Ипотечный кредит может быть предоставлен разовым зачислением (либо выдачей наличными) денежных средств (разовый ипотечный кредит) или в виде кредитной линии под лимит выдачи (КЛВ) - общая сумма предоставляемых денежных средств в течение срока действия договора не превышает установленного "лимита выдачи". Как правило, предоставление кредита в виде кредитной линии практикуется для финансирования долевого строительства объекта недвижимости.
Предоставление ипотечных кредитов физическим лицам производится как в рублях, так и в иностранной валюте. Кредиты в рублях предоставляются путем перечисления денежных средств на счет физического лица либо выдачей наличных денежных средств через кассу банка, в иностранной валюте средства - только в безналичном порядке.
Проценты по ипотечным кредитам начисляются в соответствии с расчетным периодом, установленным в кредитном договоре, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления, на остаток ссудной задолженности, из расчета процентной ставки, установленной договором, и фактического количества дней временного периода для начисления процентов.
Ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на длительный срок (от 5 лет и выше). Погашение ипотечного кредита, как правило, осуществляется ежемесячно, либо аннуитетными платежами, либо по принципу равномерного погашения, при котором одинаковы не общие суммы платежей, а только их части, погашающие основной долг.
Ежемесячный аннуитетный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемый таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период.
Размер аннуитетного платежа рассчитывается при заключении договора по следующей формуле:
ПС х 0,01
П = ОСЗ х ---------------------------------------,
- (кол-во мес. - 1)
1 - (1 + ПС х 0,01)
где П - размер ежемесячного аннуитетного платежа; ОСЗ - остаток ссудной задолженности на расчетную дату; ПС - месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки, установленной договором; Кол-во мес. - количество полных расчетных периодов, оставшихся до окончательного возврата ипотечного кредита.
Первый платеж включает в себя только сумму процентов, начисленных за фактическое время пользования кредитом с даты предоставления до даты окончания первого расчетного периода включительно.
Последний платеж по возврату кредита и процентов включает в себя платеж по возврату всей оставшейся суммы кредита и уплате процентов, рассчитанных исходя из фактического времени пользования оставшейся суммой кредита начиная от даты начала последнего расчетного периода до даты погашения ссудной задолженности включительно. Размер последнего платежа по ипотечному кредиту рассчитывается дополнительно после внесения заемщиком предпоследнего платежа по кредиту.
Средства, полученные по текущему аннуитетному платежу, направляются в первую очередь на погашение процентов за расчетный период, оставшаяся сумма - в уплату основного долга. Очередность погашения задолженности по просроченным аннуитетным платежам устанавливается кредитным договором.
При частичном досрочном погашении кредита размер аннуитетного платежа пересчитывается.
При составлении графика частичных платежей по методу равномерного погашения рассчитывается фиксированная сумма погашения основного долга и сумма процентов, подлежащих уплате за каждый расчетный период. Сумма нескольких равных частей, погашающих долг, равна исходной сумме кредита. Процентная часть считается по ставке, определенной кредитным договором, за каждый расчетный период с учетом изменений суммы основного долга. Размер каждого отдельного платежа выводится как сумма двух частей.
В том случае, если ипотечный кредит предоставляется в виде КЛВ, для учета неиспользованного лимита кредитной линии используются внебалансовые счета бухгалтерского учета 913 02 - неиспользованные кредитные линии по предоставлению кредитов под лимит выдачи; счет пассивный. В аналитическом учете лицевые счета открываются в разрезе каждого договора на предоставление кредитной линии.
Операция по учету неиспользованного лимита на внеблансовом счете производится в день заключения договора следующей проводкой:
Д-т сч. 999 98 - счет для корреспонденции с пассивными счетами при двойной записи,
К-т сч. 91302 - неиспользованные кредитные линии по предоставлению кредитов под лимит выдачи.
Сумма - сумма лимита выдачи для кредитных линий под лимит выдачи.
Операция оформляется мемориальным ордером.
Бухгалтерский учет задолженности по ипотечным кредитам, предоставленным физическим лицам, производится на следующих балансовых счетах:
- 455 07 "Кредиты, предоставленные физическим лицам на срок свыше 3 лет";
- 457 06 "Кредиты, предоставленные физическим лицам - нерезидентам на срок свыше 3 лет".
В аналитическом учете открываются лицевые счета в разрезе каждого кредитного договора. Лицевые счета открываются в момент фактического предоставления кредита.
В случае если кредит предоставляется в виде кредитной линии, определение сроков производится для каждого предоставляемого транша. Если фактический срок предоставляемого транша приходится на другой временной интервал, чем предусмотрен ранее открытым лицевым счетом, то для учета данного транша открывается новый лицевой счет на соответствующем сроку балансовом счете второго порядка.
Предоставление денежных средств оформляется следующей проводкой:
Д-т сч. 455 07, 457 06 - "Кредиты, предоставленные физическим лицам/физическим лицам - нерезидентам на срок свыше 3 лет",
К-т - касса банка (только для рублевых кредитов), текущие счета физических лиц, карточные счета физических лиц;
сумма - на сумму предоставляемого кредита или на сумму предоставляемого транша по кредитной линии.
Операция выполняется с шифром документа 11 "Документы по выдаче кредита, зачислению кредита на счет". Операция оформляется мемориальным ордером или расходным кассовым ордером - при выдаче наличных средств физическому лицу.
При предоставлении транша кредитной линии дополнительно производится внебалансовый учет неиспользованного лимита кредитной линии:
Д-т сч. 913 02 - неиспользованные кредитные линии по предоставлению кредитов под лимит выдачи,
К-т сч. 999 98 - счет для корреспонденции с пассивными счетами при двойной записи,
сумма - на сумму предоставляемого транша кредитной линии.
Для учета обеспечения, принятого по ипотечному кредиту, используются следующие внебалансовые счета бухгалтерского учета:
- 913 03 - ценные бумаги, принятые в залог по выданным кредитам;
- 913 05 - гарантии, поручительства, полученные банком;
- 913 07 - имущество, принятое в залог по кредитам, кроме ценных бумаг.
Счета активные. Лицевой счет для учета обеспечения открывается в разрезе каждого договора на обеспечение размещаемых средств.
Учет обеспечения производится в следующем порядке.
Поручительства, принятые по ипотечным кредитам, учитываются на внебалансовом счете 913 05, в день фактического предоставления кредита либо в день предоставления транша по кредитной линии:
Д-т сч. 913 05 - гарантии, поручительства, полученные банком;
К-т сч. 999 99 - счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,
сумма - на сумму поручительства.
Учет имущественных прав, принятых в обеспечение по договору долевого строительства производится на балансовом счете 91307. Учет обеспечения производится в день заключения договора залога имущественных прав:
Д-т сч. 913 07 - субсчет - имущественные права, принятые в залог по ипотечным кредитам;
К-т сч. 999 99 - счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,
сумма - на сумму принятых в обеспечение имущественных прав.
Учет залога недвижимости, принятой в обеспечение ипотечного кредита без оформления закладной, производится на внебалансовом счете 913 07. Учет обеспечения производится в день получения документов заемщиком или его представителем из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и передачи их в банк:
Д-т сч. 913 07 - субсчет - залог недвижимости, принятой в обеспечение по ипотечному кредиту;
К-т сч. 999 99 - счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,
сумма - на сумму закладываемого имущества.
Учет закладной, оформленной по ипотечному кредиту, производится на внебалансовом счете 913 03. Учет обеспечения производится в день получения документов из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
Д-т сч. 913 03 - субсчет - закладная, принятая в обеспечение по ипотечному кредиту;
К-т сч. 999 99 - счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,
сумма - на сумму закладной.
В том случае, если права на закладываемое имущество удостоверены закладной, внебалансовый учет залога недвижимости на счете 913 07 не производится.
Если полученное по закладной обеспечение было ранее учтено в качестве залога недвижимости (ипотеки), то одновременно с учетом закладной необходимо списать залог имущества с внебалансового учета:
Д-т сч. 999 99 - счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи;
К-т сч. 913 07 - субсчет - залог недвижимости, принятой в обеспечение по ипотечному кредиту,
сумма - на сумму заложенного имущества.
Операции оформляются мемориальным ордером.
В целях формирования резервов ипотечные кредиты могут быть объединены в портфели однородных ссуд (ПОС).
3.2.2. Порядок учета операций по начислению процентов по ипотечным кредитам
Расчет процентов по кредитным договорам производится в соответствии с Положением ЦБ РФ от 26 июня 1998 г. N 39-П "О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета" (далее по тексту - Положение N 39-П). Расчет производится по кассовому методу.
При расчете процентов в случае, когда учет ссудной задолженности ведется на нескольких лицевых счетах (по кредитным линиям), остатки ссудной задолженности за каждый день сначала складываются, а потом производится расчет процентов исходя из общей суммы задолженности по кредиту.
Расчет процентов по кредитам производится ежедневно. Отражение начисленных процентов в бухгалтерском учете осуществляется в последний рабочий день месяца.
Расчет и отражение процентов по срочной задолженности и просроченной задолженности, расчет штрафных пеней по просроченным задолженностям производится исходя из остатка на счете по учету задолженности на начало дня.
Для учета начисленных процентов используются следующие балансовые и внебалансовые счета:
474 27 - "Требования банка по получению процентов", счет активный;
475 01 - "Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)". Счет пассивный;
916 04 - "Неполученные проценты по кредитам и прочим размещенным средствам, предоставленным клиентам (кроме банков)". Счет активный.
Лицевые счета открываются в разрезе каждого кредитного договора.
По кредитам, классифицированным в первую категорию качества либо сгруппированным в стандартный портфель однородных ссуд, учет процентов производится на балансовых счетах следующей проводкой:
Д-т сч. 474 27 - "Требования банка по получению процентов",
К-т сч. 475 01 - "Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)",
сумма - сумма процентов, начисленных на дату отражения в бухгалтерском учете.
В случаях, когда расчетное значение оказывается меньше, чем отражено на балансовом учете (ошибки округления, изменение условий кредитного договора и т.д.) производится регулирующая проводка:
Д-т сч. 475 01 - "Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)",
К-т сч. 474 27 - "Требования банка по получению процентов",
сумма - на сумму разницы между расчетным и фактически отраженным значением процентов.
Операция оформляется мемориальным ордером.
По кредитам, классифицированным во вторую категорию качества и ниже либо сгруппированным в нестандартный портфель однородных ссуд, учет процентов производится на внебалансовых счетах следующей проводкой:
Д-т сч. 916 04 - "Неполученные проценты по кредитам и прочим размещенным средствам, предоставленным клиентам (кроме банков)",
К-т сч. 999 99 - счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,
сумма - сумма процентов, начисленных на дату отражения в бухгалтерском учете.
В случаях, когда расчетное значение оказывается меньше, чем отражено на балансовом учете (ошибки округления, изменение условий кредитного договора и т.д.), производится регулирующая проводка:
Д-т сч. 999 99 - счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,
К-т сч. 916 04 - "Неполученные проценты по кредитам и прочим размещенным средствам, предоставленным клиентам (кроме банков)",
сумма - на сумму разницы между расчетным и фактически отраженным значением процентов.
Операция оформляется мемориальным ордером.
При переводе кредита из первой категории качества во вторую и ниже либо переводе портфеля однородных ссуд в категорию нестандартного портфеля начисленные проценты списываются со счетов балансового учета:
Д-т сч. 475 01 - "Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)",
К-т сч. 474 27 - "Требования банка по получению процентов",
сумма - на сумму процентов, учтенных на счетах балансового учета -
и одновременно отражаются на внебалансовом учете:
Д-т сч. 916 04 - "Неполученные проценты по кредитам и прочим размещенным средствам, предоставленным клиентам (кроме банков)",
К-т сч. 999 99 - счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,
сумма - на сумму начисленных процентов.
При переводе кредита из второй категории качества и выше в первую либо при переводе портфеля однородных ссуд в категорию стандартного портфеля начисленные проценты списываются с внебалансового учета и отражаются на балансовых счетах:
Д-т сч. 999 99 - счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,
К-т сч. 916 04 - "Неполученные проценты по кредитам и прочим размещенным средствам, предоставленным клиентам (кроме банков)",
сумма - на сумму процентов, отраженных на внебалансовом учете.
И одновременно:
Д-т сч. 474 27 - "Требования банка по получению процентов",
К-т сч. 475 01 - "Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)",
сумма - на сумму начисленных процентов.
Операции оформляются мемориальным ордером.
3.2.3. Порядок учета просроченной задолженности по ипотечным кредитам
Если в течение платежного периода заемщик не исполнил своих обязательств по уплате ссудной задолженности или частичного платежа, предусмотренного договором, производится перенос задолженности на счета по учету просроченных задолженностей. Для учета просроченной задолженности предусмотрены балансовые счета: 458 15, 458 17 - "Просроченная задолженность по кредитам, предоставленным физическим лицам/физическим лицам - нерезидентам". Счета активные. Лицевые счета открываются в разрезе каждого кредитного договора.
Учет просроченной задолженности производится при завершении последнего дня платежного периода, при возникновении факта неуплаты. При этом выполняется бухгалтерская проводка:
Д-т сч. 458 15, 458 17 - "Просроченная задолженность по кредитам, предоставленным физическим лицам/физическим лицам - нерезидентам",
К-т ссудного счета,
сумма - на сумму просроченной задолженности.
По аннуитетным платежам сумма просроченной задолженности рассчитывается как сумма ежемесячного аннуитета минус проценты, подлежащие уплате в текущем платежном периоде (за предыдущий расчетный период).
Если в течение платежного периода заемщик не выполнил своих обязательств по уплате процентов, то при завершении последнего дня платежного периода производится отражение просроченной задолженности по процентам в бухгалтерском учете.
Для учета просроченных процентов по кредитам, отнесенным к первой категории качества и по ссудам, объединенным в стандартный ПОС, предусмотрены балансовые счета: 459 15, 459 17 - "Просроченные проценты по кредитам, предоставленным гражданам/физическим лицам - нерезидентам". Счета активные. Лицевые счета открываются в разрезе каждого кредитного договора.
Учет предстоящих поступлений по просроченным процентам ведется на балансовом счете 475 01. Лицевые счета открываются в разрезе каждого договора.
При возникновении задолженности по уплате процентов выполняются следующие бухгалтерские проводки:
Д-т сч. 475 01 - счет по учету начисленных процентов,
К-т сч. 474 27 - "Требования банка по получению процентов",
сумма - на сумму начисленных процентов, не уплаченных заемщиком в срок.
И одновременно:
Д-т сч. 459 15, 459 17 - "Просроченные проценты по кредитам, предоставленным гражданам/физическим лицам - нерезидентам",
К-т сч. 475 01 - счет учета просроченных процентов,
сумма - на сумму процентов, не уплаченных заемщиком в срок.
Операции оформляются мемориальным ордером.
Учет просроченных процентов по кредитам, отнесенным во вторую категорию качества и ниже, а также ссудам, объединенным в нестандартный ПОС, производится на внебалансовом счете 916 04.
При возникновении задолженности по уплате процентов выполняются следующие бухгалтерские проводки:
Д-т сч. 999 99 - счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,
К-т сч. 916 04 - счет по учету начисленных процентов,
сумма - на сумму начисленных процентов, не уплаченных заемщиком в срок.
И одновременно:
Д-т сч. 916 04 - счет по учету просроченных процентов,
К-т сч. 999 99 - счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,
сумма - на сумму процентов, не уплаченных заемщиком в срок.
Операции оформляются мемориальным ордером.
3.2.4. Порядок учета операций по уплате задолженности по ипотечным кредитам
Плановое погашение текущей задолженности по ипотечному кредиту производится во время действия установленного кредитным договором платежного периода, за предыдущий расчетный период.
Если дата окончания платежного периода приходится на выходной или праздничный день, то срок действия платежного периода переносится на первый следующий за выходными рабочий день.
Если в кредитном договоре оговорен срок моратория, то на время действия такого моратория производить досрочное погашение ипотечного кредита не допускается.
Для учета доходов по процентам используются следующие счета бухгалтерского учета:
701 01 - "Проценты, полученные по предоставленным кредитам". В аналитическом учете открываются счета в разрезе форм собственности клиентов-заемщиков, а также по видам полученного дохода:
- проценты, полученные по предоставленным кредитам;
- проценты, полученные по просроченным кредитам;
- полученные просроченные проценты.
Для учета пеней по кредитному договору предусмотрен счет:
701 06 - "Штрафы, пени, неустойки полученные".
Уплата процентов по кредиту, отнесенному к первой категории качества, а также по ссудам, объединенным в стандартный ПОС, отражается в учете следующим образом.
1. Уплата текущих процентов по договору:
Д-т - текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06,
К-т сч. 474 27 - "Требования банка по получению процентов",
сумма - на сумму уплачиваемых начисленных процентов, отраженных на счетах бухгалтерского учета.
Д-т - текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06,
К-т сч. 701 01 - проценты, полученные по предоставленным кредитам,
сумма - на сумму процентов, доначисленных за период, но не отраженных на счетах бухгалтерского учета.
Одновременно выполняется проводка по отнесению уплаченных процентов на доходы банка:
Д-т сч. 475 01 - "Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)",
К-т сч. 701 01 - проценты, полученные по предоставленным кредитам,
сумма - на сумму уплачиваемых начисленных процентов, отраженных на счетах бухгалтерского учета.
Операция оформляется мемориальными и (или) кассовыми ордерами.
2. Уплата просроченных процентов по договору:
Д-т - текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06,
К-т сч. 459 15 "Просроченные проценты по кредитам, предоставленным гражданам",
сумма - на сумму уплаченных просроченных процентов.
Одновременно выполняется операция по отнесению уплаченных процентов на доходы банка:
Д-т сч. 475 01 "Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)" - счет по учету просроченных процентов,
К-т сч. 701 01 - полученные просроченные проценты,
сумма - на сумму уплаченных просроченных процентов.
Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.
3. Уплата процентов по просроченной задолженности:
Д-т - текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06,
К-т сч. 474 27 - "Требования банка по получению процентов",
сумма - на сумму уплаченных начисленных процентов.
Одновременно выполняется проводка по отнесению уплаченных процентов на доходы банка:
Д-т сч. 475 01 "Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)",
К-т сч. 701 01 проценты, полученные по просроченным кредитам,
сумма - на сумму уплаченных начисленных процентов.
Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.
4. Уплата пеней по кредитному договору:
Д-т - текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06,
К-т сч. 701 06 - "Штрафы, пени, неустойки полученные",
сумма - на сумму уплачиваемых пеней.
Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.
Уплата процентов по кредиту, отнесенному ко второй категории качества и ниже, а также по ссудам, объединенным в нестандартный ПОС, отражается в учете следующим образом.
5. Уплата текущих процентов по договору:
Д-т - текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06,
К-т сч. 701 01 - проценты, полученные по предоставленным кредитам,
сумма - на сумму уплачиваемых процентов.
Одновременно выполняется проводка по списанию задолженности с внебалансового учета:
Д-т сч. 999 99 - счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,
К-т сч. 916 04 - счет по учету начисленных процентов,
сумма - на сумму уплаченных начисленных процентов.
Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.
6. Уплата просроченных процентов по договору:
Д-т - текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06,
К-т сч. 701 01 - полученные просроченные проценты,
сумма - на сумму уплаченных просроченных процентов.
Одновременно выполняется проводка по списанию задолженности с внебалансового учета:
Д-т сч. 999 99 - счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи;
К-т сч. 916 04 - счет по учету просроченных процентов,
сумма - на сумму уплаченных просроченных процентов.
Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.
7. Уплата процентов по просроченной задолженности:
Д-т - текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06,
К-т сч. 701 01 - проценты, полученные по просроченным кредитам,
сумма - на сумму уплачиваемых процентов.
Одновременно выполняется проводка по списанию задолженности с внебалансового учета:
Д-т сч. 999 99 - счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,
К-т сч. 916 04 - счет по учету начисленных процентов по просроченной задолженности,
сумма - на сумму уплаченных начисленных процентов.
Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.
8. Уплата пеней по кредитному договору:
Д-т - текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06,
К-т сч. 701 06 - "Штрафы, пени, неустойки полученные",
сумма - на сумму уплачиваемых пеней.
Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.
Уплата ссудной задолженности по кредитному договору производится следующим образом.
При уплате задолженности по кредитным линиям, учет которых производится на нескольких ссудных счетах, в первую очередь погашается задолженность, учитываемая на счете, открытом с наибольшим временным интервалом, либо в порядке, оговоренном кредитным договором.
9. Уплата текущей задолженности:
Д-т - текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06,
К-т - ссудные счета,
сумма - на сумму погашаемой задолженности.
10. Уплата просроченной задолженности:
Д-т - текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06,
К-т сч. 458 15, 458 17 - "Просроченная задолженность по кредитам, предоставленным физическим лицам/физическим лицам - нерезидентам",
сумма - на сумму погашаемой задолженности.
Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.
В день полного погашения задолженности списывается обеспечение, принятое по кредитному договору, лицевые счета закрываются:
Д-т сч. 999 99 счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,
К-т сч. 913 03, 913 05, 913 07,
сумма - на сумму принятого обеспечения.
3.2.5. Порядок учета операций по уступке банком прав требования по закладным
Права требования по закладной, оформленной по предоставленному банком ипотечному кредиту, могут быть уступлены третьему лицу на возмездной основе. Банк также может приобретать (выкупать) права требования по первичным договорам на размещение денежных средств, исполнение обязательств по которым обеспечивается ипотекой.
Уступка прав требования (цессия) - операция по уступке прав требования по заключенным ипотечным кредитам на возмездной основе.
Сторонами заключения такой сделки являются цедент и цессионарий.
Цедент - кредитор, передающий права требования по ипотечному кредиту третьему лицу; цессионарий - лицо, приобретающее права требования по ипотечному кредитному договору.
При заключении сделки рассчитывается цена приобретения - фактические затраты, произведенные цессионарием по приобретению прав требований по ипотечному кредиту, в том числе сумма основного долга по ипотечному кредиту, сумма процентов (в том числе просроченных), начисленная на дату перехода права собственности), сумма неустоек (штрафов, пеней), начисленная на дату перехода права собственности, затраты по оплате услуг сторонних организаций, связанные с приобретением прав требований и их регистрацией.
Стоимость, за которую продано (приобретено) право требования, называется ценой реализации.
В результате проведения операции уступки формируется финансовый результат от выбытия права требования - он определяется как разница между ценой приобретения и ценой реализации за вычетом в установленных законодательством случаях сумм НДС.
Для учета операций по реализации прав требований по закладным в Плане счетов предусмотрены следующие балансовые счета: 612 01 и 612 02 "Выбытие и реализация имущества" (счета парные: счет 612 01 - пассивный, счет 612 02 - активный). В аналитическом учете открываются отдельные лицевые счета на каждый реализуемый ипотечный кредит.
Учет операций по реализации закладной производится в день перехода прав требований, определенный в договоре уступки. В случае если на день перехода прав требований средства от цессионария не поступили, сумма, подлежащая получению по уступленным правам требования, может быть рассмотрена как дебиторская задолженность. Учет указанной задолженности ведется на балансовом счете 474 23. До момента поступления средств сумма, находящаяся на лицевом счете, подлежит оценке и резервированию в соответствии с требованиями Положения ЦБ РФ N 283-П.
В случае если средства от цессионария в полной сумме или частично поступили ранее даты перехода прав требования, учет таких средств производится на балансовом счете по учету прочих обязательств. Учет указанной задолженности ведется на балансовом счете 474 22.
В день перехода прав требований по закладной осуществляются следующие операции.
Производится доначисление процентов по дату перехода прав требований включительно.
По кредитам первой категории качества или отнесенным в стандартный ПОС:
Д-т сч. 459 15, 459 17 - "Просроченные проценты по кредитам, предоставленным гражданам/физическим лицам - нерезидентам",
К-т сч. 475 01 - "Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)",
сумма - на сумму доначисленных просроченных процентов;
Д-т сч. 474 27 - "Требования банка по получению процентов",
К-т сч. 475 01 - "Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)",
сумма - на сумму доначисленных текущих процентов.
По кредитам второй категории качества и ниже и объединенным в нестандартный ПОС задолженность по начисленным процентам переносится на балансовый учет:
Д-т сч. 459 15, 459 17 - "Просроченные проценты по кредитам, предоставленным гражданам/физическим лицам - нерезидентам",
К-т сч. 475 01 - "Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)",
сумма - на сумму просроченных процентов;
Д-т сч. 474 27 - "Требования банка по получению процентов",
К-т сч. 475 01 - "Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)",
сумма - на сумму текущих процентов, подлежащих уплате.
И одновременно задолженность по процентам списывается с внебалансового учета:
Д-т сч. 999 99 - счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,
К-т сч. 916 04 - счета по учету начисленных процентов, просроченных процентов и т.д.,
сумма - на сумму текущих, просроченных процентов, отраженных на счетах бухгалтерского учета.
Проводки оформляются мемориальным ордером.
Производится отнесение суммы процентов на счет доходов банка:
Д-т сч. 475 01 - "Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)",
К-т сч. 701 01 - проценты, полученные по предоставленным кредитам, полученные просроченные проценты, проценты, полученные по просроченной задолженности,
сумма - на сумму процентов, подлежащих уплате на день перехода прав требования по закладной.
Производится отнесение на доходы суммы неустоек, штрафов, пеней, включенных в объем реализуемых прав требования по закладной:
Д-т сч. 612 01, 612 02 - "Выбытие и реализация имущества",
К-т сч. 701 06 - "Штрафы, пени, неустойки полученные",
сумма - на сумму неустойки, подлежащей уплате на дату перехода прав требования по закладной.
Списывается сумма основного долга и процентов:
Д-т сч. 612 01, 612 02 - "Выбытие и реализация имущества",
К-т сч. 455, 457 - "Кредиты, предоставленные физическим лицам/ физическим лицам - нерезидентам",
сумма - на сумму текущей задолженности по кредиту;
Д-т сч. 612 01, 612 02 - "Выбытие и реализация имущества",
К-т сч. 458 15, 458 17 - "Просроченная задолженность по кредитам, предоставленным физическим лицам/физическим лицам - нерезидентам",
сумма - на сумму просроченной задолженности по кредиту;
Д-т сч. 612 01, 612 02 - "Выбытие и реализация имущества",
К-т сч. 474 27 - "Требования банка по получению процентов",
сумма - на сумму текущих процентов, подлежащих уплате;
Д-т сч. 612 01, 612 02 - "Выбытие и реализация имущества",
К-т сч. 459 15, 459 17 - "Просроченные проценты по кредитам, предоставленным гражданам/физическим лицам - нерезидентам",
сумма - на сумму просроченных процентов, подлежащих уплате по договору.
Зачисляются средства в оплату закладной в соответствии с договором уступки прав требования:
Д-т р/счета, корсчета, сч. 474 22, 474 23 - в зависимости от местонахождения суммы,
К-т сч. 612 01, 612 02 - "Выбытие и реализация имущества",
сумма - на сумму, предусмотренную договором уступки прав требования.
Производится отнесение полученного от операции дохода (расхода) на финансовый результат.
Если по результатам проводимой операции на счете 612 01 сформировался отрицательный остаток, то он переносится на парный счет 612 02:
Д-т сч. 612 02 - "Выбытие и реализация имущества",
К-т сч. 612 01 - "Выбытие и реализация имущества",
сумма - сумма отрицательного сальдо на счете 612 01.
В случае если по результатам проводимой операции на счете 612 02 сформировался положительный остаток, то он переносится на парный счет 612 01:
Д-т сч. 612 02 - "Выбытие и реализация имущества",
К-т сч. 612 01 - "Выбытие и реализация имущества",
сумма - сумма положительного сальдо на счете 612 02.
В том случае, если в результате проведенных операций сформировался положительный остаток на счете 612 01, производится его отнесение на доходы банка с выделением суммы НДС, рассчитываемого от суммы положительного сальдо на счете 612 01 по ставкам, установленным текущим законодательством на момент проведения операции. В книге продаж банка регистрируется счет-фактура:
Д-т сч. 612 01 - "Выбытие и реализация имущества",
К-т сч. 603 09-00 01 - "Налог на добавленную стоимость, полученный",
сумма - сумма НДС.
Учет финансового результата:
Д-т сч. 612 01 - "Выбытие и реализация имущества",
К-т сч. 701 07 - "Доходы по операциям уступки прав требования по закладным",
сумма - сумма положительного сальдо на счете 61201 за вычетом НДС.
В случае если в результате проведенных операций сформировался отрицательный остаток на счете 612 02, производится его отнесение на расходы банка:
Д-т сч. 702 09 - "Расходы по операциям уступки прав требования по закладным",
К-т сч. 612 02 - "Выбытие и реализация имущества",
сумма - сумма отрицательного сальдо на счете 612 02.
Операции оформляются мемориальным ордером.
После проведения всех операций остатка на счете 612 01/612 02 быть не должно, лицевые счета закрываются.
В случае полного погашения задолженности производится списание принятого по договору обеспечения с внебалансового учета:
Д-т сч. 999 99 счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,
К-т сч. 913 03, 913 05, 913 07,
сумма - на сумму принятого обеспечения.
Операция оформляется мемориальным ордером. Лицевые счета по учету принятого обеспечения закрываются.
В случае если средства от цессионария поступили после даты перехода прав требования и на счете 474 23 образовалась дебиторская задолженность, то в день поступления средств дебиторская задолженность закрывается:
Д-т р/счета, корсчета,
К-т сч. 474 23 - "Расчеты с цессионарием по договорам уступки прав требования по закладным",
сумма - на сумму поступивших средств.
Уступка прав требований по закладным может производиться в рамках партнерских программ с банками или иными организациями. В рамках соглашений с партнерами может присутствовать обязательство обратного выкупа банком ранее уступленных закладных при возникновении определенных договором обстоятельств. В таком случае после проведения операции переуступки банк продолжает нести определенные риски, которые подлежат дальнейшей оценке и резервированию в соответствии с Положением N 283-П.
3.2.6. Порядок учета операций по приобретению (обратному выкупу) банком прав требований по закладной
Для учета операций по приобретению (обратному выкупу) прав требования по закладной в Плане счетов предусмотрены следующие счета:
478 01 - "Права требования по договорам на предоставление (размещение) денежных средств, исполнение обязательств по которым обеспечивается ипотекой". Счет активный. В аналитическом учете открываются лицевые счета в разрезе каждого приобретенного права требования;
913 10 - "Номинальная стоимость приобретенных прав требования". Счет активный. В аналитическом учете открываются лицевые счета в разрезе каждого приобретенного права требования;
612 07 и 612 08 - "Выбытие (реализация) и погашение приобретенных прав требования". Счета парные. Счет 612 08 активный, счет 612 07 пассивный. В аналитическом учете открываются лицевые счета в разрезе каждого приобретенного права требования;
474 01 и 474 02 - "Расчеты с клиентами по факторинговым и форфейтинговым операциям". Счета парные: счет 474 01 - пассивный, 474 02 - активный. В аналитическом учете открываются лицевые счета в разрезе контрагента по сделке.
Операции по учету приобретаемой закладной производятся в день перехода прав собственности по закладной.
В том случае, если по договору приобретения прав требования по закладной банк производит предоплату полную или частичную, то сумма предоплаты отражается на счете 474 02 до даты перехода права собственности по закладной. Сумма, учитываемая на счете 474 02, подлежит оценке и резервированию в соответствии с требованиями Положения N 283-П.
Д-т сч. 474 02 - "Расчеты с клиентами по факторинговым и форфейтинговым операциям",
К-т расчетного счета, корсчета - счета цедента,
сумма - сумма предоплаты по операции уступки права требования.
Все дополнительные затраты, связанные с приобретением и государственной регистрацией закладной, включаются в цену приобретения и до момента перехода права собственности отражаются на счете 474 02:
Д-т сч. 474 02 - "Расчеты с клиентами по факторинговым и форфейтинговым операциям",
К-т расчетного счета, корреспондентского счета - счета получателя средств по платежу,
сумма - сумма понесенных банком расходов.
В том случае, если до дня перехода прав требования по закладной включительно банк не производит оплату, то операции по учету приобретенной закладной производятся в корреспонденции со счетом 474 01, с которого впоследствии идет перечисление средств цеденту.
В день перехода права собственности производится учет приобретенного права требования. После открытия лицевого счета по учету задолженности (478 01) выполняются следующие бухгалтерские проводки.
Учет приобретенных прав требования:
Д-т сч. 478 01 "Права требования по договорам на предоставление (размещение) денежных средств, исполнение обязательств по которым обеспечивается ипотекой",
К-т корсчета, р/счета, 474 01, 474 02 - счета по учету расчетов с цедентом,
сумма - цена приобретения.
Внебалансовый учет приобретенных прав требования:
Д-т сч. 913 10 "Номинальная стоимость приобретенных прав требования",
К-т сч. 999 99 - счета для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,
сумма - номинальная стоимость приобретенных прав требования, включает в себя непогашенный основной долг на дату перехода права собственности, проценты по кредиту, неустойки (штрафы, пени).
Учет обеспечения по приобретенным правам требования:
Д-т сч. 913 03 субсчет - закладная, принятая в обеспечение по приобретенным правам требования,
К-т сч. 999 99 - счета для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,
сумма - стоимость приобретенной закладной.
В том случае, если договором предусмотрено дополнительное обеспечение (поручительство, залог иного имущества и т.д.), то дополнительно производится учет этого обеспечения на соответствующих внебалансовых счетах:
Д-т сч. 913 03, 913 05, 913 07,
К-т сч. 999 99 - счета для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,
сумма - на сумму принимаемого обеспечения.
Операции оформляются мемориальным ордером.
Приобретаемая задолженность классифицируется в категорию качества в соответствии с требованиями Положения N 254-П или может быть отнесена в портфель однородных ссуд.
По приобретенным правам требования начисляются и отражаются проценты на таких же балансовых (внебалансовых) счетах и в порядке, аналогичном ипотечным кредитам.
Для учета просроченной задолженности по приобретенным правам требования отдельных балансовых счетов не предусмотрено. Для аналитического учета просроченной задолженности банк может предусмотреть отдельный субсчет. В таком случае в день возникновения просроченной задолженности выполняется следующая проводка:
Д-т сч. 478 01 субсчет по учету просроченной задолженности,
К-т сч. 478 01 субсчет по учету приобретенных прав требования,
сумма - на сумму просроченной задолженности.
Операция оформляется мемориальным ордером.
Погашение задолженности по приобретенным правам требования производится в порядке и сроки, оговоренные первичным договором на предоставление ипотечного кредита. Средства, поступающие в оплату задолженности, зачисляются на лицевой счет заемщика, открытый на балансовом счете 612 07:
Д-т - касса, банковский счет клиента,
К-т сч. 612 07 "Выбытие (реализация) и погашение приобретенных прав требования",
сумма - сумма погашаемой задолженности.
Если это предусмотрено договором, то в день наступления платежного периода производится безакцептное списание средств в погашение задолженности с банковского (текущего) счета заемщика (при условии наличия средств на счете). Одновременно производится списание прав требований.
В первую очередь осуществляется уплата процентов, предусмотренных кредитным договором. Операции по уплате проводятся в корреспонденции со счетом 612 07.
Далее производится учет операций по уплате задолженности (в том числе просроченной) по приобретенным правам требования.
В том случае, если цена приобретения закладной была отлична от непогашенного остатка задолженности на дату перехода прав собственности, то при частичном погашении задолженности сумма для списания задолженности с балансового счета 478 01 рассчитывается пропорционально отношению суммы частичного платежа и непогашенной задолженности по приобретенным правам требования. При проведении последнего платежа списывается весь остаток задолженности, отраженной на счете 478 01.
Д-т сч. 612 07 "Выбытие (реализация) и погашение приобретенных прав требования",
К-т сч. 478 01 "Права требования по договорам на предоставление (размещение) денежных средств, исполнение обязательств по которым обеспечивается ипотекой",
сумма - сумма операции.
Операция оформляется мемориальным ордером.
Одновременно производится полное или частичное списание оплаченной части права требования с внебалансового учета:
Д-т сч. 999 99 счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,
К-т сч. 913 10 "Номинальная стоимость приобретенных прав требования",
сумма - на сумму, поступившую в оплату права требования (в том числе проценты, пени).
Операция оформляется мемориальным ордером.
В случае если после проведения операций на счете 612 07 сформировался остаток, то одновременно выполняется операция по учету финансового результата по сделке:
При положительном сальдо счета 612 07: из суммы полученной прибыли выделяется НДС по ставке, установленной текущим законодательством на момент проведения операции:
Д-т сч. 612 07 "Выбытие (реализация) и погашение приобретенных прав требования",
К-т сч. 603 09 "Налог на добавленную стоимость, полученный",
сумма - сумма полученного НДС.
На полученный доход составляется счет-фактура и регистрируется в книге продаж банка.
Учет финансового результата:
Д-т сч. 612 07 "Выбытие (реализация) и погашение приобретенных прав требования",
К-т сч. 701 07 субсчет "Доходы по операциям приобретения прав требования (закладных)",
сумма - сумма полученного дохода без НДС.
При отрицательном сальдо счета 612 07:
- производится перенос остатка на парный счет:
Д-т сч. 612 08 - "Выбытие (реализация) и погашение приобретенных прав требования",
К-т сч. 612 07 - "Выбытие (реализация) и погашение приобретенных прав требования",
сумма - сумма отрицательного сальдо на счете 612 07.
- и отнесение убытка на расходы банка:
Д-т сч. 702 09 субсчет "Расходы по операциям по приобретению прав требования (закладных)",
К-т сч. 612 08 "Выбытие (реализация) и погашение приобретенных прав требования",
сумма - на сумму дебетового сальдо на счете 612 08.
Операции оформляются мемориальным ордером.
После проведения операции по уплате задолженности остатка на счете 612 07/612 08 быть не должно. После полного погашения задолженности все лицевые счета закрываются.
В день полного погашения задолженности списывается обеспечение, принятое по приобретенному праву требования, лицевые счета закрываются:
Д-т сч. 999 99 счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,
К-т сч. 913 03, 913 05, 913 07,
сумма - на сумму принятого обеспечения.
3.2.7. Порядок учета резервов на возможные потери по ипотечным кредитам и приобретенным правам требования
Классификация ссудной задолженности и приобретенных прав требования по закладным по категориям качества и формирование резервов производится в соответствии с Положением ЦБ РФ от 26 марта 2004 г. N 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности".
Размер резерва, созданного на возможные потери по ссудам и приобретенным правам требования, обособленным в ПОС, регулируется ежедневно, по мере изменения размера задолженности по портфелю.
По остальным ссудам формирование резерва производится в день предоставления кредита, регулирование резерва осуществляется в следующих случаях:
- в случае изменения категории качества задолженности - в день изменения категории качества;
- в случае изменения величины процента резервирования по задолженности - в день изменения процента резервирования;
- в случае изменения категории качества обеспечения задолженности - в день изменения категории качества обеспечения;
- в случае изменения суммы основного долга по задолженности, кроме изменений, связанных с изменением курса иностранной валюты к рублю - в день изменения суммы основного долга;
- при изменении суммы основного долга в связи с изменением курса иностранной валюты регулирование резерва производится в последний календарный день месяца.
Величина процента резервирования по портфелю однородных ссуд устанавливается кредитующим подразделением на основе разработанных и утвержденных банком методик.
По остальным задолженностям резервы формируются в полном объеме по каждой конкретной задолженности исходя из остатка задолженности и категории качества, к которой отнесен кредит или приобретенное право требования:
- под задолженность первой категории качества резерв не формируется;
- под задолженность второй категории качества в размере от 1% до 20% от задолженности;
- под задолженность третьей категории качества в размере от 21% до 50% от задолженности;
- под задолженность четвертой категории качества в размере от 51% до 100% от задолженности;
- под задолженность пятой категории качества в размере 100% от ссудной задолженности.
Для учета резервов на возможные потери по ипотечным кредитам и приобретенным правам требования предусмотрены следующие балансовые счета:
- 455 15 - резервы под возможные потери по потребительским кредитам, предоставленным физическим лицам;
- 457 15 - резервы на возможные потери по кредитам, предоставленным физическим лицам - нерезидентам;
- 458 18 - резервы на возможные потери по просроченным кредитам;
- 478 04 - резервы на возможные потери по приобретенным правам требования.
Счета пассивные. Для учета резерва, созданного по портфелю однородных ссуд, лицевые счета открываются в разрезе портфелей. По остальной задолженности лицевые счета открываются в разрезе каждого договора. Учет резервов по просроченной задолженности по приобретенным правам требования производится на отдельном субконто балансового счета 478 04.
1. Формирование (увеличение) резерва.
Резервы формируются за счет расходов банка. Формирование резерва производится следующей операцией:
Д-т сч. 702 09 "Отчисления в резервы на возможные потери по ссудам",
К-т счета по учету резерва,
сумма - на сумму создания или регулирования резерва.
2. Восстановление (уменьшение) резерва.
Восстановление резерва производится на доходы банка. Восстановление резерва производится следующей операцией:
Д-т счета по учету резервов,
К-т сч. 701 07 "Восстановление сумм со счетов фондов и резервов на возможные потери по ссудам",
сумма - на сумму регулирования резерва.
|
обратная связь
