Договор строительного подряда через призму его инвестиционной природы, состоящей в осуществлении процесса производства объекта, имеющего материальное вещественное выражение, требующего вложения труда, материалов, использования оборудования и не потребляемых активов и предполагающего приобретение инвестором права на инвестиционный объект.
Автор приходит к заключению, что при строительстве иждивением подрядчика инвестиционный взнос в части предоставления материалов и оборудования для строительства, так же как и в отношении самих работ по строительству, в интересах инвестора вносит подрядчик на основании соответствующего обязательства, включенного в договор подряда.
В результате исследования обоснована необходимость внесения изменений в действующее законодательство в части признания инвестора собственником объекта строительства с момента иммобилизации материалов на земельном участке. Регистрация возникшего права должна быть признана необходимой только при возникновении потребности в подтверждении заказчиком своего титула.
В ходе анализа норм закона установлено, что застройщик является субъектом, инициирующим строительство объекта. Ему принадлежит право принятия решения об осуществлении строительства, в том числе в части принятия решения о единоличном инвестировании строительства или об осуществлении его в рамках совместной деятельности с соинвесторами, о привлечении средств дольщиков. Закон не исключает возможности принятия застройщиком и другого решения - о прекращении строительства. Застройщик обладает необходимыми для строительства правами на земельный участок, на реализацию архитектурного проекта, он же определяет задание подрядчику и принимает результат работ. Расторжение договора участия в долевом строительстве не влечет за собой прекращения строительства.
Обязанности дольщика в договоре участия в долевом строительстве ограничены оплатой цены договора (не являющейся ценой объекта строительства) и принятием объекта долевого строительства. Дольщик не участвует в выборе земельного участка, на котором будет осуществляться строительство, не определяет проектные характеристики объекта строительства (в том числе и объекта долевого строительства), не может влиять дольщик и на определение стоимости и срока строительства объекта. Дольщик не обязан ни создавать застройщику условий для строительства, ни сотрудничать с застройщиком и принимать меры к устранению возникших при строительстве препятствий. Отсутствует у дольщика и право контролировать процесс строительства.
Вне зависимости от оснований расторжения договора долевого участия, закон предусматривает обязанность застройщика уплатить дольщику денежные средства, объект строительства во всех случаях остается за застройщиком.
На основе результатов исследования сделан вывод о том, что договор участия в долевом строительстве не содержит элементов, которые позволяли бы квалифицировать его как договор подрядного типа, где застройщик выступал бы подрядчиком дольщика .
Представляется, что в соответствии со ст. 263 ГК РФ инвестором строительства является застройщик, который, согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ приобретает право собственности на объект строительства. Положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривающие возможность приобретения дольщиком «первоначального» права собственности противоречат ГК РФ и должны быть отменены.
В научной литературе широко обсуждалась возможность квалификации договоров, содержанием которых выступает передача субъекту, обладающему правом на земельный участок и реализующему инвестиционный проект по строительству на нем жилого дома, гражданами денежных средств, с приобретением ими права собственности на квартиры в построенном доме, и, соответственно, права долевой собственности на общее имущество дома, как договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем.
В качестве аргументов против регулирования указанных отношений в рамках договора купли-продажи авторами приводились три довода: договор купли-продажи может заключить только собственник вещи, а первоначальное право собственности оформляется на дольщика; до завершения строительства отсутствуют данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, в связи с чем заключение договора купли-продажи в отношении недвижимости, которая будет создана в будущем, невозможно; отсутствие государственной регистрации договора.
Анализ данных аргументов позволил прийти к выводу, что в настоящее время договор участия в долевом строительстве может быть квалифицирован как договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем. Безусловно, такой договор является инвестиционным для дольщика, однако объектом его вложений выступает не процесс производства строительных работ, а объект недвижимости (помещение), являющийся составной частью нового здания, в силу чего договор участия в долевом строительстве не может быть признан инвестиционным договором в строительстве.
Данный договор направлен на приобретение дольщиком имущества в собственность. Он является консенсуальным, эквивалентно-возмездным и взаимным. Среди других договоров купли-продажи недвижимости его выделяет совокупность следующих признаков: субъектный состав участников (застройщик – только юридическое лицо); характеристики объекта договора (помещение в объекте непроизводственного назначения и др.); приобретаемый объект будет создан в будущем.
Поскольку договор участия в долевом строительстве не является инвестиционным договором в строительстве, основным направлением совершенствования правового регулирования инвестиций в строительство сегодня должно стать не столько детальное регламентирование отношений по привлечению инвесторами (застройщиками) средств покупателей помещений в строящихся зданиях, сколько создание условий для развития деятельности самих застройщиков.
|
обратная связь
