Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" явился первым российским законодательным актом федерального уровня, регулирующим оценочную деятельность, в то время как оценка имущества приобрела особое значение еще на этапе формирования новой российской экономики.
Уже в п. 9 Временных правил аудиторской деятельности в Российской Федерации, утв. Указом Президента России от 22 декабря 1993 г. N 2263 "Об аудиторской деятельности в Российской Федерации" (утратил силу в соответствии с Указом Президента РФ от 13 декабря 2001 г. N 1459), говорилось об оценке активов и пассивов экономического субъекта, но как об услугах, оказываемых аудиторами и аудиторскими фирмами помимо проведения проверок. В письме Минфина России от 19 сентября 1994 г. № 126 "О порядке отражения в бухгалтерском учете и отчетности операций, связанных с применением механизма ускоренной амортизации и переоценкой основных средств по состоянию на 1 января 1995 года" (утратило силу в соответствии с Приказом Минфина России от 19 декабря 1995 г. N 130) предписывалось для подтверждения рыночной цены на объекты основных средств в качестве возможного способа использовать экспертные заключения о рыночной стоимости объектов основных средств, подтвержденные консультационной и иной специализированной организацией.
Следующим шагом в правовом регулировании оценочной деятельности стало издание Минтрудом России Постановления от 27 ноября 1996 г. № 11, утвердившего квалификационную характеристику по должности "Оценщик (Эксперт по оценке имущества)". Позднее новые квалификационные характеристики должности "Оценщик" включены в Квалификационный справочник должностей руководителей, специалистов и других служащих, утвержденный Постановлением Минтруда России от 21 августа 1998 г. № 37.
Следует отметить, что процесс принятия комментируемого Закона был довольно сложным. Его проект был внесен в Государственную Думу в марте 1996 г. Однако принятый Государственной Думой Закон в ноябре 1996 г. был отклонен Советом Федерации, после чего в Государственной Думе создана согласительная комиссия. Принятый Государственной Думой и одобренный Советом Федерации в редакции согласительной комиссии Закон был отклонен в мае 1997 г. Президентом России, после чего в Государственной Думе еще раз создана согласительная комиссия. И только принятый Государственной Думой с учетом предложений Президента Закон был одобрен Советом Федерации и подписан Президентом 29 июля 1998 г. под № 135-ФЗ.
В результате законодатель г. Москвы "опередил" федерального законодателя: еще до принятия комментируемого Закона был принят Закон г. Москвы от 11 февраля 1998 г. N 3 "Об оценочной деятельности в городе Москве" (утратил силу в соответствии с Законом г. Москвы от 22 мая 2002 г. N 28).
Как бы то ни было, но уже в июне 2003 г. в г. Москве был проведен конгресс, посвященный 10-летию оценочной деятельности в России (распоряжение Правительства Российской Федерации от 7 мая 2003 г. N 576-р "О проведении в июне 2003 года в г. Москве конгресса, посвященного 10-летию оценочной деятельности в Российской Федерации").
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
(в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Федерального закона.
К объектам оценки относятся:
отдельные материальные объекты (вещи);
совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
права требования, обязательства (долги);
работы, услуги, информация;
иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
В ранее действовавшей редакции комментируемой статьи устанавливалось, что Правительство Российской Федерации в соответствии с законодательством РФ разрабатывает и утверждает стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (следует отметить, что в связи с принятием комментируемого Закона так и не были введены в действие разработанные Госстандартом России ГОСТ Р 51195.0.01-98 "Единая система оценки имущества. Основные положения" и ГОСТ Р 51195.0.02-98 "Единая система оценки имущества. Термины и определения"; см. комментарий к ст. 26 Закона). На основании данной нормы Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. N 519 утверждены Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (в ред. Постановления Правительства РФ от 14 декабря 2006 г. N 767) <1>.
Этим же Постановлением Правительства РФ на Минимущество России (уполномоченный в то время орган по контролю над осуществлением оценочной деятельности в России; см. комментарий к ст. 18 Закона) возлагались разработка и утверждение Методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки (по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности), видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке.
На основании данного полномочия Минимущество России разработало и утвердило Методические рекомендации по определению рыночной стоимости:
земельных участков (утверждены распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. N 568-р (в ред. распоряжения Минимущества России от 31 июля 2002 г. N 2314-р));
В основу построения системы методологических подходов к оценке недвижимости в РФ положен анализ исторического опыта развития русской оценочной статистики в дореволюционной России, а также современные тенденции теории и практики оценки недвижимости в странах с развитой рыночной экономикой.
Оценка недвижимого имущества в дореволюционной России приобрела социально-экономическую значимость начиная с момента отмены крепостного права, когда подушные налоги стали постепенно заменяться налогами на имущество и возникла новая научная дисциплина, которую назвали русская оценочная статистика. Основным объектом оценочной статистики являлась оценка для налогообложения земель и построек. За почти полувековую историю русской оценочной статистики в России были сформированы и реализованы на практике организационно-методические подходы к оценке, которые на начало XX века соответствовали, а во многом и превосходили лучшую мировую практику. Заложенные русской оценочной статистикой принципы и подходы к оценке сельскохозяйственных и городских земель, зданий и сооружений, практически в неизменном виде используются современной практикой оценки.
Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили право частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками различного целевого назначения. Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможны становление права собственности и демократизация экономической жизни. В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в ближайшей перспективе характер изменений всей экономики.
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Процесс оценки недвижимости предполагает четкое определение собственно объекта оценки, его идентификацию, установление оцениваемых прав, обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах данных.
В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ; ст. 130) дается четкое определение термина «недвижимая вещь»: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства...».
Отличительной чертой движимого имущества является возможность его перемещения без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.
Таким образом, любой объект недвижимой собственности состоит из физический элементов (земельного участка, строений и других объектов) и юридических прав на них, которые должны быть узаконены, а именно:
1) границы земельного участка должны быть определены (отмечены межевыми знаками или иным образом на местности);
2) установлены права собственности и другие вещные права на земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения и другие объекты недвижимости;
3) данные об объектах недвижимости должны быть зарегистри-рованы в государственных земельном и градостроительном кадастрах.
Следовательно, необходимо различать понятия недвижимости как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней неразрывно связано) и недвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты. Собственность представляет собой совокупность частных прав, включающих владение, распоряжение и пользование (рис. 1.1).
Физические объекты недвижимости
Право владения
Рис. 1.1. Составляющие недвижимой собственности
Итак, под объектом недвижимой собственности понимается со-вокупность физических объектов и юридических прав на них. Неотъемлемыми частями земельного участка могут быть:
- здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), распо-ложенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к дан-ному участку;
- обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
- инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
- стационарные сооружения благоустройства территории участка;
- элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обес-печения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но располо-женные вне границ его земельного участка;
- другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.
В науке гражданского права существуют различные понятия о правовой категории "недвижимое имущество". При обнаружившихся в настоящее время разночтениях между гл. 17 ГК РФ и рядом положений ЗК РФ необходимо решить, к какому соответствию приходить, чтобы устранить разночтения (отнюдь не противоречия), и учесть это при дальнейшем совершенствовании гражданского и земельного законодательства, включая законодательство о регистрации недвижимости.
Одновременно в юридической литературе и законодательстве проводится мысль, что недвижимость - синоним недвижимого имущества. Поводом к такому утверждению стало определение недвижимых вещей, сформулированное в Гражданском кодексе РФ (ст. 130). Следует учесть, что земля - недвижимость особого рода, которая требует особого правового регулирования, отличающегося от регулирования другого имущества.
Категория "недвижимости" должна пониматься не как синоним недвижимого имущества, а как совокупность объектов природы, не перемещаемых на земной поверхности в силу их естественного (нерукотворного) происхождения и размещения на земле. Такая недвижимость может иметь свою пообъектную классификацию (земельная, водная, горная).
Определение кадастровой стоимости недвижимого имущества неопределенно: "Кадастровая стоимость объекта недвижимости - специальный способ определения стоимости объекта недвижимости методами массовой оценки на установленную дату на базе рыночной стоимости" (абз. 4 ст. 2 НК РФ ). Хотя в определении не указаны цели, для которых вводится кадастровая стоимость, из содержания проекта ясно, что речь идет об оценке в целях налогообложения (ч. 9 ст. 24 НК РФ). По-видимому, это попытка скрыть нарушение законодательства: налоговая оценка должна регулироваться иным - налоговым законодательством (ч. 1 ст. 1 Налогового кодекса РФ).
Приведенное определение некорректно и грамматически (стоимость не может быть "способом") и юридически. Определять рыночную стоимость объектов, которые не являются ни частной собственностью, ни объектами оборота, а потому рыночной стоимости не имеющие, значит, совершать подлог. |
обратная связь
