной работы является совокупность организационно-экономических и правовых отношений, складывающихся между всеми прямыми и косвенными участниками процесса регулирования системы ипотечного жилищного кредитования.
Теоретической основой дипломной работы послужили научные разработки отечественных ученых, связанные с развитием ипотечного жилищного кредитования в России, управлением и регулированием этого процесса. В дипломной работе широко используются относящиеся к предмету исследования законодательные и иные нормативно-правовые акты Российской Федерации в области ипотечного жилищного кредитования.
Методологической основой исследования являются способы и приемы статистического, сравнительного, маркетингового, логического анализа; технологии экспертных оценок; методы финансового управления и планирования.
Информационную базу дипломной работы составили данные Федеральной службы государственной статистики, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Центрального банка РФ, Комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию, результаты исследований, проведенных и обработанных с участием автора, отчеты научно-исследовательских организаций и учреждений; публикации отдельных исследователей.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), которые в англоязычной литературе называются MBS (mortgage backed securities), являются частным случаем ABS. В самом общем виде ABS (asset backed securities) представляют собой ценные бумаги, которые дают их владельцам право на получение денежных поступлений от определенного пула (набора) активов.
В случае ИЦБ активы представляют собой права требований по ипотечным кредитам, обеспеченных залогом объектов недвижимости. Ипотечные кредиты погашаются помесячными платежами. Владельцы ИЦБ, обеспеченных этим пулом, по некоторой заранее определенной схеме получают большую часть этих платежей.
В мировой практике применяется большое разнообразие ИЦБ, различающихся по типу обеспечивающих активов, гарантиям, распределению рисков и т.п. Новое развитие вторичный ипотечный рынок получил с начала 70-х годов в США с появлением механизма секьюритизации ипотечных кредитов, под которым понимается выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов. В пул обычно собираются однотипные ипотечные кредиты, совпадающие по условиям кредитования: периоду, схеме выплат, категории заемщиков, виду заложенной недвижимости. Ценные бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название переводных ипотечных ценных бумаг (pass-through securities).
Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями за ипотечные кредиты, обеспечивающие данный выпуск. Таким образом, при помощи переводной бумаги платежи за ипотечные кредиты переводятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур (отсюда и название - переводная ценная бумага). Поскольку платежи за ипотечные кредиты включают в себя поступления в счет досрочного погашения, то главной особенностью переводных ипотечных бумаг является перенос на конечного инвестора риска досрочного погашения как специфического риска, связанного с владением ипотечными кредитами. Владельцу переводной бумаги заранее неизвестна сумма ежемесячных поступлений и, как следствие, точный период до погашения.
Несмотря на то что ипотечные облигации и сертификаты участия как класс долговых инструментов появились совсем недавно, они уже представляют большой интерес для институциональных инвесторов. Инвесторами в российские ипотечные облигации выступают крупные игроки, преимущественно иностранные, которые предпочитают держать в портфеле существенный объем выпуска. Поэтому ликвидность ипотечных ценных бумаг на вторичном рынке пока ограничена.
Кроме того, согласно российскому законодательству к эмитентам ипотечных бумаг предъявляются требования, которые продиктованы необходимостью минимизировать риски инвесторов и задекларировать их права в отношении инвестиционного покрытия. В соответствии с российским законодательством эмитентами облигаций с ипотечным покрытием могут являться только ипотечные агенты и кредитные организации. Ипотечный агент может существовать исключительно в форме АО. Эмитент ипотечных ценных бумаг должен соблюдать нормативы Банка России и строгие требования по раскрытию информации. Ранее для эмитентов ипотечных ценных бумаг предусматривались повышенные нормативы достаточности капитала (14%), однако в июне 2007 г. было принято решение о снижении данного требования с целью стимулирования ипотечного рынка. Теперь ЦБ РФ приводит норматив к общеустановленному значению: для банков с УК свыше 5 млн евро - 10%, для остальных - 11%.
Ипотечные ценные бумаги должны быть обеспечены покрытием, которое должно составлять не менее 80% стоимости облигаций в течение всего срока жизни бумаг. В ином случае у держателей возникает право досрочного предъявления их к оферте
Дополнительное обеспечение может также предоставляться сторонней организацией-гарантом. Основными источниками такого обеспечения являются корпоративные гарантии или специализированные страховые компании. Компания может гарантировать полное и своевременное осуществление процентных и капитальных платежей, независимо от того, какой объем платежей поступил по покрытию. В некоторых случаях даются государственные гарантии погашения остаточного баланса в случае дефолта по жилищным ипотечным кредитам.
Кредитная поддержка и структурная защита должны изолировать инвестора от большинства возможных рисков, которым подвержены пул кредитов и секьюритизационные облигации. Вместе с юридической защитой это позволяет создать ценные бумаги, принципиально отличные от других финансовых инструментов. Все это обеспечивает кредитный рейтинг, близкий к рейтингу суверенного долга. Как правило, большая часть ИЦБ получает самый высокий кредитный рейтинг - AAA по версии кредитного агентства Standard & Poors (S&P).
Таким образом, внешние механизмы повышения качества кредита предоставляются страховыми компаниями, государством, внутренние же механизмы опираются на общее кредитное качество ипотечного покрытия и сводятся к конструированию различных классов ценных бумаг с различной степенью подверженности кредитному риску. Обычно создается старший класс (senior class), который защищен от убытков, и младший класс (junior class), который принимает на себя все кредитные риски, таким образом, старший класс защищает инвестора от риска дефолта заемщика. Андеррайтеры и эмитенты обычно стремятся к тому, чтобы рейтинг старших траншей оказался не ниже AA. Выплаты основного долга по младшему (субординированному) траншу обычно не производятся до тех пор, пока остаток задолженности по старшему классу не уменьшится до величины, соответствующей минимальному уровню кредитного риска.
В целом, использование реструктурирования потоков платежей, порождаемых ипотечными активами, позволяет создать ценные бумаги с самыми разнообразными инвестиционными характеристиками
|
обратная связь
