Инвестиционный рынок пересекается с финансовым рынком, поэтому ему присущи те же плюсы и минусы, что и финансовому рынку в целом, в том числе и в глобальном масштабе. Это объясняется тем, что на этих рынках могут быть одни и те же объекты купли-продажи (например, вексель – ценная бумага и инструмент кредита), функционируют одни и те же институциональные формы (например, коммерческий банк осуществляет свою деятельность на всех рынках).
Инвестиционный рынок может функционировать и развиваться только при наличии определенных формальных и неформальных правил (институтов). Правила определяют как иерархию инвестиционного рынка, основную структуру принятия инвестиционных решений, так и систему горизонтальных отношений. Правила формируют структурно-уровневый подход к регулированию инвестиционного процесса. Функция правил заключается в том, чтобы, учитывая начальные способности сторон, облегчить обмен. Формальные институты (правила) способствуют снижению издержек инвестора и потребителя, участвующих в обмене. Однако эффективность этих правил зависит от эффективности механизма принуждения и механизма стимулирования, т.е. некоторых санкций. Кроме формальных правил в инвестиционной сфере действуют и неформальные ограничения, представляющие собой некоторое обобщение формальных правил, которые упрощают решение проблем обмена. Такие неформальные правила включают в себя нормы поведения, т.е. некоторое неявное соглашение, содержащее принуждение. Соглашение может основываться на принуждении со стороны третьего лица, контрагента (возможность осуществить возмездие), общепризнанных стандартов поведения. Способность институтов поддерживать соглашения в пространстве и во времени, обеспечивать их выполнение – основа эффективности рынков.
Отдельное направление законотворческой деятельности – гармонизация национального законодательства (формальных правил) применительно к требованиям международного права. Это имеет особое значение в случаях, когда принимается решение о присоединении России к различным международным соглашениям (например, о вступлении во Всемирную торговую организацию и т.п.). Российский инвестиционный рынок с момента своего возникновения был открыт для иностранного капитала и является частью мировой системы финансовых рынков. Вступление в ВТО, по мнению М. Делягина15, создает две реальные проблемы в этой сфере: необходимость ограничить движение международного спекулятивного капитала для предотвращения эффекта «финансового цунами» и ограничение движения капитала в некритических обстоятельствах. Высокая степень либерализации российского инвестиционного рынка и незначительность внимание, уделяемого его регулированию правилами ВТО не изменит «правила игры» на инвестиционном рынке России при вступлении в ВТО.
Глобализация мировых финансовых процессов, а также быстрое развитие электронной культуры, стирающей национально-культурные различия, требуют институциональных изменений в инвестиционной сфере, так как возникают новые представления, новые идеи, которые меняют предпочтения инвесторов, и соответственно меняют условия выбора экономических агентов. Например, все большая открытость национальной экономики России достигается либерализацией валютного регулирования. В частности, сняты ограничения на прямые инвестиции в страны СНГ, разрешено инвестирование в валютные ценные бумаги и т.п. Такие действия были предприняты российским правительством с целью повышения эффективности инвестиционного рынка, так как наличие административных барьеров увеличивает риск инвесторов и, снижает конкурентоспособность финансовых институтов на международном рынке. Ослабление условий ввоза и вывоза капитала привело к тому, что усилился как отток капитала за рубеж, так и приток в Россию. Рост информационной доступности способствует быстрому накоплению квалификации инвестором, снижает асимметричность информации при принятии инвестиционных решений. Все это требует государственного вмешательства в процесс регулирования инвестиций.
В условиях глобализации особое значение приобретает всеобщность научных знаний и технологий, формируются новые условия инвестиционной деятельности, что повышает значимость инвестиций в человеческий капитал как гаранта сохранения конкурентных преимуществ рынка труда России. В этом случае инвестиции специфичны не относительно данного типа трансакций, а относительно созданной среды. Развитие экономики зависит от освоения нового знания, определяемого не только исходным информационным потенциалом и скоростью обработки новейших знаний, но и адаптацией человека к изменяющейся среде, Это в свою очередь объем дополнительных вложений в человеческий капитал, которые должны быть ориентированы не только на сиюминутную отдачу, но и на максимизацию ее в будущем, т.е вложений в фундаментальную науку. Для этого необходима устойчивая система стимулов и перекрестное финансирование, обеспечивающее мобильность рабочей силы.
В современных условиях основной проблемой экономического роста становится проблема инвестиционных ресурсов16. Перед рассмотрением этой проблемы представляется необходимым четко определить понятие и состав инвестиционных ресурсов, ибо, как показывает анализ, у экономистов до настоящего времени отсутствует единое трактование терминов, применяемых для характеристики инвестиционного процесса в целом. Такие понятия как «инвестиционный потенциал», «инвестиционные ресурсы», «инвестиционные товары», «инвестиционный рынок» используются в различном контексте, зачастую без системного теоретического осмысления и научного обоснования того или иного термина.
К инвестиционным ресурсам целесообразно относить не просто материально-технические ресурсы, но права на их использование в инвестиционном процессе, включая, и право собственности. Предлагаемый подход позволяет разграничивать с точки зрения трактовки инвестиционных ресурсов такие понятия как наличие трудовых ресурсов и уровень менеджмента, природные ресурсы и права пользования земельными участками и т.д. (первые из них относятся к факторам производства, а вторые – к инвестиционным ресурсам).
Инвестиционные ресурсы мобилизуются для дальнейшего использования в инвестиционном процессе с различных рынков – товаров, капиталов, ценных бумаг, информационных услуг, ноу-хау и т.д. Неравномерность развития этих рынков, обусловленная, прежде всего, уменьшением платежеспособного спроса, является фактором, сдерживающим оживление инвестиционной активности в сфере материального производства. При этом особую значимость приобретает формирование рынков первичных инвестиционных ресурсов, т.е. принадлежащих тому субъекту хозяйствования на правах собственности, инвестиционные ресурсы и инвестиционный потенциал которого оценивается. Экономический смысл такого деления инвестиционных ресурсов особенно ясно проявляется в переходный период, поскольку при отсутствии первичных инвестиционных ресурсов нет оснований для значительного привлечения вторичных. Для стороннего инвестора отсутствие у получателя инвестиций материальных и нематериальных активов, финансовых средств многократно повышает риск безвозвратной утраты вложений. В этом случае считается, что получатель инвестиций имеет низкий инвестиционный потенциал.
Размер привлеченных инвестиций напрямую зависит от имеющегося инвестиционного потенциала, т.е. первичных инвестиционных ресурсов. Это ставит проблему оценки инвестиционных ресурсов, и в первую очередь недвижимости, для справедливого определения доли дохода от участия в инвестиционном проекте инвестора и собственника. Дело в том, что права на недвижимость могут рассматриваться как один из главных инвестиционных ресурсов.
Исходя из трактовки понятия «объект недвижимости» и определения инвестиционных ресурсов, как совокупности прав субъекта предпринимательства в отношении инвестиционных продуктов, используемых им в процессе производства товаров или услуг, пользующихся спросом на рынке, особое внимание следует уделить правам на земельные участки, которые представляют значительный инвестиционный ресурс. Поскольку земля в нашей стране была объектом национализации, то в течение долгого времени она была выведена из экономического оборота. Поэтому, сложившиеся в настоящее время в стране экономические отношения не дают информации о цене земли, и она была определена в виде нормативной цены земли и нормативов платы за землю17. Считалось, что это позволит создать методическую базу для приватизации земли, арендных отношений в области землепользования и тем самым организовать земельный рынок. Однако, как показала практика, фактические цены на земельные участки в экономически наиболее развитых регионах страны сильно отличаются от цен, рассчитанных согласно нормативным актам. И хотя это и можно частично объяснить отсутствием в том или ином регионе России и в стране в целом, адекватного площади земель земельного рынка, очевидно, что народнохозяйственная ценность земли в стране в настоящее время не определена.
Экономически обоснованный расчет цены земельных участков позволит эффективно использовать землю в качестве инвестиционного ресурса, ибо земля является базой, прямо или косвенно необходимой при изготовлении всех товаров. Кроме того, землю нельзя изготовить или воспроизвести, ее предложение ограничено. Доход, относимый к земле, в силу неэластичности ее предложения относительно потребности в ней постоянно растет. Поэтому, стоимость прав на землю постоянно и неуклонно возрастает и будет возрастать, в отличие, например, от стоимости прав на здания и сооружения, которая снижается по мере их износа или роста производительности труда в строительстве. Инвестиции в здания, сооружения и им подобные объекты подвержены риску в силу изменения конъюнктуры рынка, тогда как такому риску не подвержены инвестиции в землю. Все это позволяет рассматривать права на землю как один из важнейших инвестиционных ресурсов.
Для оценки эффективности участия в инвестиционных проектах необходимо производить расчет инвестиционной стоимости объекта оценки. Такой выбор обусловлен тем, что инвестиционный товар, которым является объект недвижимости, становится инвестиционным ресурсом лишь при условии наличия у него свойств, необходимых покупателю этого товара для достижения каких-то своих целей. Соответственно, покупатель и будет готов заплатить лишь за эти свойства.
Основываясь на всех вышеперечисленных принципах оценки стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса можно выделить факторы, определяющие эту стоимость и оценить величину их влияния. На ход любого процесса, связанного с деятельностью людей, всегда оказывают влияние как объективные, так и субъективные факторы. Не является исключением и процесс ценообразования, когда стоимость недвижимости зависит от набора объективных и субъективных факторов.
Субъективные факторы, оказывающие влияние на стоимость (в том числе и инвестиционную), обычно связываются с поведением конкретного собственника недвижимости, покупателя и посредника непосредственно на стадии заключения сделки. Поведение зависит от темперамента, осведомленности, честности, терпеливости, личных симпатий и антипатий участников операций с недвижимостью и т.д. Эти зависимости правильнее относить к области психологии. Поэтому их рассмотрение выносится за пределы данного исследования, а основное внимание будет уделено объективным факторам и их влиянию на инвестиционную стоимость объектов недвижимости.
Все объективные факторы целесообразно разделять по отношению к объекту оценки на внутренние и внешние, исходя из механизма их влияния на последний. Внутренние факторы влияют на стоимость оцениваемой недвижимости непосредственно, так как они определяются свойствами самой недвижимости и свойствами имеющихся прав на нее. Внешние же факторы влияют опосредованно, через связи объекта с внешним миром. Соответственно, и состав внешних факторов, и степень их влияния определяются наличием и силой этих связей.
По результатам первой главы получены следующие выводы:
Конъюнктура инвестиционного рынка представляет собой совокупность условий, характеризующих сложившееся соотношение уровня спроса, предложения, цены, рыночную активность субъектов и объемы продаж инвестиционного капитала (инвестиционных ресурсов), инвестиционных товаров, инструментов и услуг.
В связи с цикличностью развития и формирования инвестиционного рынка необходимо постоянно отслеживать и анализировать причины и характер происходящих конъюнктурных колебаний, так как они проявляют наибольшее влияние на повышение инвестиционной активности, способствуют формированию благоприятного инвестиционного климата и инвестиционной привлекательности.
Наряду с неблагоприятным в целом инвестиционным климатом в стране ограничение конкуренции обуславливает медленную структурную перестройку отечественного инвестиционного рынка. При этом интеграция российского инвестиционного рынка в мировой выявила неконкурентоспособность подавляющего большинства отраслей обрабатывающей промышленности и вызвала новый перекос в отраслевой структуре – в сторону топливно-энергетического комплекса и первичной переработки сырья (металлургия и химия), которые в большинстве своем представлены на рынке монопольными субъектами.
|
обратная связь
