Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа. Затратный подход основан на предположении о том, что стоимость любого объекта недвижимости должна быть сопоставима с теми затратами, которые понес собственник при его создании. При оценке объектов имущества применение затратного подхода при наличии точной технической информации приводит к достаточно объективным результатам.
С учетом имеющейся информации, затратный подход является приемлемым для оценки недвижимости в данной работе. Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что информированный покупатель не заплатит за актив больше, чем стоимость производства аналогичного актива, эквивалентного по своим качествам и полезности оцениваемому активу.
Существуют четыре метода определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) объектов недвижимости ОАО «Зерно»:
• метод сравнительной единицы;
• поэлементный метод;
• сметный метод;
• индексный метод.
Метод сравнительной единицы. Текущая стоимость, выбранная для расчета единицы измерения оцениваемого объекта недвижимости, умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1 куб. м, 1 кв. м, 1 км, 1 шт. и т.д. Поэлементный метод. Заключается в определении удельной стоимости единицы измерения всего объекта или всего объекта исходя из поэлементных затрат на материалы, рабочую силу, на производство земляных, монтажных, отделочных работ и т.д. Сметный метод. Заключается в составлении объектных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь по текущим ценам. Индексный метод. Состоит в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положениями о переоценке основных фондов.
Рассмотрим методы оценки, применяемые в настоящей работе для оценки ОАО «Зерно».
Сметный метод расчета стоимости наиболее трудоемок, поскольку привлечение специалиста-сметчика являлось бы слишком дорогостоящей и занимающей большое количество времени процедурой.
Поэлементный метод расчета неприменим в данной работе, так как он основан на детальном количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования, необходим учет накладных и иных расходов, что приближает этот метод к сметному.
Индексный метод расчета стоимости неприменим ввиду несоответствия рекомендуемых Госкомстатом РФ коэффициентов пересчета балансовой стоимости реальному индексу удорожания стоимости строительно-монтажных работ (СМР).
Индексный метод возможно применять в другом контексте - использовать в качестве базы вместо балансовой стоимости объекта его первоначальную (историческую) стоимость либо сметную стоимость (по проектно-сметной документации) в базисном уровне цен с последующим умножением ее на соответствующий индекс удорожания на дату проведения оценки.
Наиболее оптимальным для определения стоимости оцениваемых объектов недвижимости представляется метод сравнительной единицы.
Рассмотрим последовательность расчета по затратному подходу ОАО «Зерно». На основании предоставленных данных последовательность определения-стоимости выглядит следующим образом:
1.Определение полной стоимости, замещения оцениваемого имущества.
2. Расчет физического износа.
3. Расчет функционального устаревания.
4. Расчет внешнего (экономического) износа.
5. Расчет рыночной стоимости земельного участка.
6. Определение стоимости объекта оценки затратным подходом.
Проведем расчет полной стоимости замещения объектов недвижимости ОАО «Зерно».
Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта оценки) – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта, оценки.
Однако во многих случаях не удается определить полную восстановительную стоимость ввиду невозможности воспроизвести оцениваемый объект в первоначальном виде из-за изменившихся на рынке недвижимости стандартов и появления на строительном рынке более современных материалов. В связи с этим определяли стоимость замещения объекта недвижимости.
Стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Сумма затрат на строительство объекта может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.
К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.
К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении затрат на создание объекта. Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), пересчитаны в уровень цен на дату проведения оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.
Расчет суммы затрат на создание объекта с использованием элементных стоимостных показателей осуществляется также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Суть методов - в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.
При определении затрат на создание объекта учитывается прибыль инвестора – величина наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание объекта. Расчет стоимости замещения объектов недвижимости произведен при помощи Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости с учетом поправочных коэффициентов, изложенных в технической части сборников, «Общей части» к сборникам УПВС, и индексов перехода от стоимостных показателей в ценах 1969 года к уровню цен на дату проведения оценки.
Укрупненные показатели восстановительной стоимости, составленные в ценах 1969 года, учитывают все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной оплате труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений и др.
Полная стоимость замещения объекта на дату проведения оценки определяется по формуле:
СпСЗ = С69 * Ккл * К69.84 * К84-06 * П * КПР, где:
С69 - восстановительная стоимость объекта оценки в ценах 1969 года согласно соответствующим Сборникам УПВС;
Ккл - коэффициент, учитывающий поправку на различие в климатических районах расположения объекта оценки и аналога (выбирается в соответствии с указаниями используемого сборника УПВС);
Кеэ-84 - коэффициент пересчета сметных цен из уровня 1969 года в уровень цен 1984 года -выбирается по отраслевому признаку (в соответствии с Постановлением Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983 г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек») и составляет для объектов оценки с учетом территориального коэффициента 1,15;
Кв4-об- пересчет в текущий уровень цен был произведен с помощью системы индексов по конечной строительной продукции с учетом прогнозных показателей, ежемесячно рассчитываемых фирмой "КО-ИНВЕСТ" (в данной работе используется сборник «Индексы цен в строительстве» №55 за 2006 г). Индексы представляют собой отношение стоимости конечной строительной продукции (зданий) в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен;
П - техническая характеристика объекта оценки (строительный объем, площадь, протяженность и т.п.);
КПР- коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя (инвестора) и возможные косвенные издержки при строительстве объекта оценки. По оценкам Госкомстата и мнению инвесторов, прибыль предпринимателя по Подмосковью, для аналогичных объектов недвижимости составляет 30 %.
Так как отдельные оцениваемые здание состоят из нескольких частей для точности и удобства проведения дальнейших расчетов затратным походом стоимость этих составных частей определялась раздельно. Расчет полной стоимости замещения представлен в таблице 2 Приложения.
По результатам проведенных расчетов полная стоимость замещения оцениваемых объектов недвижимого имущества составила на дату проведения оценки (округленно, без учета НДС): 969 797 431 рубль (девятьсот шестьдесят девять миллионов семьсот девяносто семь тысяч четыреста тридцать один).
Проведем расчет износа объектов недвижимости ОАО «Зерно». Накопленный износ объекта определяется в целом как сумма физического, функционального и экономического износов, относящихся к объекту оценки. Под физическим износом понимается утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств объекта (или его части) в результате воздействия природно-климатических и эксплуатационных факторов.
Оценка фактического состояния элементов конструкций производился на основании данных о техническом состоянии объекта, предоставляемых Заказчиком и полученных в ходе осмотра оцениваемых объектов.
Износ здания определялся в соответствии со шкалой экспертных оценок для определения величины физического износа для объектов недвижимости (таблица 2.1.), достаточно широко используемой в оценочной практике.
Таблица 2.1. Шкала экспертных оценок для определения величины физического износа для объектов недвижимости
Состояние объекта Характеристика физического состояния Физический износ, %
Отличное Практически новый объект 0-15
Хорошее Полностью отремонтированный объект со средними сроками эксплуатации 15-35
Удовлетворительное Требующий ремонта объект со средними сроками эксплуатации 35-60
Неудовлетворительное Требующий ремонта объект с продолжительными сроками эксплуатации 60-80
Аварийное Объект с продолжительными сроками эксплуатации. Проведение ремонта экономически нецелесообразно. Возможно вторичное использование материалов по утилизационной стоимости 80 - 100
Функциональный износ - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации здания в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.
Внешний (экономический) износ - снижение стоимости объекта, обусловленное факторами, внешними относительно объекта (например, изменением соотношения спроса и предложения на рынке, экологическими факторами, возможными изменениями в законодательстве государства или региона и пр.).
При проведении настоящего исследования признаков функционального и внешнего (экономического) износов для оцениваемого объекта выявлено не было. Величина совокупного износа по каждой позиции оцениваемого объекта недвижимости представлена в таблице 2 Приложения.
Расчет стоимости замещения с учетом всех видов износа оцениваемых объектов недвижимого имущества проводился по формуле:
С3 = Спсз * (1-2И), где С3 - стоимость замещения, руб.; Спсз - полная стоимость замещения, руб.; ЗЕИ - величина совокупного износа, %.
Расчеты стоимости с учетом совокупного износа оцениваемых объектов недвижимого имущества представлены в расчетной таблице 2 Приложения.
Таким образом, по результатам проведенных расчетов стоимость замещения оцениваемых объектов недвижимого имущества с учетом совокупного износа составила на дату проведения оценки (округленно, без учета НДС): 647 676 608 рублей (шестьсот сорок семь миллионов шестьсот семьдесят шесть тысяч шестьсот восемь).
Проведем расчет рыночной стоимости земельного участка ОАО «Зерно». Земельный участок общей площадью 184 500 кв.м принадлежит ОАО «Зерно» на праве постоянного бессрочного пользования. Свидетельство о государственной регистрации права - 50 АЖ № 588097 от 27 декабря 2004 года. Адрес земельного участка: Московская область. Истринский район, Букаревский со., п. ст Холщевики. Кадастровый номер земельного участка - 50:08:06 01 69:0001. Земельный участок относится к категории земель поселений, разрешенное использование - под территорию производственной базы. Ограничения (обременения) отсутствуют. Рельеф участка ровный, спокойный. Ближайшее окружение - небольшие сельские и дачные поселки. Транспортная доступность хорошая -асфальтированные дороги с Волоколамского и Новорижского шоссе. Имеется железнодорожная ветка. Основная часть производственной территории покрыта асфальтом. Определение рыночной стоимости земельного участка - этап затратного подхода оценки любого объекта недвижимости. Без нее невозможно просчитать ни экономические интересы существующего владельца имущества, ни ожидания предполагаемого инвестора. Зачастую именно потенциал земельного участка, обусловленный его местоположением, рыночной конъюнктурой, правовыми возможностями и ресурсными параметрами, выступает решающим аргументом в пользу принятия решения о приобретении того или иного объекта недвижимости.
Согласно земельному законодательству (ст. 66 ЗК РФ), рыночная стоимость земель устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Согласно статье 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Анализируемый земельный участок представляет собой единую сформированную производственную площадку, и выделение площадей, приходящихся на каждый отдельный объект недвижимости, по мнению Оценщиков, представляется нецелесообразным. Поэтому Оценщики в данной работе определяли рыночную стоимость всего земельного участка. Земельные участки, участки недр относятся к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации5.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (государственная регистрация прав) в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация обязательна и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Рыночная стоимость может быть определена для земельных участков, которые сформированы (или могут быть сформированы) с правовой точки зрения в соответствии с законодательством, то есть имеют правоустанавливающие документы. Для определения рыночной стоимости земельного участка могут быть использованы следующие подходы:
• Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату проведения оценки;
• Доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);
• Затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.
Среди прочих методов определения рыночной стоимости земельных участков наиболее адекватными считаются метод сравнительного анализа сопоставимых продаж, метод капитализации земельной ренты и метод остатка для земли.
В рамках доходного подхода была рассмотрена возможность применения метода капитализации земельной ренты и метода остатка для земли. Учитывая невозможность достоверного расчета рентного дохода для оцениваемого земельного участка, Оценщиками было решено отказаться от использования методов капитализации земельной ренты и остатка для земли.
Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор не заплатит за объект цену большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству улучшения в некоторый период времени. Поскольку оценивается застроенный земельный участок ОАО «Зерно», применение затратного подхода представляется нецелесообразным. Анализ земельного рынка Московской области показал, что нет возможности получить какую-либо достоверно проверенную информации о состоявшихся сделках продажи прав собственности или прав аренды земельных участков, подобных оцениваемому. Тем не менее, можно считать, что земельный рынок Московской области достаточно развит для применения методов сравнительного подхода, поэтому Оценщики сочли возможным при определении рыночной стоимости земельного участка ориентироваться на цены предложения. В связи с этим, а также руководствуясь целями настоящей работы, к оценке рыночной стоимости данного земельного участка применялся метод сравнительного анализа сопоставимых продаж.
Для проведенного анализа было выделено 10 земельных участков, данные о которых представлены в таблице 2.2.
Таблица 2.2. Характеристики земельных участков ОАО «Зерно»
№ п/п. Направление (район) Удаленность от МКАД, км. Функциональное назначение Площадь земельного участка, кв. м. Стоимость 1 кв. м. участка, долл. США Источник
1 Новорижское 20 промышленное 200 000 37 lawyer.su
2 Симферопольское 23 промышленное 29 000 30 bazar.su
3 Новокаширское 28 промышленное 75 000 38 lawyer.su
4 Шереметьево 13 промышленное 40 000 40 lawyer.su
5 Ленинградское 28 промышленное 229 000 24 vipzemli.ru
б Ленинградское 14 промышленное 340 000 39 vipzemli.ru
7 Щелковское 30 промышленное 140 000 27,5 realtyservice.ru
8 Новокаширское 50 промышленное 203 000 20 ckn.ru
9 Симферопольское 50 промышленное 30 000 20 ckn.ru
10 Симферопольское 10 промышленное 15 000 50 roszem.ru
Среднее значение 32,5
Таким образом, по результатам проведенных расчетов среднее значение стоимости 1 кв. м земельного участка в исследуемом регионе округленно составляет 877 руб. за кв. м.
Для обеспечения сопоставимости оцениваемого земельного участка с объектами-аналогами необходимо учесть различия в виде права собственности на земельные участки. Оцениваемый земельный участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования. Для определения стоимости данного земельного участка необходимо из среднерыночной стоимости вычесть затраты на перевод земельного участка на право собственности. В соответствии с ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» № 137-ФЗ от 25 октября 2001г. и законом Московской области № 23/96-03 от 7 июня 1996 года «О регулировании земельных отношений в Московской области» (в ред. Законов МО от 21.09.2004 № 120/2004-03 (ред. 22.02.2005), от 22.02.2005 № 51/2005-03, от 20.04.2005 № 103/2005-03), цена земли при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений в поселениях, а также за пределами черты поселений на территории Московской области установлена в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади.
Ставка земельного налога по информации на используемый земельный участок составляет 15,56 руб. за кв. м.
Расчет стоимости земельного участка проводился по формуле:
С3у = П3у *(СРСЗу - (Ю * Сзн)), где С3у - стоимость земельного участка, руб.; П3у - площадь земельного участка, кв. м; СРСЗУ - стоимость 1 кв. м земельного участка, определенная сравнительным подходом, руб.; Сзн - ставка земельного налога, руб. кв. м в год.
Таким образом, стоимость земельного участка площадью 184 500 кв. м, принадлежащего ОАО «Зерно» на праве постоянного бессрочного пользования, составила 132 886 222 рубля.
Полученный результат необходимо разнести по оцениваемым объектам недвижимости. Учитывая тот факт, что земельный участок представляет собой площадь для эксплуатации единого производственно-технологического комплекса, доля стоимости земельного участка, приходящаяся на каждый отдельный объект недвижимости, определялась не как доля площади застройки отдельного объекта недвижимости в общей площади участка, а пропорционально стоимости замещения каждого отдельного объекта недвижимости. Такой подход позволяет избежать дисбаланса в распределении стоимостей, связанного с конструктивными особенностями объектов недвижимости. Результаты пообъектного распределения стоимости земельного участка представлены в таблице 2 Приложения.
Для определения стоимости замещения оцениваемых объектов к стоимости замещения объектов недвижимого имущества, определенной с учетом износов, была добавлена стоимость земельного участка, приходящаяся на оцениваемые объекты недвижимости.
Таким образом, по результатам проведенных расчетов стоимость оцениваемых объектов недвижимого имущества, определенная затратным подходом, по состоянию на дату проведения оценки составила (округленно, без НДС) 780 562 830 рублей (Семьсот восемьдесят миллионов пятьсот шестьдесят две тысячи восемьсот тридцать).
|
обратная связь
