Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования в России

Только согласованность целей государства, коммерческих структур, иностранных инвесторов и физических лиц на рынке недвижимости может способствовать повышению уровня (качества) жизни граждан России, в том числе их обеспеченности жильем, через развитие института ипотеки. Таким образом, анализ сложившейся практики финансирования строительства и приобретения жилья свидетельствует о том, что система ипотечного жилищного кредитования в России, несмотря на продемонстрированные в 2005 - 2007 гг. рекордные темпы роста, еще не приобрела массового характера и пока не может служить эффективным инструментом решения одной из важнейших экономических и социальных проблем - обеспечения населения России доступным жильем ввиду целого ряда объективных и субъективных факторов.
Несмотря на последние инициативы Банка России по развитию системы рефинансирования ипотечных портфелей кредитных организаций, в частности утверждение условий для включения в ломбардный список ипотечных облигаций, выпущенных по российскому законодательству, начало массовой кампании по принудительному взысканию задолженности с неплательщиков по ипотечным кредитам, упрощение ФСФР процедуры сделки по секьюритизации для российских банков и т.п., российский рынок ипотечного жилищного кредитования все еще находится на начальном этапе развития.
Созданная в России по аналогии с американской модель ипотечного рынка в настоящее время стагнирует. Система ипотечного жилищного кредитования, не успев развиться должным образом, в отсутствие развитого внутреннего рынка рефинансирования и на фоне кризиса subprime-ипотеки терпит в настоящее время весомые затруднения с привлечением длинных ресурсов и удовлетворением потребностей кредитных организаций в рефинансировании предоставленных ими ипотечных кредитов.
Отсутствие возможности широкого применения моделей секьюритизации ограничивает возможности кредитных организаций по управлению рисками своих кредитных портфелей, в том числе ипотечных, снижению стоимости ипотечных жилищных кредитов для заемщиков, увеличению уровня их собственной капитализации и ослаблению нагрузки на экономический и регулятивный капитал кредитных организаций и т.п. При сохранении указанных темпов роста первичного рынка ипотеки ограниченная доступность рынка рефинансирования ипотечных кредитов приведет к росту рисков банковской системы в целом и вынудит многие коммерческие банки свернуть свои ипотечные программы.
Эффективность решения проблем, тормозящих динамику развития жилищного рынка и рынка ипотеки, зависит от согласованности целей государства, коммерческих структур, иностранных инвесторов и физических лиц на рынке недвижимости и возможна при условии перенаправления политики государства со стимулирования спроса на рынке жилья к внедрению новых действенных инструментов, обеспечивающих увеличение объемов возводимого жилья, с целью установления баланса спроса и предложения на данном рынке. Первостепенной задачей видится создание финансовой инфраструктуры, обеспечивающей фондирование строительной отрасли.
Также видится необходимым повышение роли Банка России в мониторинге ситуации на рынке недвижимости и регулировании деятельности кредитных организаций на ипотечном кредитном рынке, в том числе путем использования методов макропруденциального анализа и стресс-тестирования. До последнего времени Банк России не уделял должного внимания проблемам на рынке ипотечного кредитования.
Основным результатом деятельности указанных институтов должен стать рост интенсивности развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования, что в итоге приведет к становлению в России ипотеки как развитого рыночного механизма, предоставив населению России эффективный инструмент удовлетворения его жилищных потребностей и основу для становления в стране социально ориентированной рыночной экономики.