Подробнее: |
ВВЕДЕНИЕ
Современный этап развития оценочной деятельности в России характеризуется расширением сферы применения результатов оценки. На начальном этапе происходящих в России социально-экономических преобразований оценка собственности проводилась, главным образом, для удовлетворения требований инвесторов, кредитно-финансовых институтов, государственных органов власти и других, внешних по отношению к предприятию, субъектов рынка. Интерес к оценочной деятельности у собственников бизнеса и менеджмента сформировался в ходе проведения оценочными компаниями переоценки активов, позволившей оптимизировать налогообложение.
Оценка стоимости любого объекта представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости данного объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в конкретных рыночных условиях.
Основной задачей, которая стоит перед оценкой, как инструментом рынка, является установление обоснованного и независимого от заинтересованных сторон расчета и анализа стоимости той или иной собственности (объекта оценки). Предприятие в рыночных условиях является наиболее сложным объектом оценки, требующим от оценщика помимо владения всеми методами оценки, еще и определенного знания основ инвестиционного и макроэкономического анализа, знакомства с разными методиками исследования рынков.
Массовая оценка земельных участков и иных объектов недвижимости позволяет установить реальную стоимостную базу объектов недвижимости в целях дальнейшего использования при начислении арендной платы, страховании, ипотеке, налогообложении объектов недвижимого имущества.
Законодательная определенность в вопросах оценки объектов недвижимости выступает средством повышения эффективности ее использования и возможности сделать рынок недвижимости общественно понятным, создать информационную базу кадастра объектов недвижимости, организовать их систематический учет и оценку. Обеспеченная на этой основе «информационная прозрачность» и доступность массовой оценки объектов недвижимости будут способствовать не только росту её оборота, но и развитию самого рынка недвижимости.
Проблемы теории и практики оценки недвижимости, в том числе для целей налогообложения в России исследовались в работах Д.Б. Арацкого, А.Н. Асаула, В.А. Горемыкиной, А.Г. Грязновой, С.В. Грибовского, В.В. Григорьева, Н.А. Калининой, И.В. Караваевой, Р.Т. Нагаева, А.И. Полянского, В.М. Рутгайзера, М.М. Соловьева, Е.И. Тарасевича, С.А. Ткачука, М.А. Федотовой, О.Т. Хисматулова, А.В. Якуниной и др.
Исследование современных проблем оценки недвижимости содержится в трудах А.А. Варламова, С.Н. Волкова, С.И. Кабаковой, П.Ф. Лойко, Г.В. Ломакина, А.П. Огаркова, А.П. Рома, А.Э. Сагайдака, А.В. Севостьянова, В.Н. Хлыстуна, Ю.А. Цыпкина и других.
Теоретические и методические основы оценки недвижимости заложены в трудах таких зарубежных ученых, как В. Петти, А. Смита, Т. Коллера, Т. Коупленда, Дж. Муррина, Г. Харрисона, Джозефа К. Эккерта.
Основные положения теории оценки бизнеса описаны в работах таких известных авторов, как Пратт Ш., Десмонд Г.М., Келли Р.Э., Шарп У. и других зарубежных и отечественных экономистов. Практическим проблемам расчета рыночной стоимости бизнеса уделяется значительное внимание в профессиональной периодической литературе – журналах The Appraisal Journal, Valuation Review, Вопросы оценки, Российский оценщик и др.
Целью дипломной работы является изучение и совершенствование механизмов применения методов оценки недвижимого имущества.
Для достижения данной цели в дипломной работе были поставлены следующие основные задачи:
1. проанализировать функции оценки недвижимости предприятия;
2. выявить преимущества и недостатки подходов к оценке недвижимости предприятия с точки зрения их применения;
3. уточнить понятие стоимости недвижимости как целевого показателя и выделить критерии выбора вида стоимости с учетом специфики цели оценки;
4. обосновать введение в состав управленческой отчетности дополнительного показателя, отражающего изменение стоимости недвижимости как результата управленческих решений; проанализировать зарубежный опыт в области расчета данных показателей;
5. разработать и апробировать совокупность показателей деятельности компании, позволяющих осуществлять контроль за достижением цели по увеличению стоимости недвижимости компании.
Для решения указанных задач были использованы методы научного исследования: анализ и синтез, сравнение, моделирование, экономико-статистический метод, обобщение.
Объектом дипломной работы является ОАО «Зерно».
Предметом дипломной работы – методы оценки стоимости недвижимости предприятия и их применение в различных отраслях.
Теоретической и методологической основой работы явились разработки в области финансового и инвестиционного менеджмента, труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам оценки стоимости бизнеса.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В рамках применения затратного подхода предложено три модели оценки ликвидационной стоимости активов, на основе которых были разработаны предложения по учету скорректированной стоимости оборудования, передаваемого по лизингу; были предложены способ определения стоимости шаблонов и способ экспресс-оценки оборудования. Разработанные предложения по оценке ликвидационной стоимости имущества могут быть использованы при определении такой стоимости в рамках ликвидационных процедур при исполнительном судопроизводстве, банкротстве, реструктуризации и санации предприятий. Применение этих подходов важно, так как они позволяют учитывать ограниченность времени реализации объекта оценки по сравнению с характерным средним периодом реализации (временем экспозиции) подобных объектов на рынке.
Учет скорректированной стоимости имущества, передаваемого по лизингу в рамках применения метода накопления активов, необходим для адекватности результата этого метода и возможности его сравнения с результатом доходного подхода. Скорректированная стоимость имущества, передаваемого по лизингу, может быть определена одним из двух методов: 1) определяется стоимость имущества за вычетом приведенной стоимости оставшихся лизинговых платежей; 2) определяется доля суммарных выплат уже оплаченных лизинговых платежей в общих объемах платежей по лизингу, после чего эта величина умножается на текущую рыночную стоимость данного имущества.
Одним из подходов к оценке стоимости нематериальных активов, является оценка шаблонов. Стоимость шаблонов можно определить несколькими способами: на основе экономии затрат, в производстве которых они используются и на основе повышения доходов, обусловленных большей производительностью процессов в единицу времени, в которых они (шаблоны) используются. Предложено несколько способов определения стоимости шаблонов в использовании и способ определения стоимости шаблона для целей купли-продажи, которая отличается от стоимости шаблона в использовании учетом возможностей и затрат, обусловленных несанкционированным использованием шаблона.
В случаях, когда необходимо получить оперативную оценку текущей стоимости оборудования, и при этом имеется информация о результатах адекватной его оценки, осуществленной в недалеком прошлом, а также фактическом и нормативном сроках службы имущества, цели можно достичь посредством корректировок результата прошлой оценки, учитывающих период, прошедший с момента последней оценки, отраслевой уровень инфляции и темп износа имущества. Новизна данного подхода заключается во введении функционала, позволяющего в зависимости от конкретного соотношения фактического и нормативного сроков функционирования легко и быстро осуществлять оценочные расчеты, что в процессе оценки имеет высокую практическую значимость.
Основываясь на разных подходах к оценке, можно получить результаты, которые позволяют прийти к согласованному мнению о стоимости объекта оценки с учетом как количественного, так и качественного их значения.
Каждый из подходов к оценке имеет как свои преимущества, так и свои недостатки при определении обоснованной рыночной стоимости.
Оценка в рамках затратного подхода, несмотря на то, что в недостаточной степени приемлема для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, в достаточной мере отвечает интересам собственника, так как показывает затраты, фактически произведенные на его создание.
Оценка по методу сравнительного анализа продаж использует информацию по продажам объектов, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.
Оценка по доходности отражает сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта. Исходя из вышеизложенного, используемым подходам были присвоены равновеликие весовые коэффициенты.
На основании проведенных исследований и расчетов, а также сделанных заключений нами определена итоговая величина рыночной стоимости.
Рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, принадлежащих ОАО «Зерно» и расположенных по адресу: 143517, Московская область, Истринский район, п/о Холщевики, по состоянию на 01 июня 2006 года составляет (округленно, без учета НДС): 700 403 000 рублей (Семьсот миллионов четыреста три тысячи).
|
обратная связь
