Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж объектов, которые схожи с оцениваемым объектом по размеру, доходу, который они производят, и использованию. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для объекта тем же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.
Данный подход является достаточно объективным в случае наличия сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.
Определение рыночной стоимости земельного участка методом сравнительного анализа сопоставимых продаж. Основополагающим принципов метода сравнительных продаж является принцип замещения, согласно которому при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Применение сравнительного подхода в настоящей работе основано на анализе рынка недвижимости региона и цен предложений на аналогичные объекты. Оценщиками рассматривались данные о земельных участках, расположенных в Московской области. Диапазон стоимости одной сотки земли в Подмосковье в зависимости от удаленности от МКАД представлен на рисунке 2.1.
В целях обеспечения сопоставимости объектов-аналогов рассматривались данные о земельных участках промышленного назначения, расположенных в Подмосковье, сопоставимых с оцениваемым по степени удаленности от МКАД.
Рассмотрим определение стоимости объектов ОАО «Зерно» оценки сравнительным подходом. В данной работе применялся метод определения удельной стоимости оцениваемых зданий.
Источник - информационно аналитическое агентство «RWA Y», февраль 2006 г.
Рисунок 2.1. Диапазон стоимости земли
В качестве единицы удельной стоимости была выбрана стоимость 1 кв. м общей площади зданий, выбранных в качестве аналогов, и к ней применялись корректировки, учитывающие различия, вносящие существенный вклад в итоговую величину рыночной стоимости.
Выбор объектов-аналогов. В процессе сбора исходной информации не были найдены цены реальных сделок купли-продажи объектов, сходных с оцениваемыми. Поэтому настоящий расчет стоимости опирается на цены предложения. Такой подход оправдан, поскольку потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. В качестве объектов-аналогов были взяты здания аналогичного назначения, сопоставимые с оцениваемыми объектами недвижимости по местоположению, причем особое внимание уделялось тому, чтобы у оцениваемого объекта и аналогов не было различий, на которые было бы трудно рассчитать и внести поправку.
Характеристики объектов-аналогов для оцениваемых объектов недвижимости производственного и складского назначения представлены в таблице ниже. Оцениваемые объекты, представленные ниже, имеют хорошее состояние.
Таблица 2.3. Основные характеристики объектов-аналогов ОАО «Зерно»
№ Наименование Местонахожде ние Назначе-ние Общая площадь, кв. м Местопол ожение Состояние Удаленность от МКАД, км Цена, долл./кв.м. Источник информа-ции
1 Мельница -производственный корпус Истринский район, п/о Холщевики произв. 11079 удобное хорошее 45 опред-ся
2 Комбикормовый завод, оперативный корпус Истринский район, п/о Холщевики произв. 1201,8 удобное хорошее 45 опред-ся
3 ккз
Производственный корпус Истринский район, п/о Холщевики произв. 2095,3 удобное хорошее 45 опред-ся
4 Корпус готовой продукции с отпуском на автотранспорт Истринский район, п/о Холщевики Складское 3613,2 удобное хорошее 45 опред-ся
5 Корпус мучнистого сырья Истринский район, п/о Холщевики произв. 1906,3 удобное хорошее 45 опред-ся
6 Пожарное депо Истринский район, п/о Холщевики произв. 239,5 удобное хорошее 45 опред-ся
7 Рабочее здание элеватора Истринский район, п/о Холщевики произв. 5513,4 удобное хорошее 45 опред-ся
8 Водозаборный узел Истринский район, п/о Холщевики произв. 84,9 удобное хорошее 45 опред-ся
9 Трансформаторная подстанция Истринский район, п/о Холщевики произв. 90,3 удобное хорошее 45 опред-ся
10 Энергоблок Истринский район, п/о Холщевики произв. 849,1 удобное хорошее 45 опред-ся
И Силосные емкости элеватора № 2 Истринский район, п/о Холщевики произв. 3234,1 удобное хорошее 45 опред<я
12 Силосные емкости элеватора № 1 Истринский район, п/о Холщевики произв. 3151,3 удобное хорошее 45 опред-ся
13 ККЗ - приемное устройство с автотранспорта Истринский район, п/о Холщевики Склад-ское 371,6 удобное хорошее 45 опред-ся
1 Аналог 1 Новорижское шоссе склад 2250 удобное Хорошее 34 490 dm-realty.ru
2 Аналог 2 Истринский район склад 4000 удобное удовлетв 30 339 arenda-m.ru
3 Аналог 3 Истринский р-н, п. Север_ный склад 806 удобное удовлетв 50 315 rsr-istra.ru
4 Аналог 4 Истринский район, п. Дорна Складская база 1037 удобное Хорошее 30 368 ]rand.782.r u
5 Аналог 5 Истринский район, п. Глебовский произв./ склад 6442 удобное Рабочее 55 279 normanest ate.ru
Аналог 6 Истра склад 1037 Пред-почт Хорошее 38 449 747.ru
7 Аналог 7 Истринский район склад 6000 удовлетв Рабочее 38 254 747.ru
Цены указаны без учета НДС.
Оцениваемые объекты, представленные ниже, имеют удовлетворительное состояние.
Таблица 2.4. Показатели состояния объектов оценки ОАО «Зерно»
№ Наименование Местонахожде ние Назначение Общая площадь, кв. м Местопол ожение Состояние Удаленность от МКАД, км Цена, долл./кв.м. Источник информа-ции
1 Материальный склад Истринский район, п/о Холщевики складское 1136,5 удобное удовлетв 45 опред-ся
2 Котельная производственная Истринский район, п/о Холщевики произв. 1359 удобное удовлетв 45 опред-ся
3 Одноэтажный склад сырья Истринский район, п/о Холщевики складское 4122,4 удобное удовлетв 45 опред-ся
4 Прием зерна с автотранспорта Истринский район, п/о Холщевики складское 868,2 удобное удовлетв 45 опред-ся
5 Точка приема и диспетчерская элеватора Истринский район, п/о Холщевики складское 217,2 удобное удовлетв 45 опред-ся
б Лаборатория с визировочной площадкой Истринский район, п/о Холщевики произв. 301,6 удобное f, удовлетв 45 опред-ся
7 Тепловозо-вагонное депо Истринский район, п/о Холщевики произв. 277,5 удобное удовлетв 45 опред-ся
8 Контрольно-пропускная будка Истринский район, п/о Холщевики 42,3 удобное удовлетв 45 опред-ся
9 КНС (производственная) Истринский район, п/о Холщевики произв. 73,5 удобное удовлетв 45 опред-ся
10 Контрольно-пропускная будка Истринский район, п/о Холщевики 41,9 удобное удовлетв 45 опред-ся
11 ККЗ - приемное устройство с железной дороги Истринский район, п/о Холщевики складское 984,3 удобное удовлетв 45 опред-ся
12 Силосные емкости элеватора № 3 Истринский район, п/о Холщевики произв. 9766,5 удобное удовлетв 45 опред-ся
13 Гараж Истринский район, п/о Холщевики произв. 921,2 удобное удовлетв 45 опред-ся
14 Тепловозо-вагонная весовая Истринский район, п/о Холщевики произв. 50,1 удобное удовлетв 45 опред-ся
1 Аналог 1 Новорижское шоссе склад 2250 удобное Хорошее 34 490 dm-realty.ru
2 Аналог 2 Истринский район склад 4000 удобное удовлетв 30 339 arenda-m.ru
3 Аналог 3 Истринский р-н, п. Северный склад 806 удобное _удовлетв 50 315 rsr-istra.ru
4 Аналог 4 Истринский район, п. Дорна Складская база 1037 удобное Хорошее 30 368 jrand.782.r u
5 Аналог 5 Истринский район, п. Глебов-ский произв./ склад 6442 удобное Рабочее 55 279 normanest ate.ru
6 Аналог 6 Истра склад 1037 Пред-почт Хорошее 38 449 747.ru
7 Аналог 7 Истринский район склад 6000 удовлетв Рабочее 38 254 747.ru
Цены указаны без учета НДС.
Характеристики объектов-аналогов для оцениваемых объектов административного (бытового) назначения представлены в таблице ниже.
Таблица 2.5.Характеристики объктов-аналогов
№ Наименование Местонахожде ние Назначе-ние Общая площадь, кв. м Местопол ожение Состояние Удаленность от МКАД, км Цена, долл./кв.м. Источник информа-ции
1 Административно-вспомогательный корпус Истринский район, п/о Холщевики Админис тратив-ное 3627,3 удобное хорошее 45 опред-ся
2 Лабораторно-бытовой корпус (мельница) Истринский район, п/о Холщевики бытовое 2213,1 удобное хорошее 45 опред-ся
3 Служебно-бытовой корпус ККЗ Истринский район, п/о Холщевики бытовое 496,6 удобное хорошее 45 опред-ся
1 Аналог 1 Клин офис, ОСЗ 793 удобное Хорошее 65 614 747.ru
? Аналог 2 Звенигород офис 1327 Пред-почт Отличное 40 669 incom.ru
3 Аналог 3 Волоколамск ое шоссе офис 852 Пред-почт Отличное 20 597 rientel.ru
4 Аналог 4 Волоколамск ое шоссе офис 1800 удобное Хорошее 20 518 rientel.ru
5 Аналог 5 Волоколамск ое шоссе офис 2200 удобное удовлетв 60 339 rientel.ru
Для того, чтобы определить среднюю рыночную стоимость 1 кв. м оцениваемых объектов, необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемыми объектами. В настоящем расчете были применены корректировки на цену предложения (уторгование), месторасположение, удаленность от МКАД, состояние. Корректировка на назначение для производственно-складских объектов не проводилась, поскольку все аналоги и оцениваемые объекты имеют одинаковое назначение и предполагается, что отсутствуют различия в удельных ценах между объектами производственного и складского назначения. Кроме того, предполагается отсутствие разницы в ценах на недвижимость в административных зданиях и помещениях офисного назначения. Для этих объектов учитываем лишь разницу в том, в составе чего находится оцениваемый объект. Считаем, что данные корректировки в достаточной мере учитывают
Корректировка на состав, данная корректировка введена для административных/офисных помещений и учитывает разницу в стоимости объектов недвижимости, имеющих разную принадлежность, т.е. помещения, находящиеся в отдельно стоящих зданиях или их представляющие будут иметь большую стоимость, чем помещения в составе административно-производственного комплекса зданий (табл. 2.6).
Таблица 2.6. Показатели корректировки
аналог/ОО В составе комплекса Отдельное помещение или ОСЗ
В составе комплекса 0% -10%
Отдельное помещение или ОСЗ 10% 0%
Порядок применения корректировок представлен в таблицах ниже. В таблице 2.7. удельная стоимость объектов-аналогов приводится к стоимости оцениваемых объектов производственно-складского назначения, находящихся в хорошем состоянии.
Таблица 2.7. Корректировка стоимости объектов ОАО «Зерно»
Источник информации Объект оценки 1 2 3 4 5 6 7
Цена за 1 кв.м., долл. 490 339 315 368 279 449 254
Поправка на уторгование, % -10% -10% -10% -10% -10% -10% -10%
Скорректированная стоимость $/кв.м. 441 305 284 331 251 404 229
Поправка на удаленность от МКАД, % -10% -10% 5% -10% 5% -5% -5%
Скорректированная стоимость $/кв.м. 397 275 298 298 264 384 217
Поправка на местоположение, %/кв.м. 0% 0% 0% 0% 0% -10% 10%
Скорректированная стоимость $/кв.м. 397 275 298 298 264 346 239
Поправка на состояние, %/кв.м. 0% 10% 10% 0% 20% 0% 20%
Скорректированная стоимость $/кв.м. 397 302 328 298 316 346 287
Среднее значение долл./кв.м. 325
Определенная стоимость в долларах в рублях
Мельница - производственный корпус 3 598 067 96 915 743
Комбикормовый завод, оперативный корпус 390 302 10 512 983
<КЗ Производственный корпус 680 479 18 329 051
Корпус готовой продукции с отпуском на автотранспорт 1 173 440 31 607 181
Корпус мучнистого сырья 619 099 16 675 736
Пожарное депо 77 781 2 095 074
Рабочее здание элеватора 1 790 557 48 229 556
Водозаборный узел 27 573 742 680
Трансформаторная подстанция 29 326 789 917
Энергоблок 275 758 7 427 670
Силосные емкости элеватора № 2 1 050 321 28 290 929
Силосные емкости элеватора № 1 1 023 431 27 566 620
ККЗ - приемное устройство с автотранспорта 120 683 3 250 644
|
обратная связь
