В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено:
■ спецификой данного объекта;
■ неразработанностью нормативно-правовой базы;
■ неразвитостью земельного рынка в стране.
Специфика и уникальность земли как объекта оценки опреде-ляется следующим:
■ невозможно свободное воспроизводство земельного участка в отличие от других объектов недвижимости. Земля является ограниченным природным ресурсом;
■ каждый земельный участок неподвижен, т.е. имеет фиксированное местоположение;
■ возможно многоцелевое использование земли:
— как средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания,
— как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения других объектов недвижимости;
■ земельный фонд является основой жизни и деятельности человека, он обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фонда. Поэтому во всех развитых странах государство законодательно регулирует использование земли одновременно как природного и хозяйственного объекта. В статье 1 ЗК РФ установлен приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. Владение, пользование и распоряжение землей осуществляется свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;
■ в отличие от других объектов недвижимости срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Кроме того, в условиях ограниченности предложения земельных участков под застройку стоимость земли, в отличие от стоимости зданий или сооружений, со временем увеличивается. Данная особенность учитывается при расчете коэффициента капитализации для земли; а использование и охрана земли в Российской Федерации осуществляется с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.
Централизованное распределение бесплатной земли при игнори-ровании необходимости рыночной оценки ее стоимости привело к неэффективному землепользованию в сельском и лесном хозяйстве, а также обусловило нерациональную модель городского развития, например размещение промышленных зон, а также экологически вредных предприятий в центральной части городов.
Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию. Начатая в 1991г. земельная реформа позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить зна-чительное число граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуру.
Важнейшей задачей земельной реформы являются дальнейшие радикальные преобразования земельных отношений для осуществления практического перехода к гарантированным Конституцией Российской Федерации формам собственности на землю и развитию регулируемого государством земельного рынка на основе системы научно обоснованной экономической оценки стоимости земли.
Экономическая оценка земельного участка — деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов.
Результат оценки земельных участков существенно зависит от цели оценки, обусловливающей вид стоимости земельного участка, и права, которые к нему относятся.
Можно выделить четыре основных цели оценки земельных участков:
1) удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли;
2) создание базы для налогообложения;
3) реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете пред-приятий;
4) составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны,
Первая цель оценки стоимости земельных участков — удовлетворение, потребностей развивающегося рынка земли.
Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (Федеральный закон от 29 ноября 2004 года №141-ФЗ). Под кадастровой стоимостью земельного участка понимается расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. В отдельных случаях кадастровая стоимость земельного участка определяется как рыночная стоимость (наиболее вероятная цена продажи) свободного от улучшений земельного участка или вклад земли в рыночную стоимость земельного участка с его улучшениями. Кадастровая стоимость земельных участков зависит от ряда параметров: местоположения, инфраструктуры, категории земель и т.п.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года №136-ФЗ определил государственную кадастровую оценку как процесс, в результате которого устанавливается кадастровая стоимость земельного участка для целей налогообложения и иных целей. Порядок проведения кадастровой оценки земель устанавливается Постановлением правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».
Проведение кадастровой оценки земель позволяет получить объективные результаты стоимости земель различных категорий и разного целевого назначения, что также приводит к более эффективной дифференциации земельных платежей исходя из качества земель и местоположения конкретных земельных участков.
Оценщики рассматривают стоимость в контексте рынков недвижимости, поэтому исследование рынка является важной частью процедуры оценки. Рынки недвижимости отличаются от рынков других товаров и услуг экономическими характеристиками и поведением покупателей и продавцов, а также характеристиками находящихся в обороте товаров. Рынки недвижимости подразделяются на сегменты исходя из различий между типами недвижимости и их привлекательности для различных участников рынка.
На все рынки недвижимости оказывают влияние поведение, моти-вация и взаимодействие покупателей и продавцов недвижимости, которые могут в свою очередь быть подвержены влиянию со стороны многих социальных, экономических, государственных и экологических факторов. Исследование рынков недвижимости может проводиться с точки зрения характеристик местоположения, конкуренции, а также спроса и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.
В процессе определения стоимости земли (в частности, рыночной стоимости) знание оценщиком земельного рынка позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоста-вимости других земельных участков. Чтобы определить рыночную стоимость, оценщику необходимо идентифицировать и проанализировать земельный рынок или рынок недвижимости в целом, оказывающие влияние на стоимость оцениваемого земельного участка.
Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения.
Земельный рынок является основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, поэтому он во многом определяет возможности их роста. Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка. В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли.
1. Российская Федерация (Президент, Государственная дума, Совет Федерации) и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления.
2. Юридические лица — коммерческие и другие организации, в том числе иностранные.
3. Граждане и их объединения, семьи, народы и, в определенных случаях, иностранные граждане.
Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости в целом и земельного рынка в частности, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи земельного участка на конкретную ее дату в будущем.
Учет специфики рынка недвижимости позволяет более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих факторов на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках сравнительного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности земли как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком конкретного сегмента земельного рынка позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоста-вимости других объектов недвижимости.
Рынок земли, в отличие от большинства рынков, менее организован и отличается от конкурентного рынка. При оценке стоимости земельных участков необходимо учитывать следующие особенности земельного рынка:
■ объекты на рынке земли сложно стандартизировать, сортировать и покупать по образцам, поскольку каждый земельный участок имеет конкретное местоположение и физические характеристики, кроме того, ценность участка в значительной мере зависит от внешнего окружения;
■ предложение на рынке земли неэластично и в границах адми-нистративной единицы выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой. В этом проявляется одна из особенностей земли как свободно не воспроизводимого товара. Спрос менее эластичен, чем на. других рынках, и во многом зависит от местоположения участка. Например, в Москве наибольшим спросом пользуются земельные участки в пределах Садового кольца;
■ предложение и спрос, как правило, не сбалансированы, и воз-можности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;
■ на рынке земли в качестве товара выступают права на объекты. Сами земельные участки имеют фиксированное положение. Сделки с земельными участками затрагивают много юридических формальностей и требуют документального оформления и государственной регистрации. Поэтому операции на рынке земли связаны со значительными издержкам на проверку прав собственности и регистрацию;
■ информация на рынке земельных участков не столь открыта, как на рынках ценных бумаг или потребительских товаров, поскольку сделки с недвижимостью часто имеют конфиденциальный характер, что увеличивает риски инвесторов;
■ сделки с земельными участками требуют сравнительно крупных инвестиций, поэтому развитие рынка земельных участков сильно зависит от возможностей заемного финансирования, в частности от стоимости привлечения кредитов на освоение земли;
■ рынок земли отличается высокой степенью государственного регулирования законодательными нормами и зонированием территорий. Эффективное местное управление повышает инвестиционную привлекательность территорий и активно используется в некоторых городах, например в Москве, Санкт-Петербурге, для внесения земельных участков в качестве инвестиционной составляющей во многие проекты;
■ для российского рынка земли характерна относительно низкая ликвидность объектов купли-продажи по сравнению с развитыми страт нами. Это объясняется процессом становления земельного законода-тельства и, прежде всего, разделением государственной собственности на землю, созданием Государственного земельного кадастра, неразвитостью многих сегментов рынка (например, сельскохозяйственных угодий), что сдерживает развитие рынка и не позволяет реализовать основной рыночный принцип — эффективное управление собственностью.
Рыночная стоимость земельных участков складывается в процессе взаимодействия спроса и предложения. Взаимодействие спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения.
Спрос и предложение на земельные участки формируются под влиянием многочисленных факторов, которые можно разделить на четыре группы.
Первая группа — экономические факторы, зависящие от макроэкономического состояния и экономической ситуации в регионе. На величину спроса на землю прежде всего влияют:
■ уровень занятости населения;
■ величина доходов и цен;
■ доступность внешних источников финансирования (степень развития ипотеки, стоимость кредита);
■ издержки по оформлению и регистрации сделок. На величину предложения земли оказывают влияние:
■ число предлагаемых участков земли;
затраты на освоение и производство строительных работ;
■ налоги с продаж.
Вторая группа — социальные и демографические факторы:
■ численность и плотность населения в данном регионе;
■ возрастной и профессиональный состав;
■ миграция населения, размер семьи и др.
Третья группа — факторы, обусловленные государственным регулированием рынка земли:
■ правовое регулирование земельного рынка на федеральном и региональном уровне;
■ территориально-экономическое зонирование;
■ политика государства в области налогообложения, ценообра-зования, кредитования, инвестиций.
Четвертая группа — факторы, отражающие физические характеристики участка и влияние окружающей среды (местоположения):
- природно-климатические условия, продолжительность времен года, водный режим;
- физические характеристики участка (тип почвы, рельеф, форма участка);
- подверженность района местоположения земельного участка негативным воздействиям:
— природных факторов: затопления, засуха, оползни, землетря-сения, сильные ветры, чрезмерная влажность,
— экологических факторов: изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды, электромагнитное и радиационное излучение, повышенный уровень шума, изменение естественной освещенности и др.,
— несовместимых вариантов землепользования, например промышленная зона, находящаяся рядом с жилой застройкой.
При кадастровой оценке земель поселений учитывается влияние следующих групп факторов:
■ удаленность участка от центра города, объектов культуры и бытового обслуживания общегородского значения;
■ обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность к местам приложения труда.
Приводится определение рыночной стоимости: «Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».
Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается при операциях купли-продажи или сдачи в аренду, при определении стар-товых цен на конкурсах и аукционах, для учета земельных участков в активах предприятий с целью привлечения новых пайщиков и допол-нительной эмиссии акций и в других случаях.
В Международных стандартах оценки (МСО) подчеркивается, что для оценки рыночной стоимости оценщик вначале должен установить наиболее эффективное использование. Такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторым альтернативным использованием. Этот вопрос разрешается на основе изучения данных рынка.
«Все методы, способы и процедуры измерения рыночной стоимо-сти, если они применимы и используются уместно и корректно, приводят к общему, выражению рыночной стоимости, когда они основываются на критериях, имеющих рыночное происхождение. Сравнения продаж или другие рыночные сравнения должны исходить из исследований рынка. Подход на основе капитализации дохода, включая анализ дисконтированного денежного потока, должен быть основан на денежных потоках, определяемых рынком, и на ставках доходности, основанных на данных рынка. Затраты на строительство и сумма амортизации должны определяться на основе анализа расчетов затрат и накопленной амортизации по рыночным данным».
Для обеспечения комплексности исследования рассчитывается определенный набор показателей состояния земельного рынка, характеризующих:
а) ценовую ситуацию: средние за период цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) земельных участков на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по видам использования и районам города и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок и погрешности в определении средних значений;
б) конъюнктуру спроса и предложения: объем и структуру спроса и предложения, характеристику продавцов и покупателей, соотношение спроса и предложения различных участков на первичном и вторичном рынках;
в) активность рынка: число фирм, работающих на рынке; число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на первичном и вторичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, дифференцированные по видам использования и районам города и обобщенные по совокупности сделок;
г) ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции (время от момента выставления на продажу до момента продажи) земельных участков на первичном и вторичном рынках, дифференцированные по различным видам использования и районам города и обобщенные по совокупности сделок.
В ходе исследования земельного рынка решаются следующие задачи:
■ анализ и оценка текущего состояния показателей;
■ исследование динамики показателей;
■ сравнительный анализ динамики показателей по разным сегментам рынка;
■ исследование важнейших факторов, влияющих на изменение показателей;
■ прогнозирование тенденций изменения показателей.
В мировой практике для кадастровой и единичной оценки земельных участков применяются три подхода:
1) доходный;
2) сравнительный;
3) затратный (техника остатка).
В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) доходный, сравнительный и затратный подходы к оценке. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
Подходы и методы оценки земельных участков можно проиллю-стрировать с помощью схемы (рис. 2.1).
Рис. 2.1. Схема подходов и методов оценки рыночной стоимости земельных участков
В статье 66 Земельного кодекса сказано, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Также существуют Правила проведения государственной оценки земель, утвержденные постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000г. N 316. Пункт 10 этого документа гласит, что результаты кадастровой оценки земель должны утверждать органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Роснедвижимости. Исходя из обычной практики можно смело предположить, что такая процедура может затянуться .
Объектом оценки стоимости земли является территория или поверхность земной коры с расположенным на ней почвенным слоем и растительностью . Объектом оценки стоимости земли также могут быть нематериальные активы, дающие права на использование земельных участков, например, право аренды, право застройки, земельные паи, доли и др. Земля может оцениваться как:
- природный ресурс (природный объект);
- объект недвижимости.
Процедура оценки стоимости земли соответствует общей процедуре оценки стоимости недвижимого имущества. Она состоит из следующих этапов:
- определение задания;
- предварительный анализ, отбор и сбор данных;
- определение задания;
- предварительный анализ, отбор и сбор данных;
- анализ наиболее эффективного использования;
- выбор методов и расчет стоимости;
- согласование показателей стоимости;
- подготовка отчета.
Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке. Например, в приложениях к отчету можно привести копии материалов, полученных из Интернет источников, копии документов, предоставленных заказчиком, и иную информацию, которая может использоваться при защите в различных инстанциях полученных результатов.
Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной при разных подходах, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несба-лансированность земельного рынка.
Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.
В основе доходного подхода лежат четыре принципа:
1) принцип наиболее эффективного использования;
2) принцип ожидания;
3) принцип спроса и предложения;
4) принцип замещения.
Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дис-контирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка.
Капитализация представляет собой деление дохода от использо-; вания земельного участка на соответствующий коэффициент капита-лизации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.
Доходный подход включает три метода:
1) метод капитализации дохода (земельной ренты);
2) метод остатка (техника остатка для земельного участка);
3) метод предполагаемого использования.
Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой, математики. Тем не менее математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.
При анализе доходов и расходов можно использовать как. ретро-спективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе рет-роспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях); то же самое относится и к учету налогообложения.
Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.
Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:
1) определение величины капитализируемого дохода;
2) определение коэффициента капитализации;
3) определение рыночной стоимости земельного участка.
Для определения кадастровой стоимости земель государство проводит их оценку. В России это происходит впервые. К сожалению, установленные у нас методики оценки не учитывают многие особенности хозяйственной деятельности. Это касается таких объектов, как транспортные системы естественных монополий, крупные объекты энергетики, нефтяного и газового комплексов и т.п. Можно однозначно говорить о следующих недостатках методик кадастровой оценки.
Во-первых, формулировки некоторых понятий в правовых актах вызывают трудности при толковании. Например, неясно, что означает категория "объект оценки" - земельный участок с расположенным на нем объектом недвижимости или только сам участок. Очевидно, что такая двусмысленность напрямую отражается на кадастровой стоимости участка.
Во-вторых, одним из факторов, влияющих на кадастровую стоимость земли, является цена участков под многоквартирными жилыми домами. Существующие методики устанавливают прямую связь между ней и стоимостью земель, на которых расположены промышленные предприятия. Этот подход, по нашему мнению, является некорректным, так как при нем не учитываются особенности деятельности имущественных комплексов.
В-третьих, весьма спорным представляется введение в качестве оценочных зон кадастровых кварталов. С юридической точки зрения единые имущественные комплексы могут быть расположены на территории нескольких кадастровых кварталов. Следовательно, стоимость земли под ними будет иметь разные значения. Это говорит о том, что налог не является экономически обоснованным.
Характерным примером является кадастровая оценка земель, на которых расположены объекты гидроэнергетического комплекса. Так, для Волжской ГЭС было установлено, что она расположена на семи оценочных зонах. При этом различие кадастровых стоимостей между ними достигает десятикратных величин. Следовательно, сильно будут различаться и суммы уплачиваемого земельного налога. Кроме того, часть земли под станцией оценена как земля поселений, что в разы увеличит платежи за землю в 2006 году. Аналогичные проблемы есть практически у всех предприятий, обладающих линейно протяженными объектами (нефте- и газопроводы, линии электропередач и т.п.).
Отсутствие процедур досудебного урегулирования споров, связанных с кадастровой оценкой, усложняет защиту прав налогоплательщиков. Их введение позволило бы учесть особенности отдельных землепользований и землевладений. Суть данных механизмов заключается в следующем. До утверждения результатов кадастровой оценки публикуются имеющиеся данные и дается определенный срок (порядка двух месяцев), в течение которого их можно опротестовать. Если землепользователь считает, что кадастровая стоимость его участка определена неверно, он обращается в орган, осуществляющий кадастровую оценку.
Перспективы всестороннего расширения оценочной деятельности по мере дальнейшего развития рыночной экономики в нашей стране более чем очевидны . Серьезная, но не всегда безошибочная работа проведена в плане разработки методов и методик определения оценок стоимости практически всех существующих видов собственности (имущества) юридических и физических лиц, включая разнообразные вещные права, интеллектуальный капитал и т.д.
Наиболее корректно в настоящее время решены задачи, связанные с определением стоимости земельной собственности , жилой и офисной недвижимости , банков и страховых компаний, транспортных средств , произведений культуры и искусства, ювелирных изделий и других разновидностей имущества. По этим видам собственности уже накоплена и постоянно расширяется статистика продаж, открывающая возможность более распространенного научно обоснованного применения сравнительного (рыночного) подхода к решению задач подобного рода.
Следует признать, что, несмотря на обилие научной и учебной литературы по вопросам оценки стоимости предприятий, теоретическая и методическая поддержка условий получения достоверных, глубоко обоснованных результатов решения таких задач, к сожалению, крайне слаба.
|
обратная связь
