Оценка эффективности управления стоимостью

В исследовании решена задача по разработке показателей и методики их расчета для  управления стоимостью портфеля недвижимости. Разработаны индикаторы управления стоимостью, которые включают абсолютные и относительные показатели эффективности инвестиций в создание объекта недвижимости, оценки рынком эффективности инвестиций в создание объекта недвижимости и доходности объекта недвижимости.
Для определения индикаторов управления стоимостью были проанализированы: стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках доходного подхода (стоимость по доходам); стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках сравнительного подхода (стоимость по рынку);  стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках затратного подхода (стоимость по затратам).
Относительный показатель эффективности инвестиций в создание объекта недвижимости определяется отношением стоимости по доходам к стоимости по затратам и характеризует экономическую целесообразность инвестиций в создание объекта недвижимости.
Относительный показатель оценки рынком эффективности инвестиций в создание объекта недвижимости определяется отношением стоимости по рынку к стоимости по затратам и характеризует оценку рынком эффективности инвестиций в создание объекта недвижимости.
 Относительный показатель оценки рынком доходности объекта недвижимости определяется отношением стоимости по доходам к стоимости по рынку и характеризует оценку рынком доходности объекта недвижимости.
Абсолютный показатель эффективности инвестиций в создание объекта недвижимости определяется разностью стоимости по доходам и стоимости по затратам объекта недвижимости или портфеля недвижимости.
Абсолютный  показатель оценки рынком эффективности инвестиций в создание объекта недвижимости определяется разностью стоимости по рынку и стоимости по затратам объекта недвижимости или портфеля недвижимости.
Абсолютный показатель оценки рынком доходности объекта недвижимости определяется разностью стоимости по доходам и стоимости по рынку объекта недвижимости или портфеля недвижимости.
Разработанные относительные и абсолютные индикаторы управления стоимостью необходимы для принятия эффективных решений по формированию и диверсификации портфеля недвижимости.
Для принятия решения об изменении эксплуатационных характеристик объекта и бюджета планируемых мероприятий, выбора эффективного управленческого решения была разработана методика расчета стоимостного эффекта принятого управленческого решения. Стоимостной эффект управленческого воздействия на объект портфеля недвижимости равен разности стоимости объекта недвижимости вследствие реализации управленческого решения и его стоимости до принятия  решения. Стоимостной эффект может быть рассчитан и по портфелю недвижимости как сумма стоимостных эффектов объектов портфеля в результате принятого решения.
В ходе решения задачи по разработке показателей для  управления стоимостью портфеля недвижимости были установлены факторы стоимости, участвующие в определении стоимости и управляемые собственником или инвестором объекта недвижимости. Факторы стоимости объекта недвижимости с нестабильными денежными потоками представлены на рис.3.
 
Рис. 3. Факторы стоимости объекта недвижимости с нестабильными денежными потоками
Методические разработки и положения проведенного исследования обусловили необходимость их практической апробации. С этой целью разработанная методика управления стоимостью портфеля недвижимости была применена на четырех объектах, относящихся к жилой, офисной и складской недвижимости, формирующих портфель недвижимости, управление которого осуществлялось ЗАО «Фирма «Вектор+».
По результатам оценки стоимости портфеля недвижимости состав необходимой информации, разработанный для применения методики управления стоимостью портфеля, позволил выявить достаточность и репрезентативность информации для управления стоимостью данных объектов недвижимости.
По каждому из объектов недвижимости, входящих в анализируемый портфель недвижимости, и по портфелю недвижимости в целом были получены с помощью разработанных показателей потенциал роста и прироста стоимости в относительном и абсолютном выражении по рыночным и инвестиционным прогнозам. Поскольку анализируемые объекты относились к различным классам по уровню потенциала роста стоимости, то портфель был признан диверсифицированным.
Применение методики управления стоимостью портфеля недвижимости доказало, что инвестиционный и рыночный потенциалы роста стоимости являются независимыми показателями, поэтому классификация объектов недвижимости по двум признакам является необходимой и целесообразной.
Индикаторы управления стоимостью анализируемых объектов, позволили сделать выводы о спекулятивности существующего рынка недвижимости и экономической целесообразности создания новых объектов недвижимости на существующем рынке.  В ходе расчета стоимостного эффекта от изменения факторов стоимости были выявлены объекты, по которым необходимо изменить эксплуатационные характеристики, а также был определен бюджет соответствующих мероприятий.
Апробация методики управления стоимостью портфеля недвижимости доказывает, что инвесторы, собственники и консультанты получают возможность перейти от интуитивного пути управления стоимостью  к научно-обоснованному подходу для принятия решений в ходе формирования, ранжирования, диверсификации и оптимизации портфеля недвижимости.