Рыночная стоимость портфеля недвижимости отражает и учитывает ожидаемые денежные потоки, затраты, цены на аналогичные объекты, риски и доходность, поэтому является универсальным показателем, следовательно, прирост рыночной стоимости является основной целью управления портфеля недвижимости.
Рассмотрим определение содержания управления стоимостью портфеля недвижимости как совокупности приемов и методов, связанных с прогнозированием, планированием, оценкой стоимости портфеля недвижимости, а также разработкой и реализацией мероприятий по увеличению его стоимости.
Автором обоснована последовательность и взаимосвязь этапов реализации стоимостного подхода к управлению портфеля недвижимости, представленная в виде алгоритма (рис.1).
Рис. 1. Этапы реализации стоимостного подхода к управлению портфелем недвижимости
Алгоритм реализации стоимостного подхода к управлению портфелем недвижимости позволит профессиональным управляющим, собственникам, частным и институциональным инвесторам внедрить методику управления стоимостью портфеля недвижимости.
В результате решения задачи, связанной с анализом взаимосвязей управления и оценки стоимости недвижимости было обосновано, что управление стоимостью недвижимости и портфеля недвижимости основывается на анализе оценки стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода и на сопоставлении результатов стоимости объекта недвижимости, полученных в рамках различных подходов (рис.2).
Рис. 2. Взаимосвязь оценки рыночной стоимости недвижимости и управления стоимостью недвижимости
Соискателем была установлена возможность получения четырех видов стоимости при различной комбинации учитываемых условий при реализации метода капитализации. Исходная информация, используемая в методе капитализации, и получаемые виды стоимости представлены в табл.1.
Обоснование видов стоимости, получаемых при использовании метода капитализации, необходимо оценщикам и управляющим недвижимостью, инвестиционным консультантам для адекватной интерпретации получаемых результатов оценки стоимости недвижимости.
Таблица 1
Виды стоимости недвижимости, получаемые при использовании метода капитализации
Показатели Рыночная стоимость Специальная рыночная стоимость, если ставка капитализации рассчитана по данным инвестора Специальная инвестиционная стоимость при отсутствии заемного капитала Инвестицион-ная стоимость при наличии заемного капитала
Обозначение Market Value (MV )
Special Market Value (SMV) Special Investment Value (SIV) Investment Value (IV)
Тип названия существу-ющий термин введенный автором термин введенный автором термин существующий термин
Источники информации для расчета чистого операцион-ного дохода рыночная информация рыночная информация текущие и ретроспектив-ные данные по объекту текущие и ретроспектив-ные данные по объекту
Метод расчета ставки капитали-зации метод рыночной экстракции кумулятивный метод с учетом возмещения капитальных затрат кумулятивный метод с учетом возмещения капитальных затрат метод связанных инвестиций, метод Эллвуда
В результате решения задачи по обоснованию показателей, позволяющих формировать и диверсифицировать портфель недвижимости, были разработаны показатели инвестиционного потенциала роста и прироста стоимости объектов портфеля недвижимости. Они необходимы для принятия решения по формированию портфеля недвижимости, ранжирования объектов недвижимости в рамках портфеля недвижимости, диверсификации портфеля недвижимости и его рисков.
Абсолютный показатель инвестиционного потенциала прироста стоимости является обобщающим показателем, определяется разностью инвестиционной и рыночной стоимости объекта недвижимости. Он показывает, насколько инвестиционная стоимость объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость.
Абсолютный показатель инвестиционного потенциала прироста стоимости за счет использования заемных средств определяется разностью инвестиционной и специальной инвестиционной стоимости объекта недвижимости. Он показывает, насколько инвестиционная стоимость объекта недвижимости с использованием заемного капитала превышает инвестиционную стоимость объекта без его использования.
Абсолютный показатель инвестиционного потенциала прироста стоимости за счет управления эксплуатационными характеристиками определяется разностью специальной инвестиционной и специальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Он показывает, насколько инвестиционная стоимость превышает рыночную стоимость за счет более эффективного управления эксплуатационными показателями оцениваемого объекта по сравнению со среднерыночными аналогами.
Абсолютный показатель инвестиционного потенциала прироста стоимости за счет управления рисками объекта определяется разностью специальной рыночной и рыночной стоимости объекта недвижимости. Он показывает, насколько инвестиционная стоимость превышает рыночную стоимость за счет более эффективного управления рисками объекта по сравнению с управлением рисками, осуществляемым среднерыночным инвестором.
Для сопоставления объектов недвижимости и их ранжирования необходимы относительные показатели инвестиционного потенциала роста стоимости.
Относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости является обобщающим показателем, определяется отношением инвестиционной стоимости к рыночной стоимости объекта недвижимости.
Относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости за счет использования заемных средств определяется отношением инвестиционной стоимости к специальной инвестиционной стоимости объекта недвижимости.
Относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости за счет управления эксплуатационными характеристиками объекта определяется отношением специальной инвестиционной стоимости к специальной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости за счет управления рисками объекта определяется отношением специальной рыночной стоимости к рыночной стоимости объекта недвижимости.
В ходе анализа показателей, указывающих на потенциал прироста стоимости, была установлена и доказана взаимосвязь абсолютных показателей инвестиционного потенциала прироста стоимости.
∆Vинв = ∆Vзаем + ∆Vупр + ∆Vупр риск , где (1)
∆Vинв - абсолютный показатель инвестиционного потенциала прироста стоимости;
∆Vзаем - абсолютный показатель инвестиционного потенциала прироста стоимости за счет использования заемных средств;
∆Vупр - абсолютный показатель инвестиционного потенциала прироста стоимости за счет управления эксплуатационными характеристиками объекта;
∆Vупр риск - абсолютный показатель инвестиционного потенциала прироста стоимости за счет управления рисками объекта.
В ходе анализа показателей, указывающих на потенциал роста стоимости, была установлена и доказана взаимосвязь относительных показателей инвестиционного потенциала роста стоимости между собой.
IVинв = IVзаем ∙ IVупр ∙ IVупр риск, где (2)
IVинв - относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости;
IVзаем - относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости за счет использования заемных средств;
IVупр - относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости за счет управления эксплуатационными характеристиками объекта;
IVупр риск - относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости за счет управления рисками объекта.
Выявленные взаимосвязи и полученные закономерности позволяют выявлять факторы, которые повлияли на существование инвестиционного потенциала роста и прироста стоимости объектов портфеля недвижимости.
В результате решения задачи по разработке классификаций объектов портфеля недвижимости автором разработаны классификации на основе инвестиционного и рыночного потенциалов роста стоимости недвижимости. Классификация объектов недвижимости в зависимости от уровня инвестиционного потенциала роста стоимости объектов портфеля недвижимости предназначена для принятия решений по формированию и диверсификации портфеля недвижимости (табл.2).
Таблица 2
Уровни инвестиционного потенциала роста стоимости недвижимости
Уровень инвестиционного потенциала роста стоимости Значение показателя инвестиционного потенциала роста стоимости (IVинв) Выводы/рекомендации
Высокий IVинв > (rинв + 1), где
rинв – средняя ставка доходности рыночных активов (средняя ставка доходности объектов портфеля недвижимости). Управление активом эффективно, рынок недооценивает инвести-ционные перспективы данного актива; его продажа на рынке нецелесообразна.
Средний 1 ≤ IVинв ≤ (rинв + 1), где
rинв – средняя ставка доходности рыночных активов (средняя ставка доходности объектов портфеля недвижимости). Управление активом достаточно эффективно, но актив требует повышенного внимания, так как есть риск его перехода в зону низкого уровня инвестиционного потенциала стоимости; в данный момент его продажа нецелесообразна.
Низкий IVинв <1 Управление активом неэффек-тивно, рынок переоценивает инвестиционные перспективы объекта; его продажа на рынке целесообразна.
Для ранжирования объектов недвижимости в портфеле, диверсификации портфеля недвижимости и его рисков была разработана классификация объектов недвижимости в зависимости от уровня рыночного потенциала роста стоимости. Она позволяет принимать эффективные управленческие решения по формированию портфеля недвижимости в зависимости от рыночного потенциала роста стоимости объекта недвижимости, который было предложено измерять прогнозируемым темпом роста стоимости, рассчитанным на основе рыночных данных (табл.3).
Таблица 3
Уровни рыночного потенциала роста стоимости недвижимости
Уровень рыночного потенциала роста стоимости Значение показателя рыночного потенциала роста стоимости (Ivрын) Выводы/рекомендации
Высокий Ivрын > (rрын + 1),
где rрын – средний прогнозируемый прирост стоимости рыночных активов (средний прирост стоимости объектов недвижимости, формирующих анализируемый портфель недвижимости). На рынке выявлено ожидание роста спроса и/или сокращение предложения аналогичных активов, прогнозируется увеличение стоимости данного объекта на основе рыночных тенденций. Продажа подобных объектов нецелесообразна в данный момент времени.
Средний 1 ≤ Ivрын ≤ (rрын + 1),
где rрын – средний прогнозируемый прирост стоимости рыночных активов (средний прирост стоимости объектов, формирующих анализируемый портфель недвижимости). Данный актив находится в переходной зоне, в данный момент продажа таких активов нецелесообразна. Он требует повышенного внимания, так как может сместиться в группу низкого рыночного потенциала.
Низкий Ivрын <1 На рынке выявлено ожидание снижения спроса и/или увеличения предложения, прогнозируется снижение стоимости данного объекта на основе рыночных тенденций. Продажа подобных объектов целесообразна в данный момент времени, так как их стоимость будет сокращаться по рыночным прогнозам.
Показатели инвестиционного и рыночного потенциалов роста стоимости недвижимости были систематизированы, в итоге разработана и обоснована матрица классов объектов недвижимости в зависимости от двух факторов: уровня рыночного и инвестиционного потенциалов. По полученным классам объектов недвижимости были предложены управленческие решения.
Таблица 4
Матрица объектов недвижимости в зависимости от потенциала роста стоимости
Уровень рыночного потенциала роста стоимости Уровень инвестиционного потенциала роста стоимости
Низкий (С) Средний (В) Высокий (А)
Низкий (С) Класс СС Класс СВ Класс СА
Средний (В) Класс ВС Класс ВВ Класс ВА
Высокий (А) Класс АС Класс АВ Класс АА
|
обратная связь
